地產(chǎn)轉(zhuǎn)型摸索中。

作者 | 觀韜

編輯 | 小白

近日，有兩個(gè)消息引起了風(fēng)云君的關(guān)注。

一是萬(wàn)科A（000002.SZ）在9月16日盤(pán)后公告，深鐵集團(tuán)再次向其提供20.64億低息借款，年內(nèi)累計(jì)借款已突破259億。

要知道截至9月16號(hào)收盤(pán)，萬(wàn)科的總市值不過(guò)840億出頭，按21.78%的持股比例計(jì)算，深鐵集團(tuán)持有萬(wàn)科的市值不過(guò)180億出頭。

2024年萬(wàn)科A全年?duì)I收3432億，凈利潤(rùn)虧損495億，今年上半年萬(wàn)科總營(yíng)收1053億，凈利潤(rùn)虧損119億。

另一個(gè)是在上海爺叔投資上海建工（600170.SH）悲情故事的渲染和互聯(lián)網(wǎng)媒體擴(kuò)散下，市場(chǎng)開(kāi)始流傳中國(guó)散戶要把上海建工打造成中國(guó)版游戲驛站的敘事，9月12日至9月18日，上海建工已連續(xù)收獲5個(gè)漲停板。

2024年上海建工總營(yíng)收3,002億，凈利潤(rùn)21.68億，今年上半年總營(yíng)收1050億，凈利潤(rùn)7.1億，營(yíng)收規(guī)模很大，凈利率不高。

除此之外，截至6月末，上海建工賬面貨幣資金雖超過(guò)800億，但賬面短期借款有150億，長(zhǎng)期借款485億，應(yīng)付債券78億，還有118億1年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債，日子也是緊巴巴的。

長(zhǎng)期資本和短線資金各有它們的投資邏輯和操盤(pán)視角，風(fēng)云君的問(wèn)題是，整個(gè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)敞口相對(duì)較小的公司嗎？

如果風(fēng)云君告訴你，有一家公司：

賬面現(xiàn)金高達(dá)54億，

有息負(fù)債僅6個(gè)多億，

總市值卻還不到100億元，

你會(huì)不會(huì)眼前一亮？

業(yè)績(jī)企穩(wěn)：走出至暗時(shí)刻

這家公司就是金螳螂（002081.SZ），中國(guó)建筑裝飾行業(yè)曾經(jīng)的老大哥，如今正在悄然轉(zhuǎn)型。

金螳螂起家于蘇州，靠公共建筑裝飾和設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)快速崛起，2010年前后借助地產(chǎn)黃金十年一躍成為行業(yè)龍頭，市值一度突破400億元。

它抓住了中國(guó)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的機(jī)遇，承接了大量酒店、商業(yè)綜合體和公共設(shè)施項(xiàng)目，甚至參與過(guò)北京奧運(yùn)會(huì)、上海中心、南京青奧會(huì)場(chǎng)館等地標(biāo)項(xiàng)目建設(shè)。

但成也地產(chǎn)，困也地產(chǎn)。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的黃金時(shí)期，抓住市場(chǎng)空白的金螳螂，迎來(lái)高速增長(zhǎng)期，業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上游的建筑裝飾行業(yè)也不可避免地受到?jīng)_擊。

2020年312.4億的營(yíng)收、23.7億的歸母凈利潤(rùn)成為歷史。2024年，其營(yíng)收僅137億元，同比下滑超30%，凈利潤(rùn)更是大幅縮水，僅5.4億。

（來(lái)源：市值風(fēng)云APP）

2021年，金螳螂遭遇了上市以來(lái)最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，計(jì)提大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備導(dǎo)致凈利潤(rùn)巨虧了49.5億。

（來(lái)源：市值風(fēng)云APP）

面對(duì)行業(yè)寒冬，金螳螂開(kāi)始了痛苦但必要的戰(zhàn)略調(diào)整。

經(jīng)過(guò)艱難的調(diào)整期，業(yè)績(jī)逐步企穩(wěn)，雖然與歷史高點(diǎn)相比仍有差距，但基本走出了最困難的時(shí)期，開(kāi)始穩(wěn)定盈利階段。

2025年上半年，金螳螂實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95.3億，同比增長(zhǎng)了2.5%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)3.6億，同比增長(zhǎng)了3.9%。

裝飾業(yè)務(wù)作為基本盤(pán)，也有一些積極信號(hào)。今年上半年，廣東地區(qū)實(shí)現(xiàn)訂單增長(zhǎng)79%，四川地區(qū)實(shí)現(xiàn)訂單增長(zhǎng)65%。二季度，新簽訂單和中標(biāo)未簽訂單均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中公裝業(yè)務(wù)新簽訂單占比近90%，成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的支柱。

（來(lái)源：市值風(fēng)云APP）

對(duì)于行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)應(yīng)收賬款，截至2025年6月末，金螳螂當(dāng)前已采取保全措施的資產(chǎn)價(jià)值，基本覆蓋相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)收款項(xiàng)凈敞口，存量減值壓力得到釋放。

（來(lái)源：金螳螂公告20250902）

不過(guò)要說(shuō)其中最吸引人的，還得看他的資產(chǎn)負(fù)債表，這個(gè)在開(kāi)頭也提到過(guò)。

截至2025年6月末，其賬面現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)（貨幣資金+交易性金融資產(chǎn)）高達(dá)54億，而有息負(fù)債（長(zhǎng)短期借款+租賃負(fù)債）僅6個(gè)多億，凈現(xiàn)金頭寸超40億，而公司當(dāng)前的市值也就不到100億（截至2025年9月18日收盤(pán)）。

這樣的流動(dòng)性在整個(gè)建筑裝飾行業(yè)中堪稱(chēng)罕見(jiàn)，也是公司能夠從容應(yīng)對(duì)行業(yè)周期波動(dòng)的重要保障。

潔凈室業(yè)務(wù)布局初見(jiàn)成效

面對(duì)行業(yè)變局，金螳螂并未固守傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，而是積極尋找新的增長(zhǎng)曲線。公司開(kāi)始將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向三大新興領(lǐng)域：凈室業(yè)務(wù)、城市更新和海外市場(chǎng)。

先來(lái)看凈室業(yè)務(wù)，也就是通常所說(shuō)的潔凈室，是指通過(guò)空氣過(guò)濾、溫濕度控制、氣流組織等手段，將微塵、微生物等污染物控制在特定范圍內(nèi)的封閉空間。

金螳螂憑借在建筑裝飾領(lǐng)域積累的工藝標(biāo)準(zhǔn)與項(xiàng)目管理優(yōu)勢(shì)，切入潔凈室市場(chǎng)，覆蓋半導(dǎo)體、鋰電池、生物醫(yī)藥、實(shí)驗(yàn)室、醫(yī)療健康等高端制造領(lǐng)域。

在項(xiàng)目落地方面，金螳螂已承接了一系列標(biāo)桿工程，包括格科半導(dǎo)體12英寸CIS集成電路項(xiàng)目、蘇州納米城第三代半導(dǎo)體EPC項(xiàng)目、杰華特微電子高性能電源芯片項(xiàng)目、嘉興智行微電子研發(fā)中心項(xiàng)目、中北鋰電潔凈廠房、姑蘇實(shí)驗(yàn)室、南京集成電路產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心等。

包含凈室業(yè)務(wù)的其他業(yè)務(wù)，2024年?duì)I收為8.0億，2025年上半年為1.6億。

從行業(yè)層面來(lái)看，隨著高端制造業(yè)的快速發(fā)展，潔凈室市場(chǎng)需求持續(xù)增長(zhǎng)。據(jù)預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)潔凈室市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3,275億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率約15%。金螳螂目前取得的成就較行業(yè)整體規(guī)模而言微不足道。

城市更新：政策紅利下的新增長(zhǎng)點(diǎn)

再來(lái)看城市更新業(yè)務(wù)，是指對(duì)城市中不適應(yīng)現(xiàn)代化社會(huì)生活的舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村等進(jìn)行綜合整治、功能改變或拆除重建的活動(dòng)。

2025年上半年，金螳螂已有多個(gè)舊改項(xiàng)目落地，包括蘇州開(kāi)明大戲院、徐州飲食文化博物館、南京西康賓館、三亞香格里拉大酒店、張家港市第一人民醫(yī)院老舊病房改造、成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)提質(zhì)改造等。

從行業(yè)層面看，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市發(fā)展邁入存量時(shí)代，城市更新成為破解空間資源匱乏、發(fā)展機(jī)制轉(zhuǎn)型難題的關(guān)鍵路徑。在政策支持和市場(chǎng)需求的雙重驅(qū)動(dòng)下，城市更新市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。

據(jù)預(yù)測(cè)，2025年中國(guó)城市更新市場(chǎng)規(guī)模預(yù)計(jì)突破8.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%。截至2024年底，全國(guó)571個(gè)城市累計(jì)實(shí)施城市更新項(xiàng)目6.5萬(wàn)個(gè)，總投資額達(dá)5.8萬(wàn)億元。到2030年，城市更新有望成為10萬(wàn)億元級(jí)別的超級(jí)市場(chǎng)。

海外市場(chǎng)：全球化布局的新引擎

最后是海外業(yè)務(wù)。

2025年上半年，金螳螂海外業(yè)務(wù)營(yíng)收實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)29%，成為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。

金螳螂已構(gòu)建以新加坡區(qū)域管理中心為核心、覆蓋東南亞主要市場(chǎng)（包括越南、柬埔寨、馬來(lái)西亞等），并向中亞、中東及非洲地區(qū)拓展的全球化業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。同時(shí)，在中國(guó)香港、中國(guó)澳門(mén)已完成屬地化布局，建立了完善的本地運(yùn)營(yíng)體系。

金螳螂的海外業(yè)務(wù)成功很大程度上得益于其獨(dú)特的"設(shè)計(jì)先行"策略。憑借HBA與四季、萬(wàn)豪、希爾頓等國(guó)際酒店集團(tuán)的長(zhǎng)期合作基礎(chǔ)，以設(shè)計(jì)能力打開(kāi)國(guó)際市場(chǎng)，通過(guò)"國(guó)內(nèi)供應(yīng)鏈集采+管理團(tuán)隊(duì)輸入+本土施工協(xié)同"的輕資產(chǎn)模式，實(shí)現(xiàn)高效擴(kuò)張，平衡成本與本地化需求。

金螳螂作為中國(guó)建筑裝飾行業(yè)的龍頭企業(yè)，在經(jīng)歷地產(chǎn)周期調(diào)整帶來(lái)的陣痛后，通過(guò)戰(zhàn)略收縮與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，已實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)健修復(fù)和業(yè)績(jī)的企穩(wěn)回升，能否在城市更新和海外市場(chǎng)突破，有待持續(xù)觀察。

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