今天，市房協(xié)主辦的廣州好房煥新季，主要梳理當(dāng)下廣州樓市趨勢(shì)和格局，規(guī)格很高，我們受邀參加。

參加會(huì)議的房企名單有廣州地鐵、新世界、保利、越秀、珠實(shí)、華潤(rùn)、中鐵建、綠城、萬(wàn)科、招商、廣州城投..

會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，有幾個(gè)數(shù)據(jù)和觀點(diǎn)，對(duì)當(dāng)下的樓市還是有不少觀察和參考：

①市場(chǎng)維穩(wěn)，去化周期較高位下降25%

先來(lái)看看今年的市場(chǎng)情況。1-8月，新房市場(chǎng)住宅網(wǎng)簽4.5萬(wàn)套、493.72萬(wàn)平、同比分別增長(zhǎng)13%和11.1%。

通過(guò)土地端的嚴(yán)控，增加核心板塊的好地塊，整體價(jià)格是有所企穩(wěn)的。

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)總局剛剛發(fā)布的住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)上，廣州住房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)列四大一線(xiàn)城市的第二位，一手表現(xiàn)好于北京、深圳，二手好于北京、上海。

我們最近跑一線(xiàn)市場(chǎng)，最核心的是一根甘蔗兩頭甜，現(xiàn)在的市場(chǎng)剛需和豪宅需求都比較明確。

從2024年10月以來(lái)的網(wǎng)簽情況看，廣州市一手500萬(wàn)以下的住宅成交占比達(dá)到75%。

二手市場(chǎng)則維持了去年的交易節(jié)奏，通過(guò)鼓勵(lì)“以舊換新”等策略，刺激買(mǎi)家進(jìn)場(chǎng)。

至于整個(gè)樓市的供應(yīng)量處于可控空間，去化周期14.5個(gè)月，同比去年高位下降了近25%。

樓市端的逐步企穩(wěn)，離不開(kāi)土地市場(chǎng)的調(diào)控。接下來(lái)新入市土地的一些條件，會(huì)繼續(xù)調(diào)整，以匹配市場(chǎng)和房企的需求。

②力主供應(yīng)低密度、好地段的地塊，近兩年拿地的新規(guī)盤(pán)很受市場(chǎng)歡迎

·土地供應(yīng)會(huì)聚焦到地鐵站點(diǎn)周邊，力主推介好地段、好通勤、好教育、好醫(yī)療的全面配套地塊；

例如，嘉禾望崗TOD、番禺廣場(chǎng)電視臺(tái)、白云京溪地塊。

·主打環(huán)境牌的濱水臨山區(qū)域，則會(huì)聚焦供應(yīng)低密度土地；

例如，剛剛掛牌的黃沙島地塊。

綜合來(lái)看，會(huì)側(cè)重于2.0-3.0容積率的土地供應(yīng)。整體思路是新項(xiàng)目或者新地塊，要不全能，要不足夠有賣(mài)點(diǎn)，能讓市場(chǎng)買(mǎi)單。

·1-5公頃的住宅用地受房企歡迎；

追求去化流速、配套不錯(cuò)、通勤在線(xiàn)，小而精的宅地會(huì)比較受房企青睞。

·希望開(kāi)發(fā)商多多提意見(jiàn)，多溝通；

與樓市一樣，廣州土地也是買(mǎi)房市場(chǎng)，服務(wù)房企、配合房企們的需求。

希望房企在規(guī)劃階段多留意，多溝通，會(huì)根據(jù)房企需求相應(yīng)調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)。

由國(guó)務(wù)院批復(fù)，9月中旬發(fā)布的《粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案》。接下來(lái)會(huì)出一個(gè)更加貼近地方市場(chǎng)的廣州版本，涉及存量土地盤(pán)活、地下空間利用、綠地空間等方面。

我們今年參加了幾個(gè)板塊的土地推介活動(dòng)，推出來(lái)的不少地塊放在以往都會(huì)是爆款，也是官方希望把一些優(yōu)質(zhì)地塊推到市場(chǎng)，給整體樓市托底。

同時(shí)，嚴(yán)控新的供應(yīng)量，從土地端更加合理、有效地幫助、引導(dǎo)樓市回暖。

其實(shí)，去年投資廣州的開(kāi)發(fā)商，基本都賺錢(qián)了。

這兩年拿地新開(kāi)盤(pán)的新規(guī)樓盤(pán)都賣(mài)的相對(duì)不錯(cuò)，剛剛開(kāi)盤(pán)的保利辰園湖景、越秀貝好家嘉悅云啟...

至于豪宅方面，白鵝潭一線(xiàn)江景的保利翡麗甲第認(rèn)籌量也是爆了。

還有上半年開(kāi)盤(pán)的保利天奕、保利天曜、越秀云萃、綠城馥香園、綠城玉海棠、瓏岄上城等等。

其中，像小而精的玉海棠，開(kāi)盤(pán)不到半年都快清盤(pán)了，對(duì)房企來(lái)說(shuō)賺到了錢(qián)、省了額外成本、留下了好的口碑。

綠城華南公司副總姜巍透露，綠城今年銷(xiāo)售金額超40個(gè)億，可以排進(jìn)廣州前10。

③、開(kāi)發(fā)商傳達(dá)信心、保價(jià)、卷產(chǎn)品，業(yè)主住上更好的房子

今天上臺(tái)講話(huà)的11個(gè)開(kāi)發(fā)商老總，都無(wú)一例外的談到了保價(jià)、好房子。

一個(gè)是保價(jià)，各方都希望給樓市更多信心，不是陷入無(wú)休止的價(jià)格內(nèi)卷。

越秀興業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理章潔琳表示，房?jī)r(jià)沒(méi)多大下降空間，越秀地產(chǎn)可以“保價(jià)”，要置換的話(huà)，找越秀置換團(tuán)隊(duì)，三年多幫業(yè)主賣(mài)了不少二手房。

另一個(gè)是好房子。不卷價(jià)格，那就卷產(chǎn)品，把戰(zhàn)場(chǎng)挪到各家的硬實(shí)力上，對(duì)成本的把控、對(duì)市場(chǎng)的了解，對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的追求...

尤其是，在土地市場(chǎng)上已經(jīng)能達(dá)到“好房子”的要求標(biāo)準(zhǔn)，房企們就能放開(kāi)手去做。

對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，今天會(huì)議最重要是傳遞信心。

1、買(mǎi)到更舒適的房子。更低的容積率，更低的密度，交標(biāo)、設(shè)計(jì)、產(chǎn)品都會(huì)有升級(jí)。

2、買(mǎi)到好地段的房子。離地鐵站更近，離學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)院更近。

3、買(mǎi)到確定性的房子。主推小而美地塊，實(shí)際上也是杜絕超大盤(pán)帶來(lái)的后續(xù)兌現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，配套能所見(jiàn)即所得。

卷配套、卷戶(hù)型、卷配套、卷學(xué)校，都是為了能在更好的產(chǎn)品力和性?xún)r(jià)比上吸引買(mǎi)家，讓更多消費(fèi)者住上好房子，而不是只打價(jià)格戰(zhàn)。

最后，如果想了解更多買(mǎi)房干貨，加拆神助手，我們繼續(xù)聊。