2025 年 11 月的中國樓市正處于風險化解與模式轉(zhuǎn)型的雙重關(guān)鍵期。二十屆四中全會剛剛釋放 “推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展” 的戰(zhàn)略信號，疊加房企化債進入 “深水區(qū)” 的現(xiàn)實壓力，一系列更具針對性的強力政策即將在本月集中落地。從出險房企的系統(tǒng)性救助到 “人 — 房 — 地 — 錢” 機制的落地細則，從保障房供給的規(guī)模擴容到需求端的精準激活，11 月政策組合拳不僅承載著 “止跌回穩(wěn)” 的短期目標，更勾勒出行業(yè)轉(zhuǎn)型的長期路徑。讀懂這些政策信號，是市場各方把握趨勢的核心前提。

一、風險攻堅：房企化債進入 “實質(zhì)化解” 新階段

11 月政策將以 “系統(tǒng)性風險收斂” 為首要目標，在前期化債成果基礎(chǔ)上推出更強力的配套支持，推動風險化解從 “展期緩沖” 轉(zhuǎn)向 “根本解決”。截至 2025 年 9 月，77 家出險房企中已有超 60 家公布重組進展，20 余家完成重整，化解債務(wù)規(guī)模超 1.2 萬億元，但碧桂園、融創(chuàng)等頭部房企的債務(wù)問題仍需政策托底。

專項化債工具將實現(xiàn) “量價齊升”。據(jù)業(yè)內(nèi)透露，11 月有望推出 “房企債務(wù)重組專項再貸款”，規(guī)模預(yù)計達 5000 億元，重點支持已進入司法重整程序的房企。與此前政策不同，此次工具將創(chuàng)新性引入 “債轉(zhuǎn)股 + 資產(chǎn)托管” 模式：AMC 機構(gòu)通過再貸款資金收購房企存量債務(wù)后，可將不超過 30% 的債務(wù)轉(zhuǎn)為股權(quán)，剩余部分與項目現(xiàn)金流掛鉤設(shè)定彈性利率。金科股份的實踐已證明該模式有效性 —— 其通過引入產(chǎn)業(yè)投資人完成重整后，項目復(fù)工率提升至 92%，這一經(jīng)驗將通過政策推廣至全國。

離岸債務(wù)處置迎來 “政策破局”。針對房企境外債重組困境，11 月或?qū)⒊雠_《境外房地產(chǎn)債務(wù)重組指引》，建立跨境協(xié)調(diào)機制。政策擬明確境內(nèi)資產(chǎn)對境外債的擔保路徑，允許房企通過設(shè)立離岸資產(chǎn)信托發(fā)行受益憑證，以境內(nèi)項目收益權(quán)償還美元債。佳兆業(yè)通過 “境外重組 + 資產(chǎn)處置” 雙輪驅(qū)動實現(xiàn)債務(wù)優(yōu)化的案例，將成為標準化模板，預(yù)計可加速旭輝、龍光等房企的境外債方案落地。

保交樓資金監(jiān)管升級 “閉環(huán)管理”。在前期 7 萬億元 “白名單” 項目貸款基礎(chǔ)上，11 月將建立 “資金 - 施工 - 交付” 全鏈條監(jiān)管系統(tǒng)。政策要求房企按施工進度申請貸款，資金直接撥付至施工方賬戶，住建部門聯(lián)合第三方機構(gòu)每月核查工程進度。數(shù)據(jù)顯示，截至目前全國 750 多萬套難交付住房已完成交付，政策加碼后有望實現(xiàn) 2025 年底保交樓率達 95% 的目標。

二、模式轉(zhuǎn)型：高質(zhì)量發(fā)展配套政策密集落地

11 月政策將全面承接二十屆四中全會精神，圍繞 “人 — 房 — 地 — 錢” 聯(lián)動機制出臺實施細則，推動行業(yè)從 “規(guī)模擴張” 轉(zhuǎn)向 “民生導向”。這一轉(zhuǎn)型并非簡單調(diào)整，而是涉及供給結(jié)構(gòu)、土地制度、服務(wù)體系的系統(tǒng)性變革。

保障房供給開啟 “規(guī)模與品質(zhì)雙升”。財政部已提前下達 2025 年 566 億元保障房補助資金，11 月將明確資金使用細則：332 億元投向老舊小區(qū)改造，要求配套建設(shè)社區(qū)食堂、托育點等 “一老一小” 設(shè)施；100 億元專項支持城中村改造，貨幣化安置比例不得低于 40%。更關(guān)鍵的是，“好房子” 標準將首次在保障房領(lǐng)域全面推行，要求抗震等級、綠色建材使用率等指標高于商品房標準，北京、上海已試點將保障房項目與地鐵線路同步規(guī)劃，這一模式將通過政策強制推廣。

土地供應(yīng)機制實現(xiàn) “需求導向改革”。11 月自然資源部將出臺《住宅用地供應(yīng)動態(tài)調(diào)整辦法》，徹底改變 “以財政定供應(yīng)” 的傳統(tǒng)模式。政策要求城市根據(jù)常住人口增量、租賃需求占比等 12 項指標，制定年度供地計劃：人口凈流入的二線城市保障房用地占比需不低于 30%，一線城市要單列 “租賃用地” 指標。杭州已試點 “先定需求再供地” 機制，根據(jù)新市民購房意愿精準確定地塊位置與戶型配比，其經(jīng)驗將全國推廣。

房企轉(zhuǎn)型獲得 “政策定向扶持”。針對優(yōu)質(zhì)房企的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型需求，11 月將推出 “房地產(chǎn)發(fā)展新模式試點”，選取萬科、龍湖等 10 家企業(yè)試點 “開發(fā) + 運營” 模式。政策給予三大支持：一是運營型資產(chǎn)可享受房產(chǎn)稅減免，二是 REITs 發(fā)行門檻降低，允許持有運營滿 2 年的租賃住房納入發(fā)行范圍，三是城市更新項目給予容積率獎勵。萬科上半年通過存量資產(chǎn)盤活回款 57.5 億元的案例，印證了新模式的可行性，政策將加速這一轉(zhuǎn)型進程。

三、需求激活：精準施策破解 “市場分化” 難題

當前樓市呈現(xiàn) “核心城市企穩(wěn)、三四線承壓” 的分化格局，11 月需求端政策將告別 “一刀切”，實施 “分層分類精準滴灌”。在首付比例、利率政策已達歷史最低水平的基礎(chǔ)上，政策將聚焦 “釋放改善需求” 與 “穩(wěn)定剛需市場” 兩大主線。

一線城市政策迎來 “關(guān)鍵優(yōu)化”。北京、上海有望在 11 月進一步放寬限購：五環(huán)內(nèi)、外環(huán)內(nèi)擬將 “連續(xù) 5 年社?！?調(diào)整為 “累計 5 年”，并對 “賣一買一” 的改善型購房者豁免個稅。更具突破性的是，存量房貸利率動態(tài)調(diào)整機制將落地，根據(jù)最新 LPR 每月自動更新，預(yù)計可使一線城市存量房貸利率再降 0.2-0.3 個百分點，釋放居民消費能力。廣州全面取消限購后的市場數(shù)據(jù)顯示，改善型住房成交占比提升 18 個百分點，這為政策優(yōu)化提供了實證支撐。

三四線城市推出 “去化組合拳”。針對庫存高企問題，11 月將實施 “房票安置 + 購房補貼 + 稅費減免” 三重激勵。政策要求庫存去化周期超 24 個月的城市，城中村改造貨幣化安置比例不低于 60%，并對使用房票購房的家庭給予額外 3% 補貼。同時，將契稅優(yōu)惠范圍從 90 平方米擴大至 144 平方米，增值稅免征年限可由城市自主調(diào)整為 1-2 年。駐馬店、連云港等試點城市的數(shù)據(jù)顯示，此類政策可使月度成交提升 25% 以上。

“以舊換新” 政策實現(xiàn) “全國推廣”。在前期試點基礎(chǔ)上，11 月將出臺《住房 “以舊換新” 指導意見》，建立跨部門服務(wù)平臺。政策明確三大支持：一是舊房由政府指定機構(gòu)按市場價收購，差價部分可申請低息貸款；二是新房契稅減免 50%；三是公積金貸款額度上浮 20%。無錫試點期間實現(xiàn) “以舊換新” 成交 1.2 萬套，帶動新房銷售增長 12%，這一模式將成為激活下沉市場的關(guān)鍵抓手。

四、信號解讀：行業(yè)轉(zhuǎn)型的三大核心方向

11 月落地的政策組合，釋放出房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的清晰信號。風險化解優(yōu)先于市場刺激，政策通過 “專項工具 + 跨境協(xié)調(diào)” 直擊債務(wù)痛點，表明 “防風險” 仍是底線思維；民生屬性取代經(jīng)濟屬性，保障房建設(shè)與 “好房子” 標準的強化，標志著行業(yè)回歸居住本質(zhì)；精準調(diào)控替代全面寬松，差異化政策體現(xiàn)了 “尊重城市差異” 的治理思路。

對于房企而言，唯有加快從 “高杠桿開發(fā)” 向 “低負債運營” 轉(zhuǎn)型，深度參與保障房建設(shè)與資產(chǎn)運營，才能適應(yīng)新發(fā)展模式。對于購房者來說，核心城市的改善型住房與保障房將成為政策紅利集中領(lǐng)域，理性配置資產(chǎn)的窗口期正在形成。對于地方政府而言，“人 — 房 — 地 — 錢” 機制的落地將倒逼土地財政轉(zhuǎn)型，城市更新與公共服務(wù)配套成為新的工作重心。

2025 年 11 月的政策節(jié)點，不僅是樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵支撐，更是行業(yè)徹底告別舊模式、邁向高質(zhì)量發(fā)展的歷史拐點。讀懂政策背后的深層邏輯，方能在變革中把握機遇。