北京在過去25年，城市發(fā)展歷經(jīng)了兩大階段：

第一個階段是“北京歡迎你”的虹吸階段，時間是從2000年-2010年的十年。

這十年北京恰逢“申奧成功”，全國人都涌來北京尋找發(fā)展機(jī)會，每年北京凈流入人口都超過了60萬。

2000年北京的常住人口僅有1300萬人，到了2010年北京常住人口已經(jīng)超過了2000萬人。

這個階段北京城市發(fā)展有兩大特點：

第一是落戶非常容易，大量外地人都可以隨便拿到北京戶口。

第二就是買房不限購，外地人隨便買房買車。

北京發(fā)展的第二個階段是“北京功能疏解階段”，時間是從2015年到2025年的十年。

這十年恰好是“京津冀協(xié)同發(fā)展”的十年，北京的城市功能發(fā)展不斷“疏解瘦身”，大量的產(chǎn)業(yè)開始陸續(xù)離開北京。

產(chǎn)業(yè)離開的背后，就是帶動了大量的人口離開。

尤其是在2017年北京開始提出“四大功能定位”，把北京大量的經(jīng)濟(jì)功能給剝離了。

再加上雄安新區(qū)的提出和加速建設(shè)，北京大量的經(jīng)濟(jì)功能開始“被迫疏解”，本質(zhì)上減少了北京的就業(yè)機(jī)會。

在2015年-2025年的十年，在功能疏解的背景下，北京的城市發(fā)展有兩大特點：

第一就是“樓市限購越來越嚴(yán)厲”，外地人基本上沒有任何機(jī)會可以在北京買房，甚至包括北京本地人也不能多買。

第二就是“嚴(yán)控北京落戶指標(biāo)”，每年積分落戶就只給6000個指標(biāo)，把絕大多數(shù)北漂的北京戶口夢全部徹底擊碎。

這種政策背后的邏輯就是“給北京瘦身”，隨著北京功能定位的調(diào)整，北京已經(jīng)不需要“大量的產(chǎn)業(yè)和人口”。

應(yīng)該說，從“北京歡迎你”的發(fā)展階段再到“北京疏解”階段，25年時間北京的發(fā)展可以說像是一個“過山車”。

尤其是經(jīng)過2015-2025年的“疏解”十年，北京的發(fā)展迅速轉(zhuǎn)變：

首先是“人口從凈流入變成凈流出”。

2017年北京常住人口達(dá)到頂峰的2195萬，然后迅速回落，到了2024年北京常住人口已經(jīng)回落到2183萬。

北京人口規(guī)模減少了12萬人。

其次是“消費能力迅速減退”。

自從2024年開始，北京的社會零售總額的增長就開始出現(xiàn)明顯的負(fù)增長趨勢。

而且這種消費的負(fù)增長趨勢明顯“加重”。

到了2025年的前7個月，北京社會消費零售總額的下降已經(jīng)達(dá)到了負(fù)4.2%。

最后就是北京開始變得“越來越老”，老年人在人口中的占比越來越高。

根據(jù)《2024年北京市老齡事業(yè)發(fā)展報告》中的數(shù)據(jù)：

第一，2024年北京60歲以上的常住人口規(guī)模達(dá)到了514萬人，首次突破500萬人，比2023年增加了接近20萬人。

第二，北京60歲以上的人口占比已經(jīng)達(dá)到了23.5%，高出全國水平1.5個百分點。

第三，北京60歲及以上戶籍人口447.5萬人，占戶籍總?cè)丝诘?1.1%，比2023年增加了15.9萬人。

可以看出，北京總?cè)丝谥校?0歲以上的老年人已經(jīng)要達(dá)到30%了，幾乎是每3個人中，就有一個60歲的老年人。

這樣的人口結(jié)構(gòu)，必然是“消費越來越低”。

因為絕大多數(shù)的老年人，幾乎都是不買房和不消費的。

人口結(jié)構(gòu)的越來越老，對北京的經(jīng)濟(jì)增長必然是一個沖擊。

可以說，政策的“嚴(yán)格控制”，戶口制度的“嚴(yán)格控制”，導(dǎo)致了北京的人口開始從凈流入變成凈流出，進(jìn)一步導(dǎo)致“人口越來越老齡化”。

最后就是不僅影響了北京的住房需求和房地產(chǎn)，也已經(jīng)影響了北京的消費，北京政策的“逆轉(zhuǎn)”就不可避免了。

首先從2024年年底開始，北京就陸續(xù)“放松了住房限購”。

2025年8月北京再次“放松住房限購”，只要擁有24個月的社保，在北京五環(huán)外就已經(jīng)“想買多少套都可以了”。

我們預(yù)計，很快北京五環(huán)外的限購就會對外地人“徹底取消”。

以前是“不讓買”，以后是“隨便買”。

其次是北京疏解的步伐明顯放慢了。

以前的北京非首都功能的疏解，是從北京疏解到外地，所以對北京的影響比較大。

未來的疏解，是從北京主城區(qū)疏解到北京郊區(qū)，對北京的影響就會相對比較小。

最典型就是2025年北京明顯提高了通州區(qū)的等級，讓通州北京城市副中心不僅可以承接“北京市屬資源”，同時也可以承接“國家央屬資源”。

北京的資源，盡可能留在北京。

最后我們認(rèn)為，北京落戶政策未來大概率也會放松。

畢竟2024年北京60歲以上的戶籍人口已經(jīng)占到30%了，這個比例確實太高了。

如果北京持續(xù)收緊針對年輕人的落戶政策，那么北京人口結(jié)構(gòu)還會進(jìn)一步老齡化。

在這種背景下，北京應(yīng)該會逐漸放松對大學(xué)生落戶的條件和規(guī)模。

北京“搶年輕人”應(yīng)該也是大勢所趨。

綜上所述，從2025年的種種跡象來看，歷經(jīng)十年的北京城市發(fā)展的“疏解時代”已經(jīng)接近尾聲。

在過去十年，在疏解政策的嚴(yán)控下，北京從高峰走向低谷。

在未來10年，北京大概率將會逆轉(zhuǎn)政策，限購放松，緊抓資源不松手，戶籍政策松綁，北京可能會重新從疏解走向虹吸。

搶年輕人，搶錢，搶資源，這也將是北京未來的命運。

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