房企“一哥”保利發(fā)展近期發(fā)布了一項(xiàng)總額高達(dá)150億元的融資預(yù)案，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

9月23日，保利發(fā)展發(fā)布發(fā)行公司債券的預(yù)案，擬公開發(fā)行不超過(guò)150億元公司債，用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、并購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目等。

那么，保利發(fā)展目前現(xiàn)金流和償債狀況如何？為何在此時(shí)發(fā)布超百億元的融資預(yù)案？

年內(nèi)融資規(guī)?；蛟賱?chuàng)新高

公告顯示，保利發(fā)展本次發(fā)行的公司債券規(guī)模為不超過(guò)150億元（含150億元），本次債券票面金額為100元，具體發(fā)行規(guī)模和發(fā)行利率還需最終確定。此次發(fā)行的公司債券的期限為不超過(guò)10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

從過(guò)往債券發(fā)行利率來(lái)看，作為央企，保利發(fā)展在融資成本上具有顯著優(yōu)勢(shì)。今年上半年，保利發(fā)展新增有息負(fù)債平均成本降至2.71%，綜合融資成本控制在2.89%的行業(yè)低位。

今年以來(lái)，保利發(fā)展已經(jīng)連續(xù)多次進(jìn)行融資。今年2月，保利發(fā)展完成發(fā)行20億元中票利率2.60%；5月發(fā)行30億元中期票據(jù)，利率低至2.15%；5月底完成發(fā)行國(guó)內(nèi)首單85億元現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，綜合成本僅2.32%；6月獲準(zhǔn)注冊(cè)50億元超短期融資券；8月100億元中期票據(jù)獲準(zhǔn)注冊(cè)。若此次融資預(yù)案獲得通過(guò)，保利發(fā)展年內(nèi)公開市場(chǎng)已完成及計(jì)劃融資規(guī)?；?qū)⒔咏?00億元。

事實(shí)上，自2024年以來(lái)，保利發(fā)展一直維持著較大的公開債融資規(guī)模，2024年直接融資規(guī)模已達(dá)359億元，而今年有可能再創(chuàng)歷史新高。

從合并報(bào)表范圍變化來(lái)看，2025年上半年保利發(fā)展新設(shè)17家子公司，涵蓋泉州中澄房地產(chǎn)、北京朝新善筑置業(yè)、西安中寶瑞置業(yè)等多個(gè)核心城市地產(chǎn)開發(fā)主體，同時(shí)收購(gòu)昆明惠瑞置業(yè)等2家企業(yè)。與此同時(shí)，上半年轉(zhuǎn)讓武漢市五月花地產(chǎn)等3家子公司、清算珠海市和熹養(yǎng)老服務(wù)等7家企業(yè)。

圖/保利發(fā)展公告截圖

將用于償債、買地、并購(gòu)等

對(duì)于本次融資的用途，保利發(fā)展表示，擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、并購(gòu)地產(chǎn)項(xiàng)目等。

從償債來(lái)看，財(cái)報(bào)顯示，截至2025年上半年末，保利發(fā)展短期借款為48億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債688億元，短債合計(jì)736億元，同時(shí)，在手貨幣資金1386億元，在手現(xiàn)金足以覆蓋短期到期債務(wù)。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2025年6月末，保利發(fā)展一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比21.4%，較年初下降2.9個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.3%，凈負(fù)債率為59.64%，較期初有所下降。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，如果借新還舊，也不排除保利發(fā)展考量用長(zhǎng)債置換短債來(lái)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

從土地成本這一硬項(xiàng)支出成本來(lái)看，保利發(fā)展今年上半年新增項(xiàng)目26個(gè)，較去年同期多了14個(gè)；總地價(jià)509億元，同比增幅304%；權(quán)益地價(jià)443億元，同比增幅306%，均位居行業(yè)第一。

保利發(fā)展已連續(xù)四年保持高強(qiáng)度的擴(kuò)張，過(guò)往三年，保利發(fā)展拿地合計(jì)地價(jià)款近4000億元，總貨值約7350億元，同樣居行業(yè)第一。

同時(shí)，保利發(fā)展面臨著修復(fù)利潤(rùn)的壓力。今年上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1169億元，同比下降16.08%；毛利率14.6%；利潤(rùn)總額99億元，同比下降29.7%；歸母凈利潤(rùn)27.11億元，同比下降63.5%。

對(duì)此，保利發(fā)展在對(duì)投資者的回復(fù)中稱：“行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，公司雖已保持較大強(qiáng)度的增量投資，且增量項(xiàng)目盈利能力較好，但存量項(xiàng)目較多，去庫(kù)存與盈利改善仍然需要一定周期?！?/p>

改善盈利需要一定的周期，因此保利發(fā)展也需要進(jìn)一步“調(diào)倉(cāng)”——加快以往布局三、四線城市舊項(xiàng)目的去化力度，同時(shí)新增一、二線核心城市盈利面預(yù)期更好的項(xiàng)目，而在此過(guò)程中，也意味著保利要準(zhǔn)備充足的“錢袋子”去搶奪一、二線城市更為核心的地塊。

對(duì)于如何改善盈利狀況，保利發(fā)展也進(jìn)一步表示：“公司積極通過(guò)存量煥新去化、改善增量投資、降本控費(fèi)和做大做優(yōu)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)等措施提升凈利潤(rùn)水平?！?/p>

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶