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樓市風(fēng)向標(biāo)城市，上海，又迎來(lái)重磅新規(guī)！

9月26日，上海規(guī)劃與自然資源局發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見(jiàn)》的通知。

內(nèi)容涵蓋城市設(shè)計(jì)、環(huán)境品質(zhì)、建筑功能等5大類(lèi)、17個(gè)具體的細(xì)節(jié)，全面系統(tǒng)地為上海住宅品質(zhì)提升指出新的方向。

這是一個(gè)城市在住宅產(chǎn)品層面最頂層的設(shè)計(jì)，未來(lái)上海的“好房子”也更有規(guī)范可依。

上海住房新規(guī)落地后，一線城市已全部調(diào)整放寬計(jì)容規(guī)范，企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住宅的積極性提高，最終的利好也將落到購(gòu)房者身上，新房的產(chǎn)品品質(zhì)將明顯提升，未來(lái)居住舒適度將全面升級(jí)。

新規(guī)提出了細(xì)致明確的要求，陽(yáng)臺(tái)、架空層、建筑立面等計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)都有了新的變化，這些變化背后直接指向了舒適度和得房率，這是對(duì)購(gòu)房者而言實(shí)實(shí)在在的利好。

首先，新規(guī)回應(yīng)了市場(chǎng)對(duì)大陽(yáng)臺(tái)的需求。以前房子要求陽(yáng)臺(tái)面積不超過(guò)8平米，進(jìn)深不大于1.8米，按照一半計(jì)容，新規(guī)是按照“比例+閾值”雙控，每戶陽(yáng)臺(tái)（含封閉式陽(yáng)臺(tái)）不超過(guò)戶型的10%，且不超過(guò)16平方米，進(jìn)深不超過(guò)1.8米，按照一半計(jì)容。

以140平米的戶型為例，按照過(guò)去不超過(guò)8個(gè)平米算一半面積，相當(dāng)于送了4平米；新規(guī)后陽(yáng)臺(tái)可以做到14平米，算一半面積相當(dāng)于送了7個(gè)平方，贈(zèng)送面積比之前多了3個(gè)平米。

另外，新規(guī)明確沿公共綠地、廣場(chǎng)河流、風(fēng)貌街道等地區(qū)，可以設(shè)計(jì)進(jìn)深不超過(guò)0.75米帶圍護(hù)結(jié)構(gòu)的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，寬度不得大于3米，且每戶僅可設(shè)置一個(gè)。

對(duì)于購(gòu)房者而言，陽(yáng)臺(tái)面積更大了，而且還多了贈(zèng)送面積，得房率更高了，一些符合條件的項(xiàng)目還可以實(shí)現(xiàn)“三陽(yáng)臺(tái)”，無(wú)論是通風(fēng)、采光還是與戶外交互，陽(yáng)臺(tái)的功能將進(jìn)一步拓展，客戶能夠得到更多的實(shí)惠的同時(shí)，可以住得更舒適。

除此之外，建筑的外立面、架空層和風(fēng)雨連廊將不再影響得房率。

新規(guī)明確，建筑外立面采用干掛石材等高品質(zhì)材料，在“多測(cè)合一”測(cè)繪成果報(bào)告中明確飾面層建筑面積的，其飾面層不計(jì)容；用作公共通道/休閑的架空層、風(fēng)雨連廊不計(jì)容。

這個(gè)變化最重要的意義是，在鼓勵(lì)房企進(jìn)行高品質(zhì)建設(shè)的同時(shí)，不會(huì)影響到得房率。比如過(guò)去很多企業(yè)不愿意做石材干掛，主要原因就是容積率從外墻算起，最終導(dǎo)致得房率進(jìn)一步下滑。

實(shí)際上，過(guò)去上海的建筑規(guī)范較為嚴(yán)格，客觀上降低了住宅得房率，近兩年上海新房得房率普遍在75%左右。新規(guī)之后，上海新房得房率將迎來(lái)明顯改善。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，新規(guī)為企業(yè)轉(zhuǎn)向高品質(zhì)建設(shè)提供了指引和激勵(lì)。

首先，新規(guī)明確采用干掛石材、金屬、陶板等高品質(zhì)外立面材料，其飾面層建筑面積不計(jì)入容積率，過(guò)去因外立面計(jì)容導(dǎo)致房企不愿犧牲可售面積而投入成本，新規(guī)后開(kāi)發(fā)商使用高品質(zhì)外立面的經(jīng)濟(jì)成本大幅下降，將極大推動(dòng)干掛石材等高端建材在住宅項(xiàng)目中的普及。

重慶某高端項(xiàng)目建筑底座部分采用干掛石材

同時(shí)，激勵(lì)房企打造共享空間，多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計(jì)入容積率。

另外，新規(guī)強(qiáng)調(diào)小區(qū)內(nèi)部停車(chē)庫(kù)可設(shè)置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計(jì)入容積率。如果在車(chē)庫(kù)上面再設(shè)置不封閉的架空層、風(fēng)雨連廊，也同樣不計(jì)入容積率。也就是說(shuō)，未來(lái)地下車(chē)庫(kù)可以設(shè)計(jì)在一層架空層里，一場(chǎng)全新的空間革命即將到來(lái)。

蘇州某項(xiàng)目打造的首層架空層車(chē)庫(kù)示意圖

整體來(lái)看，政策通過(guò)“不計(jì)容”，推動(dòng)房企品質(zhì)建設(shè)的成本降低，使得投入資源做好設(shè)計(jì)從過(guò)去的“經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)”變成了提升產(chǎn)品溢價(jià)和品牌價(jià)值的主動(dòng)選擇。

另外，重點(diǎn)區(qū)域(道路轉(zhuǎn)角、城市節(jié)點(diǎn))可突破限高，對(duì)有意利用風(fēng)貌區(qū)、江景、河景、公園綠景等城市景觀，打造眺望城市天際線的稀缺產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利好。

2025年首次將“好房子”寫(xiě)入《政府工作報(bào)告》，住建部發(fā)布“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，并于5月1日正式施行。全國(guó)多省市相繼出臺(tái)文件，針對(duì)新建住宅的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

一線城市中，廣州、深圳、北京、上海都已出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)整。

核心是支持高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過(guò)優(yōu)化計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提升項(xiàng)目的實(shí)得面積和產(chǎn)品品質(zhì)。

新規(guī)產(chǎn)品在市場(chǎng)中的表現(xiàn)如何？

可參考的是率先發(fā)布容積率新規(guī)的廣州，已入市的70余個(gè)新規(guī)產(chǎn)品中，整體認(rèn)購(gòu)去化率水平優(yōu)于常規(guī)產(chǎn)品。

不過(guò)，新規(guī)產(chǎn)品也面臨一些挑戰(zhàn)，比如廣州、成都和福州已出現(xiàn)部分新規(guī)產(chǎn)品影響舊規(guī)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，由于新規(guī)產(chǎn)品過(guò)高的贈(zèng)送面積，使得存量的舊規(guī)產(chǎn)品在市場(chǎng)中失去了“話語(yǔ)權(quán)”。

在這一方面，上海新規(guī)也收緊了監(jiān)管口徑，并對(duì)過(guò)去常見(jiàn)的違規(guī)“偷面積”的情況進(jìn)一步規(guī)范，例如對(duì)設(shè)備平臺(tái)進(jìn)行了嚴(yán)格限定（無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)且面積不大于2.5平方米才不計(jì)容）。

未來(lái)在落地實(shí)施過(guò)程中，還需要結(jié)合實(shí)際情況和遇到的挑戰(zhàn)進(jìn)一步平衡優(yōu)化。

此次文件出臺(tái)標(biāo)注著上海住宅品質(zhì)提升工作進(jìn)入規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段，“好房子”這一概念也轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕?qiáng)制約束力的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)見(jiàn)上海將迎來(lái)新房市場(chǎng)產(chǎn)品力集體爆發(fā)。

實(shí)際上，以上海為代表的城市住宅建筑規(guī)范調(diào)整，已蔓延至全國(guó)并成為普遍的趨勢(shì)。過(guò)去房企通過(guò)模糊處理增加贈(zèng)送空間以吸引購(gòu)房者的方式將難以為繼，未來(lái)房企之間的競(jìng)爭(zhēng)更多是產(chǎn)品力的比拼，是轉(zhuǎn)向生活場(chǎng)景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。