本文來源：時代周報 作者：張釔璟

徐匯東安舊改項目航拍圖
圖片來源：招商蛇口

備受市場關(guān)注的上海史上最大地塊舊改項目——徐匯東安項目有了最新進(jìn)展。

9月25日，中華企業(yè)發(fā)布公告，其全資子公司上海瀾鉆置業(yè)有限公司與宸嘉發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡稱“宸嘉發(fā)展”）全資子公司上海新祺弘創(chuàng)置業(yè)有限公司組成聯(lián)合體，以29.87億元競得上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持有的上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“新楓安公司”）100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

在上述交易中，中華企業(yè)出資20.91億元受讓新楓安公司70%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)，而宸嘉發(fā)展則出資8.96億元受讓新楓安公司30%股權(quán)及相應(yīng)債權(quán)。

據(jù)時代周報記者了解，新楓安公司旗下持有徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊，該地塊為徐匯東安舊改項目協(xié)議出讓的三幅核心涉宅地塊之一，另外兩幅地塊分別為125-31地塊和127b-24地塊，兩幅地塊由招商蛇口、中海地產(chǎn)等企業(yè)聯(lián)合體持有。

值得注意的是，目前宸嘉發(fā)展是參與東安舊改項目的唯一一家民企，其余參與企業(yè)均為央國企。

民企宸嘉入局

天眼查顯示，宸嘉發(fā)展成立于2020年11月，由香港企業(yè)宸嘉發(fā)展有限公司持股100%，業(yè)務(wù)板塊包括不動產(chǎn)投資開發(fā)、代建管理、商業(yè)運營和物業(yè)管理，公司注冊資本1億元，法人代表為郭斌。主要人員方面，崔帥為宸嘉發(fā)展董事長、郭斌為總經(jīng)理、梁飛為董事。

作為一家成立至今不到5年的民企，宸嘉發(fā)展為何能與一眾老牌央國企一起參與徐匯東安舊改項目的開發(fā)建設(shè)？

據(jù)了解，宸嘉發(fā)展此前在上海的布局并不多。除了徐匯東安項目外，宸嘉發(fā)展僅在普陀長風(fēng)和徐匯龍華布局有兩個項目。其中，徐匯龍華項目于去年12月底拿地，目前尚未入市。

對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對時代周報記者表示，民企參與舊改其實并不稀奇。但是宸嘉發(fā)展能聯(lián)手中華企業(yè)參與這么重要的舊改，也說明了合作方對于其高端產(chǎn)品開發(fā)能力的認(rèn)同。

“之前宸嘉發(fā)展在普陀長風(fēng)的項目的確做得蠻不錯的，基本上業(yè)內(nèi)都會去看。”盧文曦稱。

據(jù)了解，2024年6月，宸嘉發(fā)展旗下位于普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)的項目宸嘉·嘉佰道開盤，1000組客戶搶購422套房源，僅2小時就全部售罄，總銷售額達(dá)61.78億元。同年，宸嘉發(fā)展旗下嘉佰道系也登上了克而瑞研究院發(fā)布的《2024年度全國十大頂級豪宅產(chǎn)品系榜單》。

此外，宸嘉發(fā)展資金實力雄厚且高管均為業(yè)內(nèi)老炮。據(jù)中房報此前報道，宸嘉發(fā)展的多個項目均是從國華人壽手中接盤而來，其中包括多個出險房企的爛尾樓項目，其背后“金主”是有著“中國巴菲特”之稱的國華人壽老板劉益謙。此外，公司董事長崔帥、總經(jīng)理郭斌和董事梁飛也曾是頭部房企“中海系”高管，其中崔帥曾擔(dān)任中海地產(chǎn)上海公司總經(jīng)理。

據(jù)了解，此次宸嘉發(fā)展聯(lián)手中華企業(yè)開發(fā)的徐匯區(qū)127b-23地塊，土地面積25179.34平方米，容積率2.63，建筑面積為66221.66平方米。地塊距離全國總價最高單幅地塊徐匯區(qū)125-31地塊僅一街之隔，四至范圍：東至東安路，北至東安大樓/零陵路，西至音樂學(xué)院/東安四村，南至規(guī)劃住宅地塊。

此前9月8日，徐匯區(qū)規(guī)劃與自然資源局公示了127b-23地塊的設(shè)計方案。

根據(jù)方案顯示，這幅地塊將建設(shè)5幢17-25層住宅樓，總共206戶，配備635個機(jī)動車位，車位比超過1:3。

對此，安居客上海分析稱，參考周邊接近20萬的均價，該項目最低總價也可能超過3300萬元，套均售價則會超過6000萬，位居上海豪宅第一梯隊。

圖片來源：上海徐匯區(qū)人民政府官網(wǎng)

東安舊改核心宅地開發(fā)拼圖完成

資料顯示，東安舊改項目于2024年10月完成征收工作，涉及117幢居民樓、6057證住戶、約31萬平方米建筑面積，被譽(yù)為上海史上最大單地塊舊改征收項目。

根據(jù)規(guī)劃，整個徐匯東安舊改項目共規(guī)劃為7個地塊，其中包括：三幅純住宅用地（127b-20地塊——該地塊為征收安置地塊、127b-23地塊、127b-24地塊）、一幅商住辦綜合用地（125-31地塊）、一幅醫(yī)療用地、一幅教育科研用地、一幅基礎(chǔ)教育設(shè)施類。

圖片來源：上海土地市場

今年3月和5月，上海土地市場以協(xié)議方式陸續(xù)出讓127b-23、127b-24、125-31這三幅含住宅地塊，出讓價分別為83.5億元、98.18億元、341.35億元，合計總金額約523.03億元。其中，125-31地塊更是創(chuàng)下了全國單幅地塊總價成交紀(jì)錄。

上述三幅地塊的競得者分別為上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司、上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司。此后，這三家公司的股權(quán)相繼在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易掛牌出讓。

9月初，中海地產(chǎn)、招商蛇口以及中旅投資聯(lián)合體分別以總價130.82億元競得上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；以總價23.96億元競得上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司90%股權(quán)，合計總價154.78億元。

根據(jù)出資金額，最終各方持股如下：中海地產(chǎn)出資81.53億元，擁有125-31地塊50.5%權(quán)益、127b-24地塊30.5%權(quán)益；招商蛇口出資65.52億元，擁有125-31地塊35%權(quán)益、127b-24地塊55%權(quán)益；中旅共出資7.74億元，將擁有125-31地塊4.5%權(quán)益、127b-24地塊4.5%權(quán)益；徐匯城投則分別持有上述兩幅地塊10%股權(quán)。

如今，127b-23地塊開發(fā)主體的塵埃落地，也意味著土地價值超500億的徐匯東安舊改核心住宅部分正式從藍(lán)圖規(guī)劃邁入實質(zhì)性開發(fā)階段。

另據(jù)時代周報記者從招商蛇口上海公司副總經(jīng)理張哲處得知，127b-24、125-31地塊由招商蛇口和中海地產(chǎn)共同操盤，目前項目營銷中心及展示區(qū)已在籌備中，將于2025年10月底開放。