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大家記得將“掘金日本房產(chǎn)”設(shè)為星標(biāo)

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◎掘金日本房產(chǎn)（ID：Japan_gold）| 掘金醬

全球買房的風(fēng)向，一夜逆轉(zhuǎn)。

9月20日，中國住建部一紙文件撕掉實(shí)行了19年的封條：外國人買國內(nèi)商品房不用再證明“自住”，可純投資、可出租。這是2006年以來的首次松綁，被解讀為“吸引外資”的新籌碼。

消息公布后，華人圈嘩然：“終于能回家買幾套房收租了？”

可當(dāng)中國打開閘門，海外卻相反。

過去兩年，從北美、到南半球再到亞洲，全球樓市正對外國買家逐一上演“逐客令”，重重施壓限制他們購房。

太平洋那頭，美麗國在聯(lián)邦層面雖仍沒設(shè)限，但地方已動手。德州、佛州、北卡等30多個州陸續(xù)提交法案，禁止“敵對國”公民購地買房；部分條文甚至把“綠卡以下”一律歸入高風(fēng)險人群，立法只是時間問題。

加拿大更干脆，2023年起聯(lián)邦重拳出擊：三年內(nèi)禁止外籍個人及公司購買已建成住宅；安省追加25%的NRST，BC省20%外國買家稅再疊年度空置稅，一套500萬加元的房子，光稅就200萬。

歐盟陣營同樣不客氣。西班牙2025年4月起給“非居民”送上重錘：不常住即按房價100%征收房產(chǎn)稅，相當(dāng)于買兩套房交一套的錢；同期“黃金簽證”直接停發(fā)，買房送護(hù)照成為歷史。

澳大利亞緊隨其后，宣布2025年4月1日至2027年3月31日全面禁止外國人購二手房，違規(guī)即強(qiáng)制出售+罰款，連“以房養(yǎng)學(xué)”的門也一并焊死。新西蘭早在2018年就禁止外籍買家購二手房。

至于亞洲圈也并不手軟，韓國今年剛吧將首爾、京畿道等30個市縣劃為“外國人土地交易許可區(qū)”，先批后買，獲批后4個月內(nèi)必須入住并連住兩年，把投資客直接勸退。新加坡2023年起外國人購房額外印花稅高達(dá)60%，全球最高，有地住宅干脆不賣給外籍，除非特批。

一圈下來，全球買家面臨主流市場“無房可買”的境地，并非夸張。

全球樓市動向也代表著一部分資本熱錢的流向。對資產(chǎn)配置、日本樓市感興趣的朋友，可以下方掃碼加入我們的【內(nèi)部群】，會不定時分享研判資訊和干貨：

當(dāng)主流市場集體關(guān)門，資金本能尋找出路。

于是，似乎有默契地，資本熱錢的焦點(diǎn)“啪”地定在了日本——這個曾經(jīng)“失去三十年”的市場，一夜之間成了全球買房人僅剩的自由港。

理由簡單粗暴，“三低一高”——低門檻、低利率、低估值、高流動的樓市，放眼全球，同時滿足這四項(xiàng)的，只剩日本。

首先是價格依舊洼地。東京23區(qū)二手均價雖破1億日元，聽起來嚇人，但折成美元仍只有上海內(nèi)環(huán)或曼哈頓三分之一，且日元三年貶值20%，外資自帶8折。

還有政策自由，日本對外國人買房近乎零門檻。不限購、無額外稅、不需居留，今天飛機(jī)落地成田，明天就能買房過戶，全球獨(dú)一份。

與此同時，低息的融資成本疊加租金回報可觀。即便是東京23區(qū)普通的一間二手公寓，凈收租售比仍有4%左右，高出上海1倍、紐約1.5倍；如果是購買大棟樓物業(yè)，外國身份也有途徑拿到日本銀行的低利率貸款，正杠桿游戲還能玩。

最后，還有一點(diǎn)很關(guān)鍵，東京已連續(xù)多年成為全球房產(chǎn)交易量最高的城市，今年外資砸進(jìn)來3萬億，投資金額全球最高，可以想象到其流動性有多高。

可或許也正因?yàn)橥赓Y過于踴躍，推動著日本樓市房價水漲船高，日本政府對“外國人買房”的現(xiàn)象已從曖昧轉(zhuǎn)向警惕。

仔細(xì)一想，目前已經(jīng)有好幾道信號都在顯示，海外買家到日本買房的“窗口期”正在合攏。

先是房價，因東京90%的房產(chǎn)交易都為二手房，可即便忽略新房，東京23區(qū)二手公寓受高價樓盤拉動，均價也已經(jīng)破1億日元。尤其都心6區(qū)三年漲幅42%，低估值故事越寫越貴。

面對步步高漲的房價，恐防投機(jī)加劇，東京開始了區(qū)域新房限購試點(diǎn)：千代田區(qū)新建塔樓已要求“外籍購房實(shí)名制同一樓盤限購1套，且必須持有≥5年”，防止短炒，被視作“限購0.1版本”。

另外，不止關(guān)東地區(qū)。關(guān)西這邊，大阪前不久宣布2026年起停止發(fā)放新民宿牌照，出發(fā)點(diǎn)是為了堵住“買房做民宿”的套利漏洞，但說白了也是為區(qū)域購房熱降溫。

由此可見，如果認(rèn)為東京樓市值得上車，有計(jì)劃資產(chǎn)配置的話，還是得抓緊行動。

可以把流程提前拆分做足準(zhǔn)備：先在國內(nèi)線上選房、遠(yuǎn)程開好海外賬戶、備好護(hù)照和印章證明等等，日本買房過戶并不需要本人到場，可直接委托辦理。

當(dāng)然，時間充足的話也可選擇飛東京集中看房、簽約、付訂金，等待司法書士過戶、托管公司收租，全程最快三十天便可完成交割。

中國開門，世界關(guān)門，日本例外，也不會永久例外，倒計(jì)時鐘聲已經(jīng)響起。

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