繁華香港，也有陰影。

那是數(shù)十萬人在狹窄空間中掙扎求存的真實(shí)世界。

據(jù)悉，有93%的住戶在這個(gè)夏天感受著比往年更酷熱的煎熬，35.7%的人被困在沒有通風(fēng)的囚籠，4%的人甚至生活在完全沒有窗戶的黑暗里。

他們?cè)率杖胫形粩?shù)僅有11500港元，卻要將近一半獻(xiàn)給租金，剩下的還要應(yīng)付貴得離譜的水電費(fèi)。

香港樓價(jià)一直很高，導(dǎo)致幾十萬香港人只能租住在條件很差的“劏房”（隔出來的小房間）里。

為了改善這一長(zhǎng)期問題，香港政府近年來不斷增加公共房屋數(shù)量，還建了不少簡(jiǎn)易公屋和過渡性房屋，幫助正在排隊(duì)等公屋的普通市民暫時(shí)安家。

今年9月26日，香港立法會(huì)通過了一項(xiàng)新條例，從明年3月開始加強(qiáng)對(duì)劏房的管理，被認(rèn)為是改善劣質(zhì)劏房問題的重要一步。不過，住在劏房的人對(duì)此反應(yīng)不一，有人支持，也有人仍有顧慮。

被稱為“怪獸大廈”的鰂魚涌益昌大廈里，就有不少非法改建的劏房。

而在深水埗這個(gè)老城區(qū)，貧困率一直較高，劏房更是隨處可見。

表面上看，似乎是一個(gè)簡(jiǎn)單的土地短缺問題——香港確實(shí)地少人多……

但實(shí)際上，香港的問題并不止于此。

劏房的癥結(jié)

讓我們首先理解什么是“檸檬市場(chǎng)”效應(yīng)。

這個(gè)概念源于經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿克洛夫的研究，它揭示了一個(gè)殘酷的市場(chǎng)規(guī)律：當(dāng)買賣雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱時(shí)，劣質(zhì)商品會(huì)逐漸將優(yōu)質(zhì)商品排擠出市場(chǎng)。

如果你要去買一輛二手車，你很難在短時(shí)間內(nèi)判斷車輛的真實(shí)狀況。這時(shí)，精明的賣家就會(huì)利用這種信息不對(duì)稱，將問題車輛偽裝成優(yōu)質(zhì)車輛出售。

長(zhǎng)此以往，誠(chéng)實(shí)的賣家無法獲得合理回報(bào)而退出市場(chǎng)，整個(gè)市場(chǎng)最終充斥著劣質(zhì)商品。

這就是“劣幣驅(qū)逐良幣”的經(jīng)典現(xiàn)象。

在香港的底層租賃市場(chǎng)，這種“檸檬市場(chǎng)”效應(yīng)表現(xiàn)得淋漓盡致。

低收入家庭、年長(zhǎng)者、新移民等弱勢(shì)群體在尋找住所時(shí)，往往處于絕對(duì)的信息劣勢(shì)。他們無法判斷劏房的結(jié)構(gòu)是否安全，不清楚水電費(fèi)計(jì)價(jià)是否合理，更難以預(yù)料業(yè)主是否會(huì)突然迫遷。在這種環(huán)境下，符合安全標(biāo)準(zhǔn)的合規(guī)房源因?yàn)榻ㄔ旌途S護(hù)成本較高，租金相對(duì)較高，反而難以出租。

而那些違規(guī)改建、存在安全隱患的劣質(zhì)劏房，因?yàn)槌杀镜土梢砸陨缘偷膬r(jià)格出租，反而大行其道。

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，即便提供最劣質(zhì)的居住環(huán)境，也不愁找不到租客。

于是，整個(gè)市場(chǎng)的居住質(zhì)量不斷下滑，形成了一個(gè)難以打破的惡性循環(huán)。

而且，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有一個(gè)問題，即“雙重屬性”的失衡。房屋本來是具有雙重身份的，它既是可供投資交易的特殊商品，又是人類生存的基本需求。

這個(gè)關(guān)系很應(yīng)該做好平衡的，但香港，明顯偏向了前者。

由于歷史原因和制度設(shè)計(jì)，香港的房地產(chǎn)被過度金融化，成為了全球資本追逐的保值增值工具。國(guó)際游資、投資機(jī)構(gòu)、甚至是本地居民，都將房地產(chǎn)視為最穩(wěn)妥的投資渠道。

這種過度投資導(dǎo)致房?jī)r(jià)和租金水平嚴(yán)重脫離本地居民的實(shí)際收入水平。所以，當(dāng)普通市民的支付能力與市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)巨大落差時(shí)，市場(chǎng)就會(huì)自發(fā)地產(chǎn)生一種扭曲的應(yīng)對(duì)機(jī)制——將居住空間不斷分割、切小，以匹配被高房?jī)r(jià)碾壓后剩余的支付能力。

僅能容納一張床的劏房就出現(xiàn)了，這也就是為什么會(huì)有家庭愿意支付相對(duì)“低廉”的租金，居住在完全沒有窗戶的密閉空間里的一個(gè)原因。

不是因?yàn)樗麄冊(cè)敢?，而是因?yàn)樗麄儎e無選擇。

當(dāng)然了，其中香港的一些政策問題對(duì)此也有很大影響。

特別是在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，政策的制定和執(zhí)行速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上社會(huì)問題惡化的速度。

劏房問題在香港已經(jīng)存在了十多年，期間有無數(shù)調(diào)查報(bào)告、學(xué)術(shù)研究、媒體報(bào)道揭示了問題的嚴(yán)重性。然而，大規(guī)模、系統(tǒng)性的政府干預(yù)措施，如“簡(jiǎn)約公屋”、“過渡性房屋”、“劏房標(biāo)準(zhǔn)”等，直到近幾年才開始密集推出。

十多年的時(shí)間差意味著什么？意味著一代人的成長(zhǎng)環(huán)境被犧牲，意味著無數(shù)長(zhǎng)者在惡劣條件下度過晚年，意味著底層民眾的生活質(zhì)量長(zhǎng)期得不到改善。

這種制度時(shí)滯的產(chǎn)生并非偶然，它既源于問題本身的復(fù)雜性，也受到既得利益群體的阻撓，還與官僚體系的運(yùn)作效率密切相關(guān)。

正因如此，我們才需要把這三個(gè)維度放在一起審視，去盡可能看一看問題的全貌。

“檸檬市場(chǎng)”效應(yīng)導(dǎo)致租賃市場(chǎng)質(zhì)量持續(xù)惡化，“雙重屬性”失衡使得房?jī)r(jià)脫離普通人承受能力，而“制度時(shí)滯”則讓問題在得不到及時(shí)干預(yù)的情況下不斷加劇。

這三個(gè)因素相互交織、彼此強(qiáng)化，共同構(gòu)成了劏房問題難以根治的深層原因。

理解這個(gè)復(fù)雜的成因體系至關(guān)重要，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到解決方案的有效性。

如果我們簡(jiǎn)單地認(rèn)為這只是土地短缺問題，就可能過度依賴增加土地供應(yīng)這一單一手段。但現(xiàn)實(shí)告訴我們，即便有新開發(fā)的土地，如果沒有相應(yīng)的制度保障，這些土地資源很可能再次被資本吸納，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)的投資屬性，而無助于解決基層市民的居住需求。

同樣，如果只關(guān)注興建公屋，而忽視底層租賃市場(chǎng)的監(jiān)管和規(guī)范，“檸檬市場(chǎng)”效應(yīng)仍會(huì)在私人租賃領(lǐng)域繼續(xù)制造新的居住問題。

因此，要解決劏房問題，就要打破“檸檬市場(chǎng)”的惡性循環(huán)，就需要建立更透明的租賃信息平臺(tái)，強(qiáng)化對(duì)劏房標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管和執(zhí)行，保護(hù)弱勢(shì)租戶的權(quán)益。要平衡房地產(chǎn)的“雙重屬性”，就需要通過稅收政策、土地供應(yīng)方式等多元手段，抑制過度投機(jī)，強(qiáng)化房屋的居住功能。而要縮短“制度時(shí)滯”，就需要建立更靈敏的社會(huì)問題監(jiān)測(cè)機(jī)制和更高效的政策響應(yīng)體系。

這個(gè)過程注定是漫長(zhǎng)而艱難的。

它涉及到不同利益群體的博弈，需要克服制度慣性的阻力，更需要整個(gè)社會(huì)對(duì)“居住權(quán)”概念的重新認(rèn)識(shí)。

但只要我們能夠準(zhǔn)確診斷問題的根源，就能找到更對(duì)癥下藥的解決方案。

每改善一個(gè)劏房住戶的居住條件，每縮短一個(gè)家庭輪候公屋的時(shí)間，每推動(dòng)一項(xiàng)有利于基層市民的政策落地，都是向著更加公平、更有溫度的社會(huì)邁出的堅(jiān)實(shí)一步。

這不僅僅是解決一個(gè)住房問題，更是在重塑一個(gè)城市的良心和溫度。

兩項(xiàng)關(guān)鍵政策

當(dāng)香港政府終于下定決心解決劣質(zhì)劏房的時(shí)候，有兩項(xiàng)關(guān)鍵政策，值得我們關(guān)注。

其一是“簡(jiǎn)樸房”的認(rèn)證政策。

其二是“社區(qū)客廳”計(jì)劃。

“簡(jiǎn)樸房”認(rèn)證，實(shí)際上是對(duì)扭曲租賃市場(chǎng)的強(qiáng)制性矯正。

通過設(shè)立最低居住標(biāo)準(zhǔn)，政府試圖為市場(chǎng)劃定一條不可逾越的質(zhì)量紅線。

誠(chéng)然，一個(gè)文明社會(huì)不能容忍沒有窗戶的密室、不能默許將廁所與廚房融為一體的荒唐設(shè)計(jì)、更不能坐視結(jié)構(gòu)安全隱患威脅居民的生命安全。這項(xiàng)政策的初衷，是要終結(jié)那種“因支付能力有限就活該忍受非人居住環(huán)境”的社會(huì)達(dá)爾文主義邏輯。

可任何對(duì)市場(chǎng)的強(qiáng)制干預(yù)都會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，而“簡(jiǎn)樸房”政策最核心的悖論就在于“合規(guī)成本”的轉(zhuǎn)嫁問題。

當(dāng)業(yè)主被要求加裝窗戶、改善通風(fēng)、擴(kuò)大面積時(shí)，他們面臨的是實(shí)實(shí)在在的改造成本投入。

在一個(gè)健康的租賃市場(chǎng)中，這種成本可能會(huì)由業(yè)主和租戶共同分擔(dān)；但在香港這種供需關(guān)系嚴(yán)重失衡的賣方市場(chǎng)里，業(yè)主擁有幾乎絕對(duì)的定價(jià)權(quán)。他們完全可以通過提高租金，將全部的合規(guī)成本轉(zhuǎn)嫁給本就捉襟見肘的租戶。

這就形成了一個(gè)令人痛心的狀況：政府努力提升居住質(zhì)量的善政，最終卻可能以加重基層市民經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的方式呈現(xiàn)。

公共政策中經(jīng)典的“公平-效率”悖論，就這么上演了。

我們?cè)谧非缶幼…h(huán)境公平（安全、衛(wèi)生、有尊嚴(yán)）的同時(shí)，很可能傷害了經(jīng)濟(jì)層面的公平（租戶的支付能力與可負(fù)擔(dān)性）。解決這個(gè)悖論，需要政策制定者超越簡(jiǎn)單的“制定標(biāo)準(zhǔn)-強(qiáng)制推行”的線性思維，必須配套設(shè)計(jì)相應(yīng)的租金管制措施、稅務(wù)優(yōu)惠激勵(lì)，或者對(duì)最弱勢(shì)群體提供直接的租金補(bǔ)貼，否則良政善舉就可能異化為新一輪的社會(huì)排斥。

相比之下，“社區(qū)客廳”計(jì)劃則展現(xiàn)了一種更為精巧、更具人文關(guān)懷的政策創(chuàng)新。這項(xiàng)政策的高明之處，在于它跳出了傳統(tǒng)的“在物理空間上糾結(jié)”的思維定式，轉(zhuǎn)而從“功能重構(gòu)”的角度去破解難題。

在社會(huì)科學(xué)中，“家”被理解為一個(gè)“功能束”的集合——它不僅是睡眠的場(chǎng)所，還是餐飲、洗浴、學(xué)習(xí)、休閑、社交的多功能空間。

劏房的悲劇就在于，它把所有這些人類生活必需的功能，強(qiáng)行壓縮在一個(gè)極度狹小、高密度的物理單元內(nèi)，導(dǎo)致每個(gè)功能都無法正常實(shí)現(xiàn)，所以，就導(dǎo)致居民的身心健康受到系統(tǒng)性損害。

“社區(qū)客廳”正是對(duì)這個(gè)“功能束”做了一番創(chuàng)新。

它將學(xué)習(xí)、餐飲、洗衣、休閑、社交這些更具公共性的功能，從逼仄的私人劏房中剝離出來，在社區(qū)層面建立一個(gè)共享的“功能平臺(tái)”。這種做法，相當(dāng)于用很低的邊際成本，為每個(gè)使用社區(qū)的劏房家庭極大地拓展了有效的、高質(zhì)量的生活空間。

一個(gè)在劏房里只能趴在床上寫作業(yè)的孩子，現(xiàn)在可以在社區(qū)客廳寬敞明亮的書桌上學(xué)習(xí)；一個(gè)只能在公共走廊上用電飯煲做飯的母親，現(xiàn)在可以在干凈安全的共享廚房里為家人準(zhǔn)備晚餐；一個(gè)因居所狹小而從不敢邀請(qǐng)朋友做客的孤獨(dú)長(zhǎng)者，現(xiàn)在可以在社區(qū)的公共空間里找到陪伴與交流。

這種空間功能的轉(zhuǎn)移與共享，不僅僅是物理空間的簡(jiǎn)單延伸，它更是一種生活質(zhì)量的革命性提升。

它在潛移默化中重建了被劏房生活摧毀的社區(qū)紐帶與社會(huì)資本。

這是其最為重要的意義之一。

劏房不僅僅是一種物理空間的隔離，更是一種社會(huì)關(guān)系的隔離。當(dāng)人們被困在各自的小隔間里時(shí)，社區(qū)認(rèn)同感、鄰里互助網(wǎng)絡(luò)、社會(huì)支持系統(tǒng)都會(huì)隨之瓦解。“社區(qū)客廳”通過創(chuàng)造共享的公共空間，為社區(qū)居民提供了相遇、相識(shí)、相知的場(chǎng)所，有力地對(duì)抗了因居住隔離而產(chǎn)生的社會(huì)排斥。

一系列看似微小的社會(huì)互動(dòng)，正是健康社區(qū)賴以存在的毛細(xì)血管，是促進(jìn)社會(huì)融合不可或缺的社會(huì)資本。從這個(gè)意義上說，“社區(qū)客廳”確實(shí)已經(jīng)從一項(xiàng)住房政策演變?yōu)橐环N社會(huì)治理的創(chuàng)新模式。

要做出改變？

香港住房市場(chǎng)最根本的問題，是已經(jīng)形成的斷裂的二元對(duì)立體系，一端是高不可攀的私人住宅市場(chǎng)，普通市民望樓興嘆；另一端是輪候時(shí)間長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的公共房屋，數(shù)十萬家庭在希望與絕望間徘徊。

非此即彼的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，造成了嚴(yán)重的"中間地帶缺失"。

若一個(gè)社會(huì)的住房選擇只剩下“買不起的私樓”和“等不到的公屋”，大量市民被迫涌入劣質(zhì)劏房就成了必然結(jié)果。破解這一困局的關(guān)鍵，在于大力發(fā)展由"社會(huì)型企業(yè)"主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)。這種創(chuàng)新模式既不同于純粹以盈利為目的的私人業(yè)主，也區(qū)別于完全政府主導(dǎo)的公屋體系。它是由政府或公益基金提供啟動(dòng)資金和閑置物業(yè)，由專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)，提供租金受管制、品質(zhì)有保障的“良心租賃房”。

此類中間型住房產(chǎn)品能夠快速填補(bǔ)市場(chǎng)空白，為那些收入超出公屋申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)、卻又無力承擔(dān)私人租金的“夾心階層”提供體面的居住選擇，而且，還能夠避免私人業(yè)主的短期逐利行為，確保住房的公共屬性不被資本邏輯完全侵蝕。

同時(shí)，我認(rèn)為香港的土地供應(yīng)制度亟需一場(chǎng)“變革”。長(zhǎng)期以來，我們過度依賴填海造地和土地收回這兩種傳統(tǒng)模式，但它們都面臨著周期長(zhǎng)、成本高、爭(zhēng)議大的現(xiàn)實(shí)困境。當(dāng)我們還在為一個(gè)新填海項(xiàng)目爭(zhēng)論不休時(shí)，又有一代人在劏房中老去。

香港實(shí)際上擁有大量未被充分利用的土地資源，包括新界北部的“棕地”——那些被廢棄的農(nóng)地、零散的工業(yè)用地，以及部分使用效率低下的私人會(huì)所用地。這些土地的開發(fā)和利用，需要打破既得利益藩籬，建立更靈活、更高效的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。

土地供應(yīng)一定是要結(jié)合制度設(shè)計(jì)去處理的，需要思考如何通過稅收調(diào)節(jié)、權(quán)益置換等創(chuàng)新方式，激勵(lì)土地持有人積極參與到住房供應(yīng)體系中，讓沉睡的土地資源真正流動(dòng)起來，才有可能為解決住房問題提供實(shí)質(zhì)性支持。

另一方面，理念的問題。

一個(gè)社會(huì)，如果將住房過度金融化，使其成為資本追逐的投資品時(shí)，居住權(quán)就不可避免地受到擠壓。香港作為國(guó)際金融中心，若仍然保持著大量劏房，城市之于國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力終將會(huì)受到侵蝕。

因?yàn)榫幼l件直接關(guān)系到人力資本的質(zhì)量、社會(huì)的穩(wěn)定程度，以及城市對(duì)全球人才的吸引力。試想，當(dāng)一個(gè)年輕人才在考慮是否來港發(fā)展時(shí)，看到的是數(shù)以十萬計(jì)市民居住在惡劣環(huán)境中，他會(huì)對(duì)這座城市的未來作何判斷？當(dāng)一個(gè)投資者評(píng)估香港的商業(yè)環(huán)境時(shí)，意識(shí)到潛在的社會(huì)不穩(wěn)定因素，他又會(huì)如何決策？

從經(jīng)濟(jì)學(xué)里，我們學(xué)會(huì)如何糾正市場(chǎng)失靈，社會(huì)學(xué)里，則啟發(fā)我們重建社區(qū)紐帶，政治學(xué)又指引我們?cè)O(shè)計(jì)更合理的制度框架。

而香港當(dāng)前的政策組合拳，其實(shí)都已展現(xiàn)出正確的方向，但真正的考驗(yàn)在于能否持續(xù)推進(jìn)更深層次的制度性變革。

每一個(gè)從劏房搬進(jìn)公屋的家庭，每一個(gè)因社區(qū)客廳而展開笑顏的孩子，每一個(gè)在良心租賃房中看到希望的青年，都在告訴我們：這場(chǎng)改革值得付出全部努力。

這是一條充滿挑戰(zhàn)的道路，但每一步都值得堅(jiān)定前行。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來源 | 騰訊新聞圖庫(kù)（視覺中國(guó)）

編輯/出品 | 東針-知識(shí)頻道（未經(jīng)允許，禁止轉(zhuǎn)載）