今年5月1號(hào)，國家標(biāo)準(zhǔn)的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》開始執(zhí)行，地方上陸續(xù)推動(dòng)地方性住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)落地。近期，上海市規(guī)劃和自然資源局出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》文件，意味著上海住宅建筑新規(guī)正式落地，引起廣泛關(guān)注。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，滬版住宅建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)落地，有利于推動(dòng)上海好房子落地與實(shí)施，同時(shí)對于城市更新項(xiàng)目也有積極的推動(dòng)影響，從文件內(nèi)容來看，這次新規(guī)主要有四個(gè)核心要點(diǎn)值得關(guān)注：

第一、陽臺(tái)贈(zèng)送面積超一倍，共有三個(gè)贈(zèng)送點(diǎn)：①陽臺(tái)最大限制面積由原來的8平米增長到16平米，增長一倍；②封閉陽臺(tái)原來按照全面積計(jì)容，新規(guī)按照1/2來計(jì)算，封閉陽臺(tái)贈(zèng)送面積也增加一倍；③在特殊地段，比如公共綠地、廣場河流、風(fēng)貌街道周邊的項(xiàng)目，為了增加人與環(huán)境交互，提高人居環(huán)境體驗(yàn)，贈(zèng)送進(jìn)深不超過0.75米，最大長度3米，總共2.25平米的開放式陽臺(tái)，不計(jì)入面積。

第二、高檔外立面打造，比如干掛石材、金屬、陶板或其他高品質(zhì)材料打造的飾面層不計(jì)入容積率。這點(diǎn)對于開發(fā)商影響較大，原來很多項(xiàng)目打造外立面出于盈利考量用的基本都是涂料或油漆，新規(guī)政策打開后，未來在外立面打造方面，開發(fā)商有更大的發(fā)展空間。

第三、設(shè)備陽臺(tái)贈(zèng)送面積有了明確限制，比如空調(diào)外機(jī)等戶外設(shè)備平臺(tái)，每戶無圍護(hù)的總面積不超過2.5平米，如果超過2.5平米或者是有圍護(hù)的將被計(jì)算容積率。

第四，住宅建筑新規(guī)對于上海的城市更新也是利好，一是土地成本方面，這次新規(guī)明確規(guī)定原有土地如果是劃撥性質(zhì)，在拆除重建后增加的套內(nèi)面積部分可以保留劃撥用地的性質(zhì)。土地成本是項(xiàng)目最大成本，如果按照劃撥性質(zhì)來計(jì)算，可以大大降低項(xiàng)目的開發(fā)成本。二是陽臺(tái)贈(zèng)送面積和外立面打造，同樣適用于城市更新項(xiàng)目。

總體來看，上海住宅建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的落地，既有里子又有面子，不僅可以推動(dòng)未來的新入市項(xiàng)目得房率的提高，更對于外立面的高品質(zhì)打造有積極的影響。對于上海整個(gè)樓市長期發(fā)展是利好，它能夠推動(dòng)新一代住宅產(chǎn)品的不斷迭代升級(jí)，通過產(chǎn)品迭代的邏輯，不斷激發(fā)出改善性需求的釋放，對于穩(wěn)定上海樓市具有積極影響。短期內(nèi)，也有一些反向影響，比如新規(guī)落地之后，對于目前在售新房及已報(bào)規(guī)但還未銷售的項(xiàng)目有一定的沖擊，影響更大的可能是對于二手房市場，如果有賣房打算的這部分人群要抓緊了。

—關(guān)注同策研究院視頻號(hào)—

—年報(bào)下載—

聲明：本同策研究院微信公眾號(hào)內(nèi)容版權(quán)、報(bào)告發(fā)布等最終解釋權(quán)歸同策研究院所有。所述內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成市場交易和投資建議。未經(jīng)本公眾號(hào)授權(quán)，嚴(yán)禁在任何平臺(tái)(包括但不限于微信公眾號(hào))以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號(hào)刊發(fā)的所有內(nèi)容。抄襲、盜用及篡改我司發(fā)布內(nèi)容者，將依法追究法律責(zé)任。歡迎大家監(jiān)督舉報(bào)。部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，若有疑問請聯(lián)系郵箱songxuemei@tospur.com