· 獲取更多市場數(shù)據(jù)&完整版報(bào)告

· 了解中指好房子研究

自去年9.26政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”一年來，在多項(xiàng)政策支持下市場出現(xiàn)一定恢復(fù)，核心城市優(yōu)質(zhì)樓盤實(shí)現(xiàn)較好去化，二手房成交量保持增長。但二季度以來市場復(fù)蘇動(dòng)能邊際轉(zhuǎn)弱，房地產(chǎn)整體仍處于“止跌回穩(wěn)”過程中。8月國務(wù)院會(huì)議重申要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，釋放積極信號(hào)，隨后北上深等核心城市相繼優(yōu)化樓市政策，帶動(dòng)9月市場略有修復(fù)。短期看，房企上半年在核心城市競得的地塊預(yù)計(jì)將在四季度逐步入市，供應(yīng)改善有望為新房銷售提供一定支撐，但市場分化趨勢(shì)仍將延續(xù)。當(dāng)前穩(wěn)市場的關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期，而穩(wěn)預(yù)期核心在于穩(wěn)房價(jià)，市場止跌回穩(wěn)仍需政策持續(xù)協(xié)同加力。

（1）市場供求：2025年以來新房市場整體運(yùn)行平穩(wěn)，但二季度以來銷售有所轉(zhuǎn)弱，7-8月受預(yù)期偏弱及淡季因素影響，市場較為平淡，9月供應(yīng)改善帶動(dòng)銷售略有修復(fù)。二手房市場持續(xù)“以價(jià)換量”，前三季度重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)累計(jì)同比保持增長，其中經(jīng)過6-8月階段性降溫后，9月二手房成交量同環(huán)比均出現(xiàn)回升。

（2）房價(jià)：1-8月百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌5.08%，二季度各月環(huán)比跌幅呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，三季度跌幅維持低位，“以價(jià)換量”仍是市場主流。而新房市場在優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，價(jià)格整體平穩(wěn)，1-8月百城新房價(jià)格累計(jì)上漲1.54%，但城市分化明顯，三四線城市整體仍下跌。

（3）土地市場：今年以來房企拿地持續(xù)聚焦核心城市，疊加核心城市推地節(jié)奏前置并加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，帶動(dòng)前三季度300城住宅用地出讓金同比增長約13%，但成交面積仍下降約9%。土拍熱度主要集中于核心城市，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重達(dá)61%。三季度以來，土地市場有所降溫，初步統(tǒng)計(jì)，300城宅地成交面積及出讓金同比分別下降約14%和9%。今年以來央國企仍是拿地主力。

（4）政策展望：隨著三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行壓力有所加大，四季度宏觀政策加力必要性有所提升，而9月美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期也為國內(nèi)貨幣政策釋放了更多空間。為實(shí)現(xiàn)全年5%左右的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，并推動(dòng)“十四五”圓滿收官，預(yù)計(jì)四季度宏觀政策將進(jìn)一步加力。8月國務(wù)院會(huì)議重申“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，釋放積極信號(hào)。預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)政策將繼續(xù)聚焦“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，推動(dòng)已出臺(tái)各項(xiàng)政策加快落實(shí)，同時(shí)增量政策也存在一定預(yù)期。此外，10月下旬召開的二十屆四中全會(huì)，將研究關(guān)于制定“十五五”規(guī)劃的建議，有望為房地產(chǎn)未來五年發(fā)展指明方向。

（5）市場展望：考慮到上半年多家頭部房企在核心城市獲取了較多優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊有望在四季度逐步入市，新增供應(yīng)增加有望對(duì)核心城市新房銷售形成一定支撐，“好城市+好房子”仍具市場機(jī)會(huì)；而近兩年新項(xiàng)目供應(yīng)偏少的城市，則仍將以去庫存為主，市場分化趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。二手房方面，重點(diǎn)城市掛牌量維持高位，預(yù)計(jì)四季度交易活躍度將溫和回升，但“以價(jià)換量”態(tài)勢(shì)短期難改。供給端，銷售波動(dòng)調(diào)整疊加庫存仍較高，預(yù)計(jì)開工投資將維持低位運(yùn)行。

更多房地產(chǎn)市場研究 ，“中指云” 獲取（復(fù)制鏈接）

https://u.fang.com/ytcrnn/

2025年三季度中國房地產(chǎn)市場形勢(shì)總結(jié)
一市場供求前三季度重點(diǎn)城市新房成交量同比小幅回落，二季度市場動(dòng)能有所轉(zhuǎn)弱，三季度延續(xù)底部盤整；以價(jià)換量帶動(dòng)前三季度二手房成交量實(shí)現(xiàn)增長

圖：2015年以來全國新建商品房累計(jì)銷售面積以及銷售額同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，

全國新房銷售：2025年1-8月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅較去年明顯收窄，但二季度以來降幅有所擴(kuò)大。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年1-8月，全國新建商品房銷售面積為5.7億平方米，同比下降4.7%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅銷售面積同比下降4.7%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。1-8月商品房銷售額為5.5萬億元，同比下降7.3%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；其中新建商品住宅銷售金額同比下降7.0%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

現(xiàn)房銷售持續(xù)好于期房，占比升至35.4%。2025年1-8月，商品房期房銷售3.7億平方米，同比下降11.8%；現(xiàn)房銷售2.0億平方米，同比增長11.7%。從占比來看，1-8月現(xiàn)房銷售面積占總銷售面積的比重為35.4%，較2024年全年提升4.6個(gè)百分點(diǎn)。

圖：100個(gè)代表城市商品住宅月度成交面積走勢(shì)（略）

圖：歷年前三季度各梯隊(duì)城市商品住宅月均成交面積及同比走勢(shì)（略）

（詳細(xì)數(shù)據(jù)請(qǐng)）

重點(diǎn)城市新房銷售：2025年前三季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比小幅下降。其中，在去年9.26一攬子政策帶動(dòng)下，一季度重點(diǎn)100城新房銷售同比基本持平，二季度同比轉(zhuǎn)降，進(jìn)入三季度，受高溫及強(qiáng)降雨天氣頻發(fā)影響，疊加供應(yīng)持續(xù)縮量，7-8月重點(diǎn)城市新房成交面積同比降幅有所擴(kuò)大，9月在核心城市供應(yīng)增加帶動(dòng)下，新房銷售環(huán)比有所恢復(fù)，但同比仍回落。

圖：2022年以來重點(diǎn)30城二手住宅月度成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

重點(diǎn)城市二手房成交：市場延續(xù)“以價(jià)換量”行情，前三季度成交量同比保持增長，年中市場出現(xiàn)降溫，9月交易活躍度實(shí)現(xiàn)修復(fù)。根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)，2025年前三季度，重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比增長約9%。其中，一季度市場保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數(shù)同比增長超20%，而二季度市場有所降溫，同比增幅收窄，年中市場進(jìn)入淡季行情，疊加去年同期基數(shù)較高，6-8月同比小幅回落，9月二手房市場熱度有所修復(fù)，初步統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)城市成交量同比增長超10%，帶動(dòng)三季度同比微增。從重點(diǎn)城市二手房成交占比來看，2025年1-8月，30城二手房成交占比為65%，較2024年全年提高4個(gè)百分點(diǎn)。

不同城市來看，今年截至9月28日，深圳二手住宅成交套數(shù)累計(jì)同比增長近30%，上海同比增幅近20%，北京、杭州、成都、廈門二手房同比增長均超10%，核心城市二手房交易保持較高活躍度。

圖：北京、上海、深圳新建商品住宅、二手住宅周度成交走勢(shì)

注：為保持?jǐn)?shù)據(jù)可比，上海二手房是商品房口徑；深圳新房成交面積為商品住宅期房口徑；

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

受年中一線城市新房銷售承壓影響，8月以來北上深已相繼優(yōu)化樓市政策。整體來看，京滬新政仍保留一定社保/個(gè)稅要求，以挖掘現(xiàn)有需求為主，延續(xù)漸進(jìn)式放松節(jié)奏，而深圳限購范圍明顯縮小，力度相比京滬更大，除繼續(xù)放寬非核心區(qū)域的購房資格外，首次將鹽田、大鵬等遠(yuǎn)郊區(qū)縣納入“不限購”范疇。從政策效果來看，盡管8月市場整體較平淡，但政策在一定程度上提振了市場信心，為“金九銀十”需求釋放奠定了基礎(chǔ)，9月以來，一線城市市場出現(xiàn)一定修復(fù)。具體來看：

北京：新政后8月市場反應(yīng)相對(duì)平淡，9月隨著供給改善，新房成交量有所修復(fù)。距北京8月8日出臺(tái)樓市新政已有近兩個(gè)月時(shí)間，從市場反應(yīng)來看，新政后部分樓盤到訪量有所好轉(zhuǎn)，部分小區(qū)二手房帶看量也有增加，但整體市場氛圍較平淡。網(wǎng)簽成交量來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月（1-28日）北京新建商品住宅日均成交1.45萬平米，較8月日均增長19%，同比增長20%。同時(shí)，因新政對(duì)符合條件的人群不再限制五環(huán)外購房套數(shù)，為五環(huán)外部分新房項(xiàng)目帶來一定利好，如通州的中建運(yùn)河玖院項(xiàng)目，9月20日開盤當(dāng)日去化率達(dá)到近80%。二手房方面，9月（1-28日）北京二手住宅日均成交525套，較8月日均增長22%，同比增長27%，但短期掛牌量仍在高位。

上海：新政后新房、二手房均有修復(fù)，政策效果有所顯現(xiàn)。上海8月25日新政落地后，8月末以來新房上市規(guī)模有所增加，疊加部分安置房項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，帶動(dòng)9月新房銷售數(shù)據(jù)逐步回升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月（1-25日）上海新建商品住宅日均成交3.3萬平米，較8月日均增長31%，同比增長55%。同時(shí)受益于對(duì)符合條件的人群外環(huán)外不再限制購房套數(shù)，外環(huán)外成交占比較之前有所提升。新政后二手房成交也逐步回暖，9月（1-28日）上海二手商品房日均成交684套，較8月日均成交量增長10%，同比增長32%。

深圳：新政后二手房市場活躍度明顯提升。從網(wǎng)簽成交量來看，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，新政后（9.6-9.28）深圳新建商品住宅日均成交0.6萬平米，較8月日均增長33%，但受較高基數(shù)及供應(yīng)未明顯增加影響，新房成交量同比仍微降。從二手房市場來看，新政后（9.6~9.28）深圳二手住宅日均成交150套，較8月日均增長8%，同比增長41%，成交量顯著提升，政策效果較為明顯。

圖：2016年以來重點(diǎn)30城商品住宅各面積段成交套數(shù)占比變化

圖：2025年1-8月重點(diǎn)30城商品住宅各面積段成交套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

從新房成交面積段來看，近幾年核心城市新房樓盤供應(yīng)改善化趨勢(shì)明顯，帶動(dòng)改善性需求穩(wěn)步釋放。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年以來北京、上海、杭州、成都、合肥等多個(gè)重點(diǎn)城市高總價(jià)改善項(xiàng)目去化表現(xiàn)較好，帶動(dòng)30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120-144平米戶型占比已超30%，改善性住房需求成為新房市場的重要支撐。具體城市來看，與2024年同期相比，今年1-8月30個(gè)代表城市中，21個(gè)城市120-144平米產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中上海、南京、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個(gè)城市144平米以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中廈門、合肥、寧波、無錫等城市提升幅度均超4個(gè)百分點(diǎn)。

圖：50個(gè)代表城市商品住宅月度批準(zhǔn)上市面積走勢(shì)（略）

圖：50個(gè)代表城市商品住宅可售面積與出清周期（略）

重點(diǎn)城市可售庫存：供應(yīng)縮量帶動(dòng)庫存小幅下行，但仍處高位，出清周期約20個(gè)月。截至2025年8月末，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積為3.1億平米，較2024年末下降3.9%。按近12個(gè)月月均銷售面積計(jì)算，截至8月末，50城可售庫存出清周期為19.9個(gè)月，較2024年末縮短0.4個(gè)月。

（二）價(jià)格水平：1-8月百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌5.08，三季度市場仍延續(xù)“以價(jià)換量”；優(yōu)質(zhì)改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)百城新房價(jià)格累計(jì)上漲1.54

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

二手住宅方面，1-8月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.08%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2025年1-8月百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.08%，跌幅較2024年同期基本持平。具體來看，一季度累計(jì)下跌1.51%，其中1-2月價(jià)格延續(xù)去年四季度的收窄態(tài)勢(shì)，3月跌幅再次擴(kuò)大；二季度累計(jì)跌幅擴(kuò)大至2.09%，單月環(huán)比跌幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)；三季度以來，環(huán)比跌幅維持低位，8月百城二手住宅均價(jià)為13481元/平方米，環(huán)比下跌0.76%，已連續(xù)40個(gè)月環(huán)比下跌，同比下跌7.34%。分梯隊(duì)來看，1-8月，一線、二線、三四線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)分別下跌3.06%、5.65%、5.32%。

新建住宅方面，受核心城市新項(xiàng)目入市結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)，1-8月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.54%。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2025年1-8月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.54%。具體來看，一季度百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.52%，二季度累計(jì)漲幅擴(kuò)大至0.64%，7-8月累計(jì)上漲0.38%，8月百城新建住宅均價(jià)為16910元/平方米，環(huán)比上漲0.20%，同比上漲2.73%。分梯隊(duì)來看，1-8月，一線、二線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)分別上漲3.99%、0.96%，而三四線代表城市累計(jì)下跌0.88%。

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量變化

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，新房方面，上半年百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數(shù)量基本在40-60個(gè)之間。進(jìn)入三季度，下跌城市數(shù)量擴(kuò)大到60個(gè)以上。二手房方面，一季度，成都等個(gè)別城市二手房價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)階段性上漲，其余城市普遍下跌，二季度以來，100個(gè)城市價(jià)格環(huán)比均下跌。

（三）土地供求：前三季度300城住宅用地出讓金同比增長約13%，成交面積仍下降9%，房企拿地持續(xù)聚焦核心城市，三季度土拍有所降溫

300城：今年以來房企拿地持續(xù)聚焦北上深、杭州、成都等核心城市，疊加核心城市推地節(jié)奏前置并加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，帶動(dòng)前三季度重點(diǎn)300城土地出讓金同比增長，但土地推出及成交面積仍延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)。根據(jù)中指初步統(tǒng)計(jì)，2025年前三季度（截至9月28日），300城住宅用地土地出讓金同比增長約13%，但成交面積同比仍下降8.5%；三季度，300城住宅用地出讓金同比下降約9%，成交規(guī)劃建面同比下降約14%。土拍熱度方面，三季度房企繼續(xù)聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，上海、深圳等城市均有地塊刷新城市或區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄，杭州、成都優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌也較積極，但整體熱度較上半年有所轉(zhuǎn)弱，平均溢價(jià)率持續(xù)走低，土拍分化現(xiàn)象加劇。

表：2025年前三季度300城各線城市住宅用地推出和成交情況（截至9月28日，下同）

注：面積均指規(guī)劃建筑面積

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

各線城市：前三季度各線城市宅地推出面積同比均下降，但在較多優(yōu)質(zhì)地塊成交帶動(dòng)下，一二線城市出讓金同比增幅均超20%，三四線城市成交仍回落。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2025年前三季度（截至9月28日），一線城市住宅用地推出、成交規(guī)模同比均下降，但北上深核心區(qū)地塊房企舉牌積極，城市宅地總價(jià)、單價(jià)紀(jì)錄多次被刷新，帶動(dòng)一線城市土地出讓金同比增長24.5%，平均溢價(jià)率達(dá)13.6%；多個(gè)二線城市為穩(wěn)定土地市場，持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，前三季度二線城市整體推出規(guī)模同比降幅相對(duì)較小，成交面積、土地出讓金同比均增長，平均溢價(jià)率為10.5%。但值得注意的是，二線城市中土拍熱度更多聚焦在杭州、成都或部分城市優(yōu)質(zhì)地塊，多數(shù)城市土拍表現(xiàn)相對(duì)平淡。三四線城市土地市場仍處深度調(diào)整中，推出、成交指標(biāo)同比均下降，且降幅大于一二線城市，平均溢價(jià)率僅3.4%。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

從城市集中度來看，今年前三季度（截至9月28日），全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為61%，較2024年全年提升10個(gè)百分點(diǎn)。除南通、揚(yáng)州（多為本土國企獲?。┩猓爻鲎尳餞OP20城均為核心一二線城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出讓金均超千億元，杭州出讓金已超去年全年水平。

圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價(jià)率走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

溢價(jià)率趨勢(shì)：自2022年末重點(diǎn)城市取消地價(jià)上限以來，至2024年一季度，300城住宅用地平均溢價(jià)率保持在6%左右，多數(shù)城市底價(jià)成交是常態(tài)。2025年開年，隨著去年四季度新房銷售出現(xiàn)階段性修復(fù)，土地市場也迎來積極變化，北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點(diǎn)城市土拍有所升溫，多宗地塊拍出高溢價(jià)率，但二季度以來，土地市場有所降溫，三季度房企拿地繼續(xù)保持審慎態(tài)度，7月受個(gè)別地塊帶動(dòng)，溢價(jià)率階段性提升，但8月核心城市土拍減少，溢價(jià)率再次回落，9月截至28日，300城宅地平均溢價(jià)率降至3.2%，是去年四季度以來月度最低水平。

從三季度土拍熱度來看，上海、深圳多宗地塊實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成交，部分地塊刷新城市或區(qū)域地價(jià)最高紀(jì)錄：

上海：三季度成交19宗宅地，土地出讓金達(dá)397.2億元，平均溢價(jià)率為19.7%.其中，3宗溢價(jià)率超30%，浦東、虹口地塊均觸發(fā)中止價(jià)，刷新區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄；徐匯地塊成交樓面價(jià)達(dá)20.03萬元/m2，刷新全國宅地地價(jià)最高紀(jì)錄，但該地塊位于核心地段，體量較小，規(guī)劃建面僅6117平方米，高單價(jià)主要是面積過小所致。

深圳：三季度成交6宗宅地，5宗溢價(jià)成交，土地出讓金達(dá)180.8億元，平均溢價(jià)率為31.0%。其中，7月14日，前海桂灣T201-0232地塊吸引12家房企參拍，成交樓面價(jià)84180元/㎡，溢價(jià)率達(dá)86.1%，刷新深圳宅地地價(jià)最高紀(jì)錄。8月8日，龍華A815-0037地塊經(jīng)49輪競價(jià)，溢價(jià)率15.1%成交。8月15日，寶安區(qū)新安街道A002-0108地塊溢價(jià)率達(dá)34.8%，成交價(jià)約86.4億元，成交樓面價(jià)59586元/㎡，刷新寶中地價(jià)單價(jià)紀(jì)錄。（該地塊4月曾遭流拍，原規(guī)劃含51%商業(yè)及酒店，此次出讓時(shí)容積率從5.7降至3.4，住宅占比提升至86.2%，并剔除商業(yè)配套要求）。

杭州：三季度成交14宗宅地，11宗溢價(jià)成交，土地出讓金達(dá)141.5億元，平均溢價(jià)率為10.6%，高溢價(jià)地塊多位于拱墅、上城、濱江、西湖等核心區(qū)及蕭山錢江世紀(jì)城優(yōu)質(zhì)板塊。其中，余杭良渚東單元地塊、石橋單元GS130201-56地塊溢價(jià)率均近30%。

蘇州、南京部分優(yōu)質(zhì)地塊房企舉牌積極，如蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖地塊經(jīng)49輪競價(jià)，成交樓面價(jià)達(dá)65242元/㎡，刷新江蘇省地價(jià)紀(jì)錄；南京鼓樓區(qū)漢中門大街地塊經(jīng)89輪競價(jià)，成交樓面價(jià)40215元/㎡，刷新鼓樓區(qū)地價(jià)最高紀(jì)錄。

今年以來核心城市土拍熱度較高，主要源于；一是核心城市加大優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度，推出不少位于城市核心區(qū)、配套成熟、低容積率（容積率≤1.5）的地塊，政府以“好房子”建設(shè)為抓手，引導(dǎo)房企聚焦高價(jià)值區(qū)域開發(fā)。二是房企“結(jié)構(gòu)性看多”，今年以來房企拿地城市多集中在北上深、杭州、成都等核心城市，保持“聚焦深耕、精準(zhǔn)投資”策略，聚焦確定性高的城市及板塊，市場上“好房子”產(chǎn)品銷售表現(xiàn)較好也加大了企業(yè)在這些城市的拿地信心。三是近兩年多地加快優(yōu)化地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，帶動(dòng)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目規(guī)劃條件和去化速度預(yù)期提升。另外，值得關(guān)注的是，多地流拍及收儲(chǔ)地塊通過“調(diào)規(guī)”實(shí)現(xiàn)再出讓，實(shí)現(xiàn)存量土地盤活，如三季度成交的寧波江北區(qū)01-06-01、06地塊、深圳寶中南街坊地塊均相繼調(diào)規(guī)后均成功出讓。

但也需看到，除了優(yōu)質(zhì)地塊外，即便是二線城市，土地也普遍底價(jià)成交，三季度截至9月28日，南京成交的37宗宅地中32宗底價(jià)成交；武漢成交的16宗宅地中15宗底價(jià)成交；蘇州成交9宗宅地，8宗底價(jià)成交；無錫、濟(jì)南、天津成交地塊均為底價(jià)。

拿地企業(yè)方面：央國企拿地仍是主力，地方國資托底力度減弱。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，前三季度（截至9月28日），22個(gè)重點(diǎn)城市拿地金額中，央國企占比為52%，仍是絕對(duì)主力；地方國資占比降至20%，較2024年全年下降12個(gè)百分點(diǎn)；民企占比21%，較2024年全年提升4個(gè)百分點(diǎn)，其中濱江補(bǔ)倉力度較大，帶動(dòng)民企整體拿地占比提升，同時(shí)四川、浙江多家中小民企也有入市拿地。

表：2025年1-8月拿地超200億房企布局前十城市占比

數(shù)據(jù)來源：

市場研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

頭部房企布局：投資策略趨同，聚焦確定性高的城市及地塊。隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，頭部房企投資策略愈發(fā)趨同，主要聚焦銷售去化確定性高的城市及地塊，因此在這些城市的土拍競爭也愈發(fā)激烈。根據(jù)中指監(jiān)測，今年1-8月共8家房企拿地金額超兩百億，其中4家房企拿地最多的城市為北京，2家房企在杭州拿地居首位，上海、深圳各有1家房企拿地最多，中海、金茂在北京+上海+杭州拿地金額占比分別達(dá)68%、73%，華潤、保利在三地合計(jì)拿地占比也超五成，綠城在杭州拿地金額占比超30%。需要注意的是，隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價(jià)成交也將壓縮房企利潤空間，同時(shí)近幾年新房產(chǎn)品供應(yīng)普遍高端化、改善化，或可能加劇此類產(chǎn)品供過于求壓力。

整體來看，2025年前三季度土地市場成交面積仍延續(xù)縮量態(tài)勢(shì)，房企拿地進(jìn)一步聚焦，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加帶動(dòng)土地出讓金同比實(shí)現(xiàn)增長，但三季度市場熱度已有所回落。趨勢(shì)來看，房企拿地積極性仍取決于新房銷售能否持續(xù)好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)企業(yè)將延續(xù)“聚焦深耕”的投資策略，短期核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭態(tài)勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)，但其余大部分城市土地市場或繼續(xù)低溫運(yùn)行。

（四）開發(fā)投資：1-8月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降12.9%

圖：2015年以來房地產(chǎn)和住宅累計(jì)開發(fā)投資及其同比增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，

2025年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.0萬億元，同比下降12.9%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，較2024年全年擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅開發(fā)投資額為4.6萬億元，同比下降11.9%，短期投資仍面臨壓力。分項(xiàng)指標(biāo)來看，1-8月建筑工程投資為3.17萬億元，同比下降14.8%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；土地購置費(fèi)2.38萬億元，同比下降10.2%，降幅較1-7月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：房企到位資金同比增速及2025年1-8月各項(xiàng)資金來源同比增速對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，

房企到位資金同比降幅有所擴(kuò)大。2025年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6.4萬億元，同比下降8.0%，降幅較1-7月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)資金端仍面臨一定壓力。其中，1-8月國內(nèi)貸款為1.0億元，同比增長0.2%，隨著項(xiàng)目“白名單”貸款持續(xù)落地，國內(nèi)貸款到位資金有所改善；利用外資為18億元，同比下降11.5%；自籌資金為2.3萬億元，同比下降8.9%；定金及預(yù)收款1.9萬億元，同比下降10.5%；個(gè)人按揭貸款8857億元，同比下降10.5%。短期銷售承壓背景下，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比降幅仍較大。

· 獲取更多市場數(shù)據(jù)&完整版報(bào)告

· 了解中指好房子研究

2025年四季度中國房地產(chǎn)市場趨勢(shì)展望

（一）經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：四季度經(jīng)濟(jì)壓力或有所加大，宏觀政策仍需加力；房地產(chǎn)政策短期預(yù)計(jì)將繼續(xù)聚焦推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)，其中穩(wěn)預(yù)期是關(guān)鍵

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2025年前三季度，中國經(jīng)濟(jì)在宏觀政策加力、內(nèi)需修復(fù)及外貿(mào)韌性等因素支撐下保持穩(wěn)定增長。上半年按不變價(jià)格計(jì)算，GDP同比增長5.3%，但三季度以來，消費(fèi)、投資增速均有所放緩。1-8月社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長4.6%，較上半年放緩0.4個(gè)百分點(diǎn)，“以舊換新”政策效應(yīng)有所減弱；1-8月固定資產(chǎn)投資額同比增長0.5%，較上半年增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)，其中制造業(yè)投資增速放緩，基建增速降至低位，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅有所擴(kuò)大；出口韌性較強(qiáng)但面臨挑戰(zhàn)，1-8月以人民幣計(jì)價(jià)的出口累計(jì)同比增長6.9%，較上半年放緩0.3個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行承壓意味著四季度宏觀政策加力的必要性提升，9月美聯(lián)儲(chǔ)開啟降息周期也為國內(nèi)貨幣政策釋放了更多空間。為實(shí)現(xiàn)全年5%左右的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，同時(shí)推動(dòng)“十四五”圓滿收官，四季度宏觀政策預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加力，財(cái)政政策有望繼續(xù)保持積極取向，加快專項(xiàng)債發(fā)行使用；貨幣政策方面，央行有望通過適時(shí)降準(zhǔn)降息促進(jìn)綜合融資成本下行，保持流動(dòng)性充裕，同時(shí)通過結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具繼續(xù)加大對(duì)科技創(chuàng)新、提振消費(fèi)、穩(wěn)定外貿(mào)等領(lǐng)域支持。

房地產(chǎn)政策方面，三季度中央整體延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的定調(diào)，重點(diǎn)涉及城市更新、激活需求、存量盤活、構(gòu)建新模式等方面。7月15日，時(shí)隔十年中央城市工作會(huì)議再次召開，定調(diào)“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，并部署城市工作7個(gè)方面的重要任務(wù)。7月30日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開展城市更新”。8月18日，國務(wù)院第九次全體會(huì)議上，李強(qiáng)總理再提房地產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)“采取有利措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，并指出“多管齊下釋放改善性需求”，為市場釋放積極信號(hào)。

表：2025年三季度中央重要會(huì)議中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容梳理

資料來源：中指研究院綜合整理

（1）高質(zhì)量開展城市更新，推進(jìn)城中村和危舊房改造。三季度，中央重要會(huì)議和文件中多次提及城市更新相關(guān)內(nèi)容。7月15日，中央城市工作會(huì)議中強(qiáng)調(diào)“城市更新”是城市發(fā)展的重要抓手，并強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。8月28日中共中央國務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》（下文簡稱《意見》），詳細(xì)闡述了推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的工作內(nèi)容，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，未來相關(guān)政策支持有望跟進(jìn)落地。

（2）激活需求，多管齊下釋放改善性需求。8月18日國務(wù)院第九次全體會(huì)議中，李強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)“多管齊下釋放改善性需求”，《意見》也指出“更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”。8月至9月，一線城市相繼落地優(yōu)化需求端政策，預(yù)計(jì)后續(xù)激活需求將更多依賴地方，因城施策下更多城市將出臺(tái)支持政策，促進(jìn)住房需求釋放。

（3）全面摸清底數(shù)，盤活存量資源。此前6月13日國常會(huì)就提出“要對(duì)全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底”。8月《意見》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“全面摸清城市房屋、設(shè)施、土地等資產(chǎn)資源底數(shù)”，并強(qiáng)調(diào)“建立與建筑功能轉(zhuǎn)換和混合利用需求相適應(yīng)的規(guī)劃調(diào)整機(jī)制”“優(yōu)化產(chǎn)權(quán)歸集、整合、置換和登記政策”，預(yù)計(jì)后續(xù)將圍繞這些方面出臺(tái)配套政策，加快存量房、存量土地的盤活利用。9月11日，國務(wù)院批復(fù)同意10個(gè)地區(qū)要素市場化配置綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（10個(gè)試點(diǎn)地區(qū)包括：北京城市副中心、蘇南重點(diǎn)城市、杭甬溫、合肥都市圈、福廈泉、鄭州市、長株潭、粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地九市、重慶市、成都市），各地區(qū)在土地要素市場化配置中多涉及盤活存量土地和低效建設(shè)用地、深化產(chǎn)業(yè)用地市場化改革等具體舉措。同日自然資源部在政策例行吹風(fēng)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，鼓勵(lì)采取市場化方式盤活存量閑置土地。趨勢(shì)來看，未來存量土地盤活、改善供求關(guān)系、提高土地要素配置效率等是政策重要發(fā)力方向。

（4）新模式方面，推進(jìn)“好房子”建設(shè)成為加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手?！兑庖姟访鞔_提出要“系統(tǒng)推進(jìn)‘好房子’和完整社區(qū)建設(shè)。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，強(qiáng)調(diào)要大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)。預(yù)計(jì)將有更多城市因地制宜落地“好房子”相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

另外，8月22日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于完善增值稅期末留抵退稅政策的公告》，從稅收方面優(yōu)化調(diào)整，支持符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)納稅人，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還與2019年3月31日期末留抵稅額相比新增加留抵稅額的60%，該舉措有助于緩解房企資金壓力。9月22日，央行、金融監(jiān)管總局在高質(zhì)量完成“十四五”規(guī)劃系列主題新聞發(fā)布會(huì)中披露了金融支持房地產(chǎn)的最新進(jìn)展。央行指出，在優(yōu)化調(diào)整首付比例、房貸利率、降低存量房貸后，每年可為超過5000萬戶家庭減少利息支出約3000億元；金融監(jiān)管總局指出，截至目前，“白名單”項(xiàng)目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設(shè)交付。金融支持政策的落實(shí)有效降低了購房者的置業(yè)成本，保障了購房者合法權(quán)益，同時(shí)對(duì)于修復(fù)市場情緒、緩解居民購房顧慮有著積極作用。

圖：2022年以來各地因城施策頻次（截至9月27日）

表：2025年以來主要政策類型出臺(tái)頻次對(duì)比（截至9月27日）

注：合計(jì)列中一條政策可能覆蓋多個(gè)維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

地方政策層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2025年前三季度全國有約200省市（縣）出臺(tái)政策超470條，三季度出臺(tái)政策超120條，較二季度頻次有所減少（二季度出臺(tái)175條），目前多數(shù)城市已全面放開限制性政策，政策優(yōu)化頻次有所下降。整體來看，近期地方政策優(yōu)化方向主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩方面。

（1）激活需求方面，三季度優(yōu)化公積金貸款、加大購房補(bǔ)貼是各地主要政策調(diào)整方向。根據(jù)中指監(jiān)測，今年前三季度，各地調(diào)整公積金政策約220條，其中三季度出臺(tái)超60條，公積金政策優(yōu)化方向主要包括：提高公積金貸款額度，支持提取公積金用于首付，延長還款期限，優(yōu)化靈活就業(yè)人員參繳等，三季度多地還擴(kuò)寬了提取公積金可使用范圍。具體如：上海、青島等多地較大幅度提升符合條件的購房者公積金貸款額度上限，上海多孩家庭首套購買二星及以上新建綠色建筑住房的，貸款額度上限可提高至216萬元；北京優(yōu)化了公積金貸款首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并提高二套公積金貸款額度上限至100萬元，下調(diào)二套公積金首付比例至30%，并將繳存一年可貸額度由10萬元提高至15萬元；北京、深圳跟進(jìn)支持提取公積金支付購房首付款；深圳、蘇州、河南等地?cái)U(kuò)寬提取公積金可使用范圍，支持提取公積金支付購房稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、用于住房裝修等，更好發(fā)揮公積金對(duì)于住房的支持作用。

各地購房補(bǔ)貼力度加大，尤其是針對(duì)多孩家庭等特定人群進(jìn)行較大額度的補(bǔ)貼，9月四川各市州相繼出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，多地加大購房補(bǔ)貼力度，如達(dá)州對(duì)購買新房的人群補(bǔ)貼600元/平方米最高9萬元，對(duì)二孩、三孩家庭補(bǔ)貼800元/平方米最高12萬元；衢州對(duì)三孩家庭購買120平米以上住房的補(bǔ)貼20萬元；岳陽針對(duì)三孩及以上家庭，以所購住房20平方米的金額作為獎(jiǎng)勵(lì)（約10-20萬元）。針對(duì)特定人群定向加大補(bǔ)貼力度，有助于加快這部分符合條件的人群釋放購房需求，同時(shí)也有助于降低多孩家庭撫養(yǎng)壓力。

核心城市進(jìn)一步優(yōu)化限制性政策，促進(jìn)需求釋放。8月以來，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化調(diào)整限購政策。北京對(duì)符合條件的居民家庭，在五環(huán)外購房不限套數(shù)；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，同時(shí)9月19日上海青浦區(qū)出臺(tái)新政，明確社保/個(gè)稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報(bào)購房資格，放松本區(qū)符合條件人才的限購政策；深圳放寬限購區(qū)域，符合條件的居民家庭，在非核心區(qū)購房不限套數(shù)，社保/個(gè)稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區(qū)購房限購2套，鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)放開限購，同時(shí)三個(gè)城市均明確成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行商品住房限購政策。另外，上海、深圳明確在利率定價(jià)機(jī)制方面不再區(qū)分首套和二套住房，也可降低購房利息支出，降低購房成本。

多省市持續(xù)優(yōu)化房票安置政策，加速推進(jìn)城中村改造，目前已有部分城市取得一定成效。如廣州運(yùn)用城中村改造專項(xiàng)借款，將收購存量商品房與房票安置結(jié)合，據(jù)黃埔發(fā)布披露，截至7月末，廣州黃埔全區(qū)城市更新項(xiàng)目新開工206萬平方米，使用房票認(rèn)購商品房1489套，完成固定投資266億元；7月上海嘉定區(qū)落地“房票安置”實(shí)施辦法，首批動(dòng)遷的彭趙村改造項(xiàng)目共268戶，據(jù)報(bào)道，截至9月14日村民鎖定114套房源庫房源。

多地落地創(chuàng)新政策促進(jìn)需求釋放。今年上半年，蘇州、南京、青島等地相繼出臺(tái)落地“低月供”金融產(chǎn)品，三季度廣西、河南也跟進(jìn)出臺(tái)類似金融產(chǎn)品，其中廣西鼓勵(lì)支持先購房首付、再現(xiàn)房按揭，延后月供償還時(shí)間，并鼓勵(lì)已購房青年群體可調(diào)換按揭款為該類金融產(chǎn)品，這一方式可明顯降低初期還款壓力。蕪湖推出部分產(chǎn)權(quán)商品住房，參與的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定部分房源，與購房者達(dá)成一致，購房者可通過購買部分產(chǎn)權(quán)的方式購買住房，大幅降低購房門檻。

（2）優(yōu)化供給方面，各地主要從控制增量、去化庫存、提高質(zhì)量這三個(gè)方向優(yōu)化政策，改善市場供求關(guān)系。

控制增量方面，多地強(qiáng)調(diào)優(yōu)化調(diào)整土地供應(yīng)模式，遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)以需定供，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)。成都指出深化土地供應(yīng)“三色”管理機(jī)制，建立商業(yè)樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在不同區(qū)縣設(shè)定差異化的計(jì)容商服建筑面積持有比例等；廣西明確對(duì)商業(yè)辦公用地空置率較高的區(qū)域嚴(yán)控新增用地供應(yīng)。

去化庫存方面，各地持續(xù)落實(shí)收回收購閑置存量土地、收購存量商品房。在收回收購閑置存量土地方面，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至9月27日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4600宗，總用地面積超2.4億平方米，總金額超6200億元，其中8個(gè)省市（均為“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)）已經(jīng)發(fā)行的專項(xiàng)債近2000億元，占比約31%；從發(fā)行節(jié)奏來看，三季度專項(xiàng)債發(fā)行加快，7月以來發(fā)行超990億元用于收購存量土地的專項(xiàng)債，高于上半年總量（合計(jì)發(fā)行約960億元）。在收購存量商品房方面，多地收購項(xiàng)目落地，據(jù)廣西自治區(qū)披露，截至9月初，廣西累計(jì)收購存量住房2.9萬套；9月8日，山東召開推動(dòng)會(huì)，就利用地方政府專項(xiàng)債券、再貸款等資金收購存量商品房的工作進(jìn)行安排部署。另外，根據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，2025年5月以來，浙江、四川先后發(fā)行合計(jì)27.9億元專項(xiàng)債券用于收購存量商品房，收購節(jié)奏整體較慢。

提高質(zhì)量方面，今年各地持續(xù)出臺(tái)落地“好房子”建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)部分城市出臺(tái)文件對(duì)建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行了規(guī)范。9月，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)本市住宅品質(zhì)提升的規(guī)劃資源若干意見》，明確可局部提高建筑高度并放松陽臺(tái)計(jì)容面積計(jì)算規(guī)則；而成都、合肥等地出臺(tái)規(guī)范政策，對(duì)于住房項(xiàng)目的計(jì)容規(guī)則等進(jìn)行完善和規(guī)范，如成都對(duì)去年出臺(tái)的《成都市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2024）》發(fā)布補(bǔ)充規(guī)定（征求意見稿），政策將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等附屬空間納入板率統(tǒng)計(jì)范疇，對(duì)附屬空間的總面積管控更嚴(yán)謹(jǐn)，避免企業(yè)通過無限制提升得房率的方式無序競爭，以降低對(duì)在售項(xiàng)目的干擾，平穩(wěn)提升整體住房品質(zhì)。

表：2025年三季度部分省市房地產(chǎn)優(yōu)化政策

資料來源：中指研究院綜合整理

整體來看，8.18國務(wù)院會(huì)議重申“采取有利措施鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”，為市場釋放積極信號(hào)，也明確了短期政策的寬松導(dǎo)向。從政策趨勢(shì)來看，“穩(wěn)預(yù)期”是推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵，預(yù)計(jì)四季度各項(xiàng)已出臺(tái)政策有望進(jìn)一步落實(shí)，同時(shí)增量政策仍有一定空間。激活需求方面，9月美聯(lián)儲(chǔ)降息為我國降息打開空間，四季度降息可能性加大；北上深限購政策仍有優(yōu)化預(yù)期；同時(shí)，加大“房票安置”力度推進(jìn)城中村改造，釋放增量購房需求，也是各地持續(xù)落實(shí)需求端政策的重要方向。優(yōu)化供給方面，收購存量閑置土地及存量商品房預(yù)計(jì)將進(jìn)一步落實(shí)；各地“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范計(jì)容規(guī)則等政策也有望加快完善，通過高品質(zhì)住房供應(yīng)放量，激發(fā)改善性住房需求釋放。另外，城市更新相關(guān)政策有望加快推進(jìn)完善，在穩(wěn)投資、促需求方面發(fā)揮綜合效應(yīng)。同時(shí)值得關(guān)注的是，10月召開的二十屆四中全會(huì)，將研究關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，“十五五”規(guī)劃也將為未來五年房地產(chǎn)發(fā)展指明方向。

二）市場趨勢(shì)：四季度核心城市供應(yīng)改善有望對(duì)市場形成一定支撐，城市分化趨勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)

自去年9.26政治局會(huì)議提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”已有一年時(shí)間，過去一年，在多項(xiàng)政策支持下市場出現(xiàn)一定恢復(fù)，全國新建商品房銷售面積降幅較去年顯著收窄，但整體來看，市場仍處于“止跌回穩(wěn)”過程中。1-8月，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅分別較去年全年收窄8.2和9.8個(gè)百分點(diǎn)，但較上半年分別擴(kuò)大1.2個(gè)和1.8個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資額及新開工面積降幅仍較大。8月末商品房待售面積環(huán)比雖下降，但規(guī)模仍高于去年同期，當(dāng)前庫存仍承壓。展望四季度，房企上半年在核心城市競得的部分地塊預(yù)計(jì)將在四季度逐步入市，新增供應(yīng)增加有望對(duì)核心城市新房銷售形成一定支撐，“好城市+好房子”仍具市場機(jī)會(huì)；而近兩年新項(xiàng)目供應(yīng)偏少的城市，則仍將以去庫存為主，市場分化趨勢(shì)或?qū)⒀永m(xù)。

注：右圖重點(diǎn)城市為1-9月宅地出讓金前十的核心城市：北上廣深、杭州、成都、南京、蘇州、西安、天津

數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，

銷售量價(jià)：短期房地產(chǎn)市場仍面臨一定壓力，根據(jù)中指調(diào)查數(shù)據(jù)，與去年相比，當(dāng)前制約購房者入市的主要因素仍是收入不穩(wěn)定、房價(jià)會(huì)下跌以及還貸壓力大。當(dāng)前穩(wěn)市場的關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期，而穩(wěn)預(yù)期核心在于穩(wěn)房價(jià)。想要推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，除了行業(yè)政策外，也需宏觀政策協(xié)同加力，帶動(dòng)預(yù)期恢復(fù)。

8月國務(wù)院會(huì)議重申房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”政策目標(biāo)，釋放積極信號(hào)。隨后北京、上海、深圳相繼出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，盡管京滬政策仍以挖掘本地購房需求為主，但從9月市場表現(xiàn)來看，一線城市新房及二手房銷售都出現(xiàn)一定修復(fù)。同時(shí)，考慮到上半年多家頭部房企獲取了較多核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，而“拿地-開工-預(yù)售”通常需要半年左右，意味著這些地塊有望在四季度逐步入市，優(yōu)質(zhì)供給增加預(yù)計(jì)將帶動(dòng)核心城市銷售保持穩(wěn)定。而從全國市場來看，結(jié)合新開工及近兩年土地成交面積整體明顯縮量來看，更多城市新項(xiàng)目供應(yīng)或較為有限，市場多以去化存量樓盤為主，銷售恢復(fù)仍需時(shí)間，市場分化行情或?qū)⒀永m(xù)。房價(jià)來看，新房價(jià)格在近兩年土地供應(yīng)回歸主城疊加新房產(chǎn)品改善化趨勢(shì)帶動(dòng)，預(yù)計(jì)價(jià)格整體保持穩(wěn)定。而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量階段疊加市場預(yù)期偏弱，重點(diǎn)城市二手房市場掛牌量仍處高位，短期二手房價(jià)格仍面臨調(diào)整壓力。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

開工：2025年1-8月，全國房屋新開工面積同比下降19.5%，降幅保持收窄態(tài)勢(shì)，但同比降幅仍較大。今年以來房屋新開工降幅收窄主要源于：經(jīng)過幾年深度調(diào)整后，新開工基數(shù)已降至較低水平，同時(shí)上半年核心城市土地市場出現(xiàn)修復(fù)，也對(duì)新開工形成一定支撐。向后看，三季度全國土地（住宅+商辦）成交面積同比降幅有所擴(kuò)大，同時(shí)當(dāng)前市場庫存仍在高位，疊加新房銷售尚未完全恢復(fù)，或繼續(xù)制約企業(yè)開工意愿，四季度新開工增速預(yù)計(jì)維持低位。

投資：1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降12.9%，二季度以來投資降幅有所擴(kuò)大。具體來看，建筑工程投資和土地購置費(fèi)是構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)投資最主要的兩項(xiàng)指標(biāo)，合計(jì)占比超90%，其中1-8月建筑工程投資同比下降14.8%，施工面積持續(xù)縮量仍制約建筑工程投資恢復(fù)；而三季度土地出讓金同比回落預(yù)計(jì)將對(duì)后續(xù)土地購置費(fèi)形成拖累。綜合來看，四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資恢復(fù)仍面臨一定壓力。

房企經(jīng)營策略建議

2025年前三季度，核心城市新房銷售整體波動(dòng)運(yùn)行，其中一季度市場延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，但二季度以來市場邊際轉(zhuǎn)弱，企業(yè)銷售業(yè)績壓力有所加大。投資方面，房企普遍延續(xù)“聚焦深耕”策略，主要獲取安全邊際較高的地塊，但這在一定程度也加劇了核心城市土地市場競爭，部分地塊拿地成本上升，對(duì)企業(yè)經(jīng)營造成潛在壓力。展望四季度，房企需抓住“銀十”及年底營銷節(jié)點(diǎn)，加大核心城市推盤力度，打造“好房子”產(chǎn)品，以高質(zhì)量產(chǎn)品贏得市場，修復(fù)銷售業(yè)績，同時(shí)“一盤一策”促進(jìn)存量項(xiàng)目加快去化，平衡利潤與現(xiàn)金流。投資方面繼續(xù)聚焦核心城市，獲取優(yōu)質(zhì)地塊，但需合理控制拿地成本，避免潛在風(fēng)險(xiǎn)。

圖：2022-2025年1-8月TOP100房企累計(jì)銷售額均值及增速情況

數(shù)據(jù)來源：

企業(yè)研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

房企銷售業(yè)績方面，2025年1-8月，TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%。TOP100房企權(quán)益銷售額為16275.2億元，權(quán)益銷售面積為8382.8萬平方米。1-8月，保利、綠城、中海、華潤、招商銷售額均超千億，頭部企業(yè)保持一定拿地強(qiáng)度，進(jìn)而對(duì)銷售業(yè)績形成支撐。

從上市房企半年報(bào)來看，2025上半年，上市房企營業(yè)收入均值為104.2億元，同比下降16.9%，降幅較2024年同期擴(kuò)大3.2個(gè)百分點(diǎn)，上半年行業(yè)凈利潤均值下跌至-8.3億元，約六成上市房企出現(xiàn)不同程度虧損，企業(yè)經(jīng)營仍承壓。

圖：2022-2025年1-8月TOP100企業(yè)拿地總額

數(shù)據(jù)來源：

企業(yè)研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

房企拿地方面，2025年1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額6056億元，同比增長28.0%，增幅較1-7月縮窄6.3個(gè)百分點(diǎn)。拿地企業(yè)仍以央國企為主，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國企，部分民企亦有一定投資強(qiáng)度，如濱江集團(tuán)拿地金額位居前十，邦泰集團(tuán)、大華集團(tuán)等也進(jìn)入拿地金額前二十。

· 獲取更多市場數(shù)據(jù)&完整版報(bào)告

· 了解中指好房子研究

報(bào)告下載
（電腦端復(fù)制鏈接）

?政策解讀
李強(qiáng)總理再提房地產(chǎn)，釋放四點(diǎn)積極信號(hào)！

https://u.fang.com/yp4xks/

中央發(fā)布城市發(fā)展重磅文件，房地產(chǎn)相關(guān)的10個(gè)看點(diǎn)！

https://u.fang.com/yp4758/

專項(xiàng)債收地已發(fā)行超1500億元，占擬收儲(chǔ)總金額27%

https://u.fang.com/yp475a/

時(shí)隔10年召開中央城市工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的六點(diǎn)影響

https://u.fang.com/yp6i9c/

上海跟進(jìn)樓市新政，力度比北京大？

https://u.fang.com/yp4759/

深夜落地！深圳樓市政策變化有哪些？

https://u.fang.com/yowmsy/

?企業(yè)研究

2025年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://u.fang.com/yp475h/

2025年1-8月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yp475g/

2025年中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypajnb/

民營房企信心提升了嗎？

https://u.fang.com/ypajno/

2025中國房地產(chǎn)代建企業(yè)實(shí)力排行榜

https://u.fang.com/ypms74/

?房地產(chǎn)市場

京滬新政效果觀察：政策“暖風(fēng)”能否預(yù)熱樓市“金九銀十”？

https://u.fang.com/yowmsd/

2025年上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yp8gf8/

重磅！新版住宅項(xiàng)目規(guī)范發(fā)布，不僅3米層高修訂

https://u.fang.com/ypqgoi/

2025年1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

https://u.fang.com/yowcpk/

2025年8月中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜

https://u.fang.com/yowgyw/

?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告（2025年8月）

https://u.fang.com/yp44ep/

最新！2025年8月十大城市二手房房價(jià)地圖

https://u.fang.com/yowgyo/

2025年上半年中國寫字樓租金指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yovtx5/

2025年二季度中國百城地價(jià)指數(shù)報(bào)告

https://u.fang.com/yovtxb/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

https://u.fang.com/ypms6s/

2025中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報(bào)告

https://u.fang.com/yowgyj/

2025上半年中國物業(yè)管理市場總結(jié)&下半年趨勢(shì)展望

https://u.fang.com/yp6iah/

2025年上半年中國物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告

https://u.fang.com/yp6ia8/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺(tái)

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報(bào)告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個(gè)城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個(gè)住宅項(xiàng)目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價(jià)，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。