01

澳洲房拍量暴跌三成，墨爾本幾乎“休市”！清盤率創(chuàng)3個(gè)月新低

《澳洲金融評論報(bào)》9月28日報(bào)道，受墨爾本舉辦AFL總決賽的影響，本周全澳房屋拍賣量驟降了三分之一，作為全澳拍賣之都的墨爾本幾乎進(jìn)入“休市”狀態(tài)。

Cotality研究數(shù)據(jù)顯示，本周全澳共有1760套房屋進(jìn)入拍賣市場，環(huán)比驟降33%。

全澳首府城市的綜合初步清盤率從前一周的77.9%（自2021年10月以來最高）急劇下滑至71.4%，創(chuàng)下三個(gè)月以來最低水平。

Cotality研究主管Tim Lawless表示，悉尼共舉行了1171場拍賣，比前一周增加 28%，為今年第二高的拍賣量。

“目前已有73.5%的拍賣成交，低于前一周的77%。下周預(yù)計(jì)拍賣量會部分回升，約有1975套房屋將進(jìn)入拍賣市場，不過悉尼的拍賣將在NRL總決賽當(dāng)周受到影響，后一周則預(yù)計(jì)會升至約2600套?！?/p>

悉尼南區(qū)一宗引人注目的拍賣結(jié)果是一套5居室住宅以345萬澳元成交，比300萬澳元的預(yù)期高出45萬澳元。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，這套位于Gymea Bay、僅建成12個(gè)月的住宅，在周六的拍賣會上 吸引了五位注冊競買人。

拍賣以290萬澳元開價(jià)，競價(jià)過程多以5萬澳元為單位遞增，最終成功售出。

JRE Property負(fù)責(zé)人兼掛牌代理Luke Jeffree表示，該住宅占地約900平，背后無 鄰居，視野開闊直望灌木林景觀。

“我認(rèn)為地塊是最大賣點(diǎn)，而且它是全新住宅，”Jeffree說，“我真希望手上還有十幾套這樣的房子，現(xiàn)在市場上的存量非常有限。在過去四周里，我?guī)Э戳?0至80組客戶，可見市場競爭非常激烈。”

在AFL總決賽長周末期間，墨爾本拍賣量驟減83%，僅有230套房屋進(jìn)入拍賣，初步清盤率降至64.6%，創(chuàng)下23周以來最低水平。

布里斯班的拍賣量環(huán)比下降12%，共有151套房屋進(jìn)入市場，但初步清盤率略微上升，從65.6%升至66.1%。

在較小的首府城市中，阿德萊德有84套房屋拍賣，初步清盤率為76.6%；堪培拉有119套房屋拍賣，初步清盤率為67.5%。

SQM Research的Louis Christopher表示，全國房地產(chǎn)市場目前仍偏向賣方，但并 未進(jìn)入“火爆”階段。

“在當(dāng)前市場中，賣家若想順利出售，就需要在一定程度上與市場接軌，否則一旦定價(jià)過高，將面臨成交困難。隨著5%首付購房計(jì)劃的實(shí)施，預(yù)計(jì)晚春至12月期間，市場需求會有所回升。”

他還指出，中低價(jià)位的房產(chǎn)市場將因首次購房者的活躍而趨于緊俏，而高端市場則相對停滯不前。

“高端市場并未快速推進(jìn)，雖然仍會有不錯的成交，但數(shù)量不會像往年那么多?！?/p>

02

只因這兩點(diǎn)，澳知名富人區(qū)老宅低價(jià)成交！

據(jù)《時(shí)代報(bào)》報(bào)道，在本周六的一場房拍上，位于墨爾本知名富人區(qū)Toorak的一棟 老宅以651萬澳元成交。

中介稱，房契中附帶兩項(xiàng)限制條件至少將售價(jià)拉低了100萬澳元。

這幢基本保持原貌的房屋坐落于Irving Road 65號，占地674平。該地塊是在上世 紀(jì)50年代從隔壁的Irving Road 63號分割出來的。

當(dāng)時(shí)在65號的產(chǎn)權(quán)上設(shè)立了兩項(xiàng)限制：一是地塊上只能建一幢住宅；二是住宅高度不得超過地面一層。

負(fù)責(zé)銷售的是來自Kay & Burton的中介兼拍賣師Scott Patterson，他將這套房源的指導(dǎo)價(jià)定為600萬至650萬澳元。

“最終成交價(jià)是651萬澳元，所以參考區(qū)間算是相當(dāng)準(zhǔn)確，不過我們最初的預(yù)期是700萬到800萬澳元，”他說，“是在發(fā)現(xiàn)契約限制后才調(diào)整了報(bào)價(jià)?！?/p>

拍賣現(xiàn)場共有兩位買家出價(jià)，競價(jià)從550萬澳元開始。

在與賣方溝通后，Patterson 在價(jià)位來到641萬澳元時(shí)，宣布該房產(chǎn)on the market。

據(jù)他介紹，賣方的心理底價(jià)大約在640萬至650萬澳元之間。

最終勝出的買家是一名本地投資者，她將把這處房產(chǎn)納入自己在該區(qū)域的房產(chǎn)組合。出價(jià)次高者是一位同樣來自附近的豪宅建造商。

Patterson表示，像這樣面積的Toorak地塊以如此價(jià)格成交并不常見。

“對這個(gè)地區(qū)來說，這個(gè)價(jià)格的確算得上實(shí)惠，但它也有局限，”他說，“可以說是一處很有特色的物業(yè)?！?/p>

這套房產(chǎn)是本周墨爾本計(jì)劃拍賣的250處房產(chǎn)之一，由于正值A(chǔ)FL總決賽周末，通常安排的拍賣數(shù)量會較少。

截至當(dāng)晚，Domain Group在本周177個(gè)已報(bào)告結(jié)果的拍賣中，錄得的初步清盤率為 70.1%，另有23場拍賣被撤回。

03

悉尼五套房就有一套“隱形成交”，不上網(wǎng)掛牌

超過五分之一在悉尼成交的住宅，在出售過程中從未登上 realestate.com.au、Domain 等主流平臺——這讓這些市值 330 億澳元的分類信息巨頭流失了數(shù)百萬澳元的潛在收入，因?yàn)橘u家選擇了 off-market（場外/不掛牌） 交易。

由新近上線、面向地產(chǎn)中介的私密訂閱平臺 QuietList 提供的分析顯示，不同城區(qū)的“脫網(wǎng)成交”占比差異顯著。QuietList 由知名基金經(jīng)理 Matt Williams（Airlie Funds Management）與前券商 John Murray 共同持股。

在北部海灘（Northern Beaches），2024 年有 35.1% 的房產(chǎn)是線下成交，為樣本中最高；庫靈蓋（Ku-ring-gai）以 30.4% 位列第二。該平臺統(tǒng)計(jì)的 10 個(gè)市政區(qū)域平均占比為 20.5%。

QuietList 聯(lián)合創(chuàng)始人 William Laing 表示：“現(xiàn)在各大平臺拿不到這 20% 的收入——這些交易要么由買方代理促成，要么由賣方中介依靠自有數(shù)據(jù)庫撮合完成?！?/p>

QuietList 于一年前上線，向買賣兩端的地產(chǎn)中介收取訂閱費(fèi)，用于共享有意向買家與非公開房源。公司記錄顯示，Murray 與 Williams 各持股 50%。

該平臺正借勢off-market 成交與買方代理的崛起。買方代理代表購房者出價(jià)，且常在房源公開前就為客戶物色目標(biāo)。

Laing（曾任地產(chǎn)中介）稱：“除了從紙媒轉(zhuǎn)向線上分類信息以外，買方代理的興起可能是行業(yè)最大的變化之一。我們的一位客戶（中介公司）統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年30% 的成交都通過買方代理完成?！?/p>

Laing 說：“并沒有固定規(guī)律。”他認(rèn)為疫情對交易方式可能產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)影響。公司尚未在墨爾本、布里斯班等地復(fù)制這項(xiàng)分析。

賣家選擇 off-market 的原因“多種多樣”：或出于機(jī)會主義、隱私偏好，或因?yàn)橘I家過剩、抑或買方代理圈定了特定街區(qū)或?qū)W區(qū)等。

掛牌成本亦是重要因素。過去 15 年，realestate.com.au 的刊登費(fèi)在部分區(qū)域上漲達(dá) 5000%。其母公司 REA Group 的定價(jià)模式已被競爭監(jiān)管機(jī)構(gòu)立案調(diào)查。一套房在單一平臺的刊登費(fèi)用最高可達(dá) $6,000，若多平臺投放，總成本可能超過 $10,000。

不少中介會跳過“正在出售”的正式掛牌步驟，待 off-market 成交后再將該房源補(bǔ)登至 Domain 或 realestate.com.au，用作營銷素材，以向潛在業(yè)主展示業(yè)績。

Laing 說：“很多中介會在完全公開前，先走一輪場外，讓買方代理過來試價(jià)。市場極其敏感，定價(jià)不準(zhǔn)，它會很快給你反饋?！?/p>

04

澳情侶賣房住船，過起水上生活！4年過去，生活成本大揭秘

Teresa Butland原本只答應(yīng)伴侶Rob Holmes在船上生活“試半年”，結(jié)果一過就是將近四年。

如今，這對情侶仍將布里斯班河畔作為他們真正的“家”。

Holmes長期以來都習(xí)慣了水上生活，但Butland最初完全是“門外漢”。

“當(dāng)時(shí)我們在 思考未來要住在哪里，想跳出傳統(tǒng)思維模式，”Butland回憶道。

“Rob以前住過houseboat（獨(dú)立船屋），他就提出了這個(gè)想法。這種生活方式和傳 統(tǒng)不一樣，而且便宜。我當(dāng)時(shí)說，好吧，我試六個(gè)月，如果我討厭這種生活方式， 那我們就賣掉船，另謀出路。”

但六個(gè)月后，Butland發(fā)現(xiàn)自己很喜歡這樣的生活，于是一住就到了今天。

這對情 侶賣掉了各自的房產(chǎn)，購買了一艘名為“The Boathouse”的現(xiàn)代雙體船屋。

船上設(shè)有開放式起居、餐廳與廚房，一間臥室、一間浴室以及帶有娛樂空間的甲板。

Holmes形容：“它就像是一套一房一廳的公寓，四面環(huán)水，每天早上睜眼就是 Story Bridge的美景?！?/p>

這艘“The Boathouse”停泊在Kangaroo Point的Dockside Marina，兩人每月為泊 位、用電和用水共支付約1800澳元。

Holmes表示：“買下船之后，日常開銷其實(shí)很低，而且靠近市區(qū)各種設(shè)施，生活非常便利。輪渡就在Dockside旁邊，從這出發(fā)去布里斯班任何地方只要0.50澳元。”

Butland也表示，住在houseboat上比她想象得要容易。

“我們確實(shí)要做一些斷舍離，因?yàn)榭臻g小，但這其實(shí)是一件好事?！?/p>

“我們并沒放棄什么舒適的生活條件，反而是種很棒的生活方式。到了River Fire 煙火節(jié)時(shí)，我們擁有欣賞Story Bridge煙火的最佳視角。”

除了獨(dú)特生活方式，兩人也在碼頭上收獲了意想不到的人情味。

“認(rèn)識的人和建立 的友誼都讓我很意外，這段經(jīng)歷真的很美好?！?/p>

Holmes則表示，Dockside碼頭的鄰居們背景各異，但都有著對水上生活的熱愛。

“這里有小企業(yè)主、醫(yī)生、護(hù)士，還有帶著孩子和寵物狗的家庭?！?/p>

根據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局2021年人口普查的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)共有29,369人住在houseboat或陸上小屋中。

其中1978人住在碼頭中的houseboat，22,354人住在陸地上的“艙式”住宅，另外還有5038人標(biāo)注為‘其他’，推測可能是臨時(shí)停泊在非正規(guī)碼頭的 houseboat住戶。

如今，這對情侶已深深愛上船屋生活，他們買下了一艘更大的木質(zhì)船，并將“The Boathouse”掛牌出售。 “我們可以收拾好新船，去任何想去的地方——Tangalooma、Straddie，或是北上 Whitsundays。”

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系后臺刪除

29

09-2025

28

09-2025

27

09-2025