樓市格局已定？45%家庭恐遭沖擊，這4個挑戰(zhàn)或改寫命運
最近跟身邊人聊天，總能聽到兩類扎心的抱怨：有朋友手里握著兩套老房子想置換，掛了小半年看房的人屈指可數(shù)，主動降了15萬才勉強有人詢價；還有剛結(jié)婚買房的年輕人，每個月房貸占了工資的六成，遇上公司降薪，連基本生活都得精打細(xì)算。其實這不只是個別家庭的困擾，結(jié)合央行、住建部的官方數(shù)據(jù)好好盤盤就會發(fā)現(xiàn)，樓市的"風(fēng)向"早就變了，而大約45%的城鎮(zhèn)家庭可能正站在壓力關(guān)口上。
這個45%的比例可不是隨便猜的。央行2023年城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債調(diào)查顯示，城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已達(dá)96%，其中2套及以上住房的家庭占41.5%；再加上住建部"十四五"期間200萬套保障房的建設(shè)規(guī)劃，以及全國60多個城市二手房掛牌量突破10萬套的現(xiàn)狀，綜合算下來，不少家庭都可能面臨住房相關(guān)的新挑戰(zhàn)。今天就聊聊最關(guān)鍵的幾個坎兒，說不定正跟你息息相關(guān)。

一、房子賣不動、租不俏：資產(chǎn)變現(xiàn)成"老大難"
以前手里有套房，總覺得是"硬通貨"，急需用錢時不愁變現(xiàn)。但現(xiàn)在的市場早就不是這樣了，"賣不掉、租不賺"成了很多多房家庭的常態(tài)。
從二手房市場來看，重慶、成都、西安這些城市的掛牌量已經(jīng)超過20萬套，全國重點城市平均掛牌量都在10萬套以上。這就好比菜市場里全是賣菜的，買家挑著挑著就把價格壓下來了，不少房子掛半年都沒人問津，就算成交也是"割肉價"。煙臺的數(shù)據(jù)更直觀，2025年9月全城二手房報價環(huán)比降了0.76%，萊山區(qū)甚至跌了1.31%，想靠賣房賺錢基本成了奢望。
租房市場也不樂觀。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度全國重點城市平均租金同比降了2.1%，熱門城市小戶型租金跌幅超5%。以前買套小戶型出租當(dāng)"被動收入"的算盤，現(xiàn)在越來越難打響。更讓人揪心的是，就算降價出租，空置期還在變長，房子從"資產(chǎn)"變成"負(fù)擔(dān)"的家庭不在少數(shù)。
二、房貸壓頂+負(fù)債高企：家庭現(xiàn)金流遇"緊箍咒"
對大多數(shù)普通家庭來說，買房是這輩子最大的開銷，背后往往連著幾十年的房貸?？涩F(xiàn)在，這份"甜蜜的負(fù)擔(dān)"正變得越來越沉重。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年底，居民家庭銀行貸款余額達(dá)82.84萬億元，算上公積金貸款突破90萬億元，占GDP比重67.4%，已經(jīng)接近美國水平。其中房貸是絕對主力，占家庭總債務(wù)的55%以上，一線城市部分家庭負(fù)債率甚至超過70%。更值得警惕的是，銀保監(jiān)會2024年一季度數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款不良率雖然還在1%以下，但已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比上升，說明有些家庭已經(jīng)快扛不住還貸壓力了。
前段時間央行和金融監(jiān)管總局下調(diào)了房貸利率、降低了首付比例，按理說能減輕負(fù)擔(dān)，但對已經(jīng)背上房貸的家庭來說，存量壓力還在。尤其是25-35歲的年輕人，債務(wù)收入比高達(dá)138.6%，遠(yuǎn)超國際警戒線，工資剛到手先還房貸，剩下的錢勉強夠生活，根本經(jīng)不起一點意外支出。
三、政策調(diào)整+信心不足：市場適應(yīng)陷"迷茫期"
為了穩(wěn)樓市，2024年以來政策"組合拳"不斷，從"四個取消、四個降低"到稅收優(yōu)惠，幾乎覆蓋了買房、賣房的各個環(huán)節(jié)。但對很多家庭來說，政策調(diào)整反而讓他們更迷茫了。
財政部、稅務(wù)總局和住建部2024年11月發(fā)布的公告明確，家庭唯一住房140平以下契稅減按1%征收，二套房也有不同程度減免，北上廣深取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，滿2年賣房還能免征增值稅。住建部還推出了新增100萬套城中村改造、"白名單"項目信貸規(guī)模擴至4萬億等政策，想激活市場需求、保障項目交付。這些政策確實讓部分城市成交量有所回升，2024年重點城市二手房成交近130萬套，創(chuàng)近5年新高 。
但問題在于，市場信心還沒真正恢復(fù)。2025年上半年，全國商品房銷售面積同比仍降3.5%，70個大中城市房價還在下行通道，90個城市的市場信心指數(shù)持續(xù)悲觀 。很多家庭陷入"買漲不買跌"的心態(tài)，想買房的不敢下手，想賣房的不甘心降價，就算有政策支持也持觀望態(tài)度。這種信心缺失比短期價格波動更棘手，畢竟樓市穩(wěn)不穩(wěn)，最終要看大家愿不愿意真金白銀地入場。
說到底，現(xiàn)在的樓市早就不是"閉眼買都賺"的時代了，45%家庭可能面臨的沖擊，本質(zhì)上是市場從"供不應(yīng)求"轉(zhuǎn)向"供大于求"的必然結(jié)果 。與其糾結(jié)格局是否已定，不如看清這幾個挑戰(zhàn)：手里的房子能不能變現(xiàn)、房貸壓力扛不扛得住、政策紅利會不會用。畢竟對普通家庭來說，房子最終是用來住的，守住現(xiàn)金流、保持理性判斷，才是應(yīng)對變化的底氣。