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（來源：搜狐焦點(diǎn)深圳）

出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

當(dāng)傳統(tǒng)旺季“金九銀十”遇上新政加持，樓市正在發(fā)生一些變化。

自8月以來，北京、上海、深圳相繼放松限購，北京五環(huán)外降低社保年限，上海外環(huán)外也是如此，深圳多個(gè)區(qū)域甚至取消限購。

三大城市購房門檻，各有不同程度的降低，京滬以挖掘“內(nèi)需”潛力為主，深圳對(duì)外地需求放開，如今效果如何？二手房?jī)r(jià)格是否到底？限購是否還會(huì)進(jìn)一步放開？帶著這些疑問，搜狐財(cái)經(jīng)近期連線了58安居客研究院張波，進(jìn)行了深度分析。

張波指出，北上深這一輪新政后，房屋成交出現(xiàn)明顯增長的態(tài)勢(shì)，尤其是9月第三周（15日-21日），三個(gè)城市二手房成交量快速上漲，其中北京和深圳創(chuàng)下了近六周以來的成交新高。

但三個(gè)城市的二手房仍處在“以價(jià)換量”階段，均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)；新房市場(chǎng)層面，只有上海出現(xiàn)上漲，但也是由于高端項(xiàng)目（豪宅）火熱，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

據(jù)他分析，目前成交的房源有兩大特點(diǎn)，一方面是核心區(qū)域的稀缺資產(chǎn)，以及改善型房子；另一類則是價(jià)格較低但戶型和品質(zhì)相對(duì)一般的房源。

從購房角度分析，張波認(rèn)為去年被視為“筍盤”的房源，當(dāng)下的性價(jià)比已經(jīng)非常高。“一定要在市場(chǎng)的最低點(diǎn)購入最便宜的房源，這樣的時(shí)機(jī)并非每個(gè)人都能準(zhǔn)確把握。”

58安居客研究院 張波

以下為搜狐財(cái)經(jīng)與張波對(duì)話精編

北上深成交量明顯增長

豪宅火熱推動(dòng)上海新房?jī)r(jià)格上漲

問：北上深這一輪限購松綁，北京最早（8月8日），然后是上海（8月25日）、深圳最后（9月05日）。目前來看，成交量是否有明顯變化？

張波：根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，三個(gè)城市出臺(tái)政策后，上個(gè)月成交接近2.9萬套，環(huán)比增長11%，同比增長約30%，這是一個(gè)比較明顯的增長趨勢(shì)。

從效果來看，深圳最為顯著，其次是上海，最后是北京。

北京二手房8月份網(wǎng)簽量約為1.3萬套，同比下降7.2%，但環(huán)比增長4.3%，新政產(chǎn)生了一定的效果。九月份前三周，特別是9月15日-21日，成交環(huán)比增加20%，單周成交達(dá)到3300多套，創(chuàng)下六周以來成交高峰。

與以往一些政策僅能維持當(dāng)月效果的情況不同，此次不僅在八月份顯現(xiàn)出效果，并且在九月份也保持了同樣的效果。

新房受供應(yīng)量影響，北京八月份商品住宅供應(yīng)量為1778套，較去年同比下降，而成交的住宅為2679套，環(huán)比增長了7%。無論是新房還是二手房，從北京的數(shù)據(jù)看，成交量正在上漲。

上海回暖跡象也十分明顯，由于政策相對(duì)較晚，數(shù)據(jù)更多反映在九月份，第三周二手房成交4811套，環(huán)比增長了7.5%，并且連續(xù)兩周保持了這一增長勢(shì)頭；自八月下旬以來，累計(jì)成交漲幅已接近13%。

深圳政策實(shí)施最晚，實(shí)際效果的體現(xiàn)也最為明顯。9月15日至21日，二手房成交了1205套，環(huán)比增長18.3%，創(chuàng)下了近六周的新高。從這個(gè)比例來看，深圳市場(chǎng)的效果在三個(gè)城市中最為顯著。

問：北上深新房、二手房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況如何？

張波：根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，只有上海的新房?jī)r(jià)格在8月份上漲，其他所有城市均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)；二手房無一例外均在下跌，一線城市二手房市場(chǎng)正經(jīng)歷著“以價(jià)換量”的過程。

上海是一線城市中唯一新房?jī)r(jià)格上漲的城市，但上漲背后并非是各個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，而是由于中高端項(xiàng)目供應(yīng)量較大，尤其是高端項(xiàng)目（豪宅），在當(dāng)前有強(qiáng)烈的需求，帶動(dòng)成交量上升，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

再看二手房市場(chǎng)，上海8月份成交量將近17700套、突破了榮枯線，但價(jià)格卻有所下滑，下滑幅度約為1%，但不要認(rèn)為上海的下滑幅度快，如果單價(jià)較低的“老破小”成交量大增，會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格下滑，次新房成交占比反而正在逐步減少。

這背后有兩個(gè)原因：一是老房子的業(yè)主更愿意讓利，降價(jià)空間會(huì)相對(duì)大一點(diǎn)。幾年前，中環(huán)附近的老房子，單價(jià)在七八萬元，現(xiàn)在很多已跌至四五萬元；二是次新房的業(yè)主心態(tài)較好，他們不愿意降價(jià)。

北上深有必要保留限購政策

未來一兩年內(nèi)不會(huì)全放開

問：成交的房源有哪些特征？

張波：新房成交活躍的主要是位于核心區(qū)域的稀缺資產(chǎn)，這類資產(chǎn)受到高凈值人群的特別關(guān)注；第二，核心區(qū)域中相對(duì)改善型的產(chǎn)品，總價(jià)大約在800萬-1500萬之間，吸引了許多二次或三次改善型買家的關(guān)注。

二手房市場(chǎng)成交量較大的，則主要是那些價(jià)格較低，但戶型和品質(zhì)相對(duì)一般的房源，這些房源由于價(jià)格較低，仍然受到市場(chǎng)的歡迎。總體來看，政策達(dá)到了初期想要的效果。

下一步，我認(rèn)為對(duì)于上海外環(huán)以內(nèi)，包括北京五環(huán)以內(nèi)、深圳核心區(qū)域，可以再適度放開，尤其針對(duì)二手房。這些區(qū)域二手房掛牌量大，且多為陳舊、房齡較長的房源，主要吸引的是非本地長期居住者，如新北京人、新滬漂和新深圳人等。

如果未來政策能夠結(jié)合核心區(qū)域二手房的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，市場(chǎng)反應(yīng)可能會(huì)更加積極。

問：近期傳出深圳核心區(qū)也放開限購，雖然已辟謠，但也加重了大眾對(duì)核心區(qū)限購放開的預(yù)期。您認(rèn)為北上深未來會(huì)徹底放開限購嗎？

張波：四個(gè)一線城市北上廣深中，深圳和廣州的政策最為寬松，上海處于中間水平，北京最為嚴(yán)格。若未來僅剩一個(gè)城市需要實(shí)施購房限制，那這個(gè)城市唯有北京。

對(duì)于一線城市，目前來看，保留限購政策是必要的。從短期供需關(guān)系來看，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供大于求；從長期來看，需求將逐漸與供應(yīng)趨于平衡，甚至可能超過供應(yīng)量?？紤]到一線城市房地產(chǎn)供應(yīng)量將逐步減少，保留限購政策是必要的。

即便未來市場(chǎng)狀況不佳，也不意味著深圳將對(duì)所有區(qū)域的核心區(qū)放松購房限制，我認(rèn)為這種可能性極小，至少在未來一兩年內(nèi)是這樣。一線城市的限購放松，旨在將市場(chǎng)穩(wěn)定下來，而非通過政策刺激房?jī)r(jià)和成交量上漲，使市場(chǎng)重現(xiàn)火爆。

我認(rèn)為不必過于擔(dān)心未來。短期內(nèi)，核心區(qū)域可能會(huì)采取較小的行動(dòng)。例如，對(duì)于非深圳戶籍居民，在福田和南山原限購一套，可能放寬至兩套，本地家庭從限購兩套增至三套，基本上不會(huì)看到大規(guī)模的行動(dòng)。

從長遠(yuǎn)來看，五年之后，全面放開購房限制的可能性是存在的，因?yàn)槟菚r(shí)市場(chǎng)已實(shí)現(xiàn)了自我平衡，不再需要通過限購等措施進(jìn)行調(diào)整。只有當(dāng)市場(chǎng)達(dá)到這樣一個(gè)狀態(tài)，限購政策才真正需要退出。目前還未到達(dá)這一時(shí)機(jī)，因此不必過分糾結(jié)于這個(gè)過程。

可撿漏的房子越來越少

“筍盤”性價(jià)比已非常高

問：二手房買賣壓價(jià)現(xiàn)象頻發(fā)，甚至網(wǎng)絡(luò)上還出現(xiàn)了很多砍價(jià)攻略，您如何看待這個(gè)現(xiàn)象？

張波：中介為什么要干這件事，就是為了成交。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，若要實(shí)現(xiàn)快速成交，房源的價(jià)格必須是最低的。同一個(gè)小區(qū)內(nèi)總是價(jià)格最低的先成交，目前看來沒有例外，然后才是其他房源，這正是中介希望達(dá)成的目標(biāo)。

但這確實(shí)帶來了一些負(fù)面影響，首先會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期惡化，讓人覺得價(jià)格還未到底。這是否會(huì)形成踩踏效應(yīng)呢？我認(rèn)為，在當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平下，這種踩踏效應(yīng)正在減弱。

從去年到今年，房?jī)r(jià)從8萬降至5萬是存在這種效應(yīng)的，但一旦降至4萬以下，踩踏效應(yīng)便愈發(fā)微弱，因?yàn)榉績(jī)r(jià)越來越接近其真實(shí)或理性的房?jī)r(jià)時(shí)，可被壓縮的空間也在不斷縮小。

其次，對(duì)整個(gè)中介行業(yè)而言，這也會(huì)導(dǎo)致信用體系受到損害。一些職業(yè)看房人通過造假來制造恐慌，雖然短期內(nèi)可能騙得一兩單，但這種行為遲早會(huì)被市場(chǎng)揭露，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害中介本身的信用和品牌信譽(yù)。

第三，可能會(huì)導(dǎo)致交易效率下降，業(yè)主希望中介在房?jī)r(jià)下降后能夠加快成交速度，但若存在過度壓價(jià)現(xiàn)象，很多賣家會(huì)選擇不出售，轉(zhuǎn)而租賃或其他途徑，市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)陷入停滯。

雖然現(xiàn)在市場(chǎng)掛牌量在增長，但撤市房源量也在不斷上升。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，有業(yè)主認(rèn)為賣掉不合適，反而會(huì)導(dǎo)致房源成交效率的下降，這會(huì)將形成一個(gè)邊際效應(yīng)。

問：當(dāng)下還有撿漏的機(jī)會(huì)嗎？

張波：我認(rèn)為今年仍然存在撿漏的機(jī)會(huì)，并非完全消失。然而，與上半年相比，下半年可撿漏的樓盤數(shù)量確實(shí)越來越少。因此，購房者需要保持理性。目前掛在市場(chǎng)上的樓盤中，大約百分之七八十的房源，去年被視為“筍盤”。如果以去年的價(jià)格來衡量，這些房源的性價(jià)比已經(jīng)非常高。

因此，我個(gè)人認(rèn)為對(duì)于房?jī)r(jià)不必過于執(zhí)著，一定要在市場(chǎng)的最低點(diǎn)購入最便宜的房源，這樣的時(shí)機(jī)并非每個(gè)人都能準(zhǔn)確把握。

問：你對(duì)近期的市場(chǎng)行情有何個(gè)人見解？

張波：目前，大家對(duì)市場(chǎng)的判斷普遍偏于謹(jǐn)慎，很少聽到有人預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)上漲；同時(shí)，大多數(shù)人認(rèn)為房?jī)r(jià)大幅下跌的可能性也不大。我認(rèn)為，在大環(huán)境不發(fā)生改變的情況下，大家的這種態(tài)度短期內(nèi)很難改變。

另外，不可能每個(gè)人都恰好在房?jī)r(jià)最低時(shí)購入房產(chǎn)，這與股市相同，每個(gè)人都希望在谷底買入、在波峰拋出。但實(shí)際情況是，當(dāng)市場(chǎng)真正處于低谷時(shí)，它往往處于最寒冷的市場(chǎng)狀態(tài)，周圍的人可能都不買房，之后房?jī)r(jià)又會(huì)上升，這個(gè)過程很磨人。