作者 | 深水財(cái)經(jīng)社 倪大九

最近一陣子，房產(chǎn)中介市場(chǎng)可謂是亂到家了。

比如有記者暗訪發(fā)現(xiàn)，上海的一些二手房中介雇人扮演買家，上演“雙簧”來(lái)給房東施壓，上來(lái)及砍價(jià)60萬(wàn)，以達(dá)到快速成交的目的。

還有南京的一些房產(chǎn)中介，假裝自己是業(yè)主在小區(qū)直播，哭訴小區(qū)的房?jī)r(jià)跌得多狠，要準(zhǔn)備斷供了，甚至不少中介還模仿這種套路起號(hào)。

這種唱衰手段，中介的確收獲了流量，最后承受損失的，是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主們的房?jī)r(jià)。

關(guān)于中介的看法，很矛盾。一方面恨他們收費(fèi)高昂，把信息都捏在手里；可另一方面，買房這么大的事情，不通過中介自己又很難搞定。

這兩年，江蘇、浙江、山東等多個(gè)城市陸續(xù)推出官方房產(chǎn)自行交易服務(wù)平臺(tái)，不僅免費(fèi)，買賣房屋雙方可以直接治談，交易。

這樣一來(lái)，不少買房人和賣房人拍手稱快，畢竟以后再也不用被不良中介坑了。

只是當(dāng)房產(chǎn)交易的信息透明化后，我們真的不需要中介了嗎？

房產(chǎn)中介亂象頻發(fā)

最近，不良中介做局，再次被推到輿論焦點(diǎn)。

記者暗訪發(fā)現(xiàn)，中介竟然雇人扮演買家，甚至上演“雙簧”給房東施壓。

在視頻中，記者扮演買家，一口氣被帶著看了10幾套房，還被安排砍價(jià)任務(wù)：第一套房，上來(lái)就砍60萬(wàn)，房東聽到直接跳腳，事后中介復(fù)盤竟然說(shuō)砍價(jià)還不夠狠？！

第二套房，直接砍了68萬(wàn)，最后房東叔叔眼泛淚花，調(diào)低了28萬(wàn)。

事件一出，其實(shí)很多網(wǎng)友都有共鳴：“原來(lái)有的中介，現(xiàn)在都這樣?！?/strong>

上海、北京等各大城市，都有找演員扮演買家的招聘信息，套均10元/套，日結(jié)30元，60元，到100-200元/次。

當(dāng)上海的“壓價(jià)戲碼”引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注時(shí)，南京的二手房市場(chǎng)同樣面臨中介不規(guī)范行為的困擾。

先看一些常規(guī)套路。

比如，兩家不同的中介玩“無(wú)間道”，只為再壓房東5萬(wàn)元。

在網(wǎng)友的分享中，A中介在簽約前突然以某理由拖延簽約，B中介突然找上門說(shuō)自己客戶愿意加價(jià)買房，但在簽約時(shí)突然改口壓價(jià)5萬(wàn)。

而此時(shí)無(wú)論網(wǎng)友和哪家簽約，這壓下去的5萬(wàn)，都將成中介談判底價(jià)。

再比如，先讓假買家給一個(gè)房東預(yù)期相差不多的價(jià)格，但以“未成交”收?qǐng)?；之后中介再輔以“市場(chǎng)不好、越早出手虧得越少”等說(shuō)辭打壓房東心態(tài)，以達(dá)到降價(jià)目的。

在短視頻營(yíng)銷的當(dāng)下，更多不良中介為搏眼球，開啟了新一輪套路。比假裝某小區(qū)業(yè)主以淚抹面，哭訴中年失業(yè)、賣車還貸、如今房子也降價(jià)數(shù)萬(wàn)賣不掉等等，給小區(qū)業(yè)主帶來(lái)房?jī)r(jià)焦慮。

還有偽造業(yè)主身份、發(fā)布虛假房源信息等，利用短視頻傳播迅速的特點(diǎn)，既吸引了買家關(guān)注，又多了對(duì)房東壓價(jià)的籌碼。

在這場(chǎng)圍獵里，中介承擔(dān)不再充當(dāng)信息橋梁，反而通過制造虛假信息，試圖操控買賣雙方的心態(tài)和決策，變成了“情緒導(dǎo)演和氛圍制造者”。

好在前不久，南京市多部門已開始對(duì)違規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和“自媒體”賬號(hào)進(jìn)行集中整治，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序。

官方平臺(tái)相繼成立

最近涉及整治房產(chǎn)中介的信號(hào)，確實(shí)有點(diǎn)多。

繼青島以后，最近，合肥也成立了房地產(chǎn)自行交易平臺(tái)，買賣房屋雙方可以直接洽談，交易。

省去了房產(chǎn)中介這一中間環(huán)節(jié)，大大促進(jìn)了房子買賣速度，也在一定程度上減輕了雙方經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

有業(yè)主說(shuō)「我要把房子從某殼下架，掛到政府平臺(tái)上?！惯€有人說(shuō)「鏈家，中介都沒飯吃了。」不管是經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)憂還是業(yè)主客戶的吐槽，反映的其實(shí)是對(duì)中介價(jià)值本質(zhì)的誤解。

為什么客戶和業(yè)主都很希望政府平臺(tái)來(lái)做中介？

因?yàn)樗臋?quán)威性和公信力，更沒有商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)，相對(duì)中立，所以交易成本就會(huì)很低。這看起來(lái)很完美，但問題就出在這里。很多人把政府平臺(tái)和貝殼等商業(yè)平臺(tái)等同，這是錯(cuò)誤的。

商業(yè)平臺(tái)的邏輯是追求效率和規(guī)模化。通過標(biāo)準(zhǔn)化降低成本，用技術(shù)提升服務(wù)體驗(yàn)，以盈利為最終目標(biāo)。

政府平臺(tái)的邏輯是追求公平和透明化。通過監(jiān)管保障權(quán)益，用制度規(guī)范市場(chǎng)秩序， 目的是公共服務(wù)。定位和能力邊界完全不同。

所以，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為政府平臺(tái)能完全替代商業(yè)房產(chǎn)中介。政府平臺(tái)雖好，但受限于其定位和能力邊界，無(wú)法像商業(yè)平臺(tái)那樣提供全方位、個(gè)性化的服務(wù)。

商業(yè)房產(chǎn)中介在市場(chǎng)調(diào)研、客戶匹配、交易談判等方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的技能，能夠?yàn)榭蛻籼峁└泳珳?zhǔn)和高效的服務(wù)。

中介短期難被取代

有觀點(diǎn)甚至預(yù)測(cè)，中介行業(yè)將迎來(lái)類似教培行業(yè)的暴擊。

與教培行業(yè)相似的是，房產(chǎn)中介行業(yè)也已逐步完成頭部聚集，資本深度介入。

但截至2020年末，中國(guó)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人總數(shù)接近200萬(wàn)，中國(guó)住房市場(chǎng)總規(guī)模超過20萬(wàn)億。

這個(gè)與民生息息相關(guān)的行業(yè)，已經(jīng)瘋狂生長(zhǎng)20年，涉及百萬(wàn)人就業(yè)。

因此短期內(nèi)顛覆一個(gè)存在了千年的行業(yè)，不太可能。

但行業(yè)有一句說(shuō)法‘得房源者得天下’，上海一名資深中介人士表示：政府一旦控制住最核心的房源發(fā)布，就拿捏了中介的命脈。

可以想象一下行業(yè)的未來(lái)：定價(jià)，未來(lái)都根據(jù)政府二手房指導(dǎo)價(jià)；房源，有政府信用背書，比中介信用更好；交易，有政府指導(dǎo)全流程。”

不過，政府面臨的最大問題可能是運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的成本?！罢钠脚_(tái)到底收不收費(fèi)？如果不收費(fèi)的話，運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的大量成本、大量的后續(xù)交易服務(wù)到底該由誰(shuí)來(lái)提供？所以在這樣的情況下，一個(gè)政府房源平臺(tái)徹底干掉房地產(chǎn)中介產(chǎn)業(yè)是不現(xiàn)實(shí)的。”盤古智庫(kù)高級(jí)研究員江瀚表示。

因此，當(dāng)官方房產(chǎn)交易平臺(tái)問世之后，中介人士仍然不愿意相信這條鰱魚的出現(xiàn)會(huì)對(duì)行業(yè)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性沖擊，近日不少行業(yè)人士陸續(xù)發(fā)聲，稱“國(guó)內(nèi)不太可能存在真正房東直售”。

不過，官方平臺(tái)目前所能承擔(dān)的作用雖然微小，但這足以讓市場(chǎng)各方看到了某種端倪：中介代理在房產(chǎn)交易中的作用真的面臨弱化。

編輯校對(duì) | 花卷

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