2025年已然過去三個(gè)季度，今年樓市運(yùn)行情況如何？

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年房地產(chǎn)整體延續(xù)“止跌回穩(wěn)”的基調(diào)，中央及地方積極出臺(tái)“護(hù)市”政策，前三季度，全國約200省市（縣）出臺(tái)政策超過470條。

城市更新、激活需求、優(yōu)化供給、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是當(dāng)前地產(chǎn)政策的四大方向。8月以來，北京、上海、深圳相繼優(yōu)化限購政策，更是成為本輪新政最重磅的動(dòng)作。

從市場成交看，一線城市在政策帶動(dòng)下，新房及二手房成交均有修復(fù)。全國層面而言，重點(diǎn)城市前三季度二手房成交同比正增長，新房市場成交規(guī)模微降，“止跌回穩(wěn)”仍需發(fā)力鞏固。

供需協(xié)同發(fā)力穩(wěn)市場

2025年前三季度，樓市新政依然密集出臺(tái)，不過頻次有所放緩。

據(jù)中指研究院最新數(shù)據(jù)，2025年以來（截至9月27日），全國約200省市（縣）出臺(tái)政策超470條。因當(dāng)前多數(shù)城市已放開限制性政策，新政頻次有所放緩，三季度出臺(tái)政策超120條，較二季度的175條有所降低。

各地政府從“供需兩端”協(xié)同發(fā)力，共同發(fā)力穩(wěn)住市場。其中，需求端的政策主要集中在公積金新政、購房補(bǔ)貼、核心城市放開限購、創(chuàng)新性金融產(chǎn)品四方面。

根據(jù)中指監(jiān)測，前三季度各地調(diào)整公積金政策約220條，主要包括提高公積金貸款額度，支持提取公積金用于首付，延長還款期限，優(yōu)化靈活就業(yè)人員參繳等。深圳、蘇州、河南等地，還支持提取公積金支付購房稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、裝修款等。

“真金白銀”進(jìn)行購房補(bǔ)貼，是需求端的第二大動(dòng)作。如衢州對三孩家庭購買120平米以上住房的補(bǔ)貼20萬元；岳陽針對三孩及以上家庭，以所購住房20平方米的金額作為獎(jiǎng)勵(lì)（約10～20萬元），促進(jìn)多孩家庭改善性住房需求釋放。

北上深三大一線城市優(yōu)化限購，則是本輪需求端最重磅的新政。其中，北京符合條件的居民家庭，在五環(huán)外購房不限套數(shù)；上海符合條件的居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)；深圳放寬限購區(qū)域，非核心區(qū)購房不限套數(shù)。

此外，今年蘇州、南京、青島等地，還落地了“低月供”金融產(chǎn)品；廣西、河南也跟進(jìn)出臺(tái)類似金融產(chǎn)品，廣西鼓勵(lì)支持先購房首付、再現(xiàn)房按揭，延后月供償還時(shí)間；蕪湖推出部分產(chǎn)權(quán)商品住房，可購買部分產(chǎn)權(quán)，降低購房門檻。

住房需求端激活市場的同時(shí)，各地在供給端也控制增量、去庫存。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至9月27日，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4600宗，總用地面積超2.4億平方米，總金額超6200億元。

在收購存量商品房上，多地收購項(xiàng)目落地。截至9月初，廣西累計(jì)收購存量住房2.9萬套；浙江、四川先后發(fā)行合計(jì)27.9億元專項(xiàng)債券用于收購存量商品房。

中指研究院表示，此前國常會(huì)提出“要對全國房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底”，預(yù)計(jì)后續(xù)各地將進(jìn)一步加快存量房、存量土地的盤活利用。

一線城市引領(lǐng)成交修復(fù)

在超470條樓市新政的帶動(dòng)下，前三季度樓市成交不乏亮點(diǎn)，其中一線城市尤為突出。

北京、上海、深圳，是本輪優(yōu)化限購的“重點(diǎn)選手”，自8月份以來，一線城市樓市新政接連出臺(tái)，9月傳統(tǒng)成交“旺季”結(jié)束后，三個(gè)城市新房、二手房成交均有修復(fù)趨勢。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，距北京8月8日新政已近兩月，從市場反應(yīng)看，新政后部分樓盤到訪量好轉(zhuǎn)。9月1日～28日，北京新建商品住宅日均成交1.45萬平米，環(huán)比增長19%、同比增長20%，五環(huán)外有新房項(xiàng)目開盤去化近80%。

二手房市場熱度方面，部分小區(qū)的帶看量也有增加。9月1日～28日，北京二手住宅日均成交525套，較8月日均增長22%，同比增長27%，不過短期掛牌量仍在高位。

上海8月25日新政落地后，銷售數(shù)據(jù)逐步回升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月1日～25日，上海新建商品住宅日均成交3.3萬平米，較8月日均增長31%，同比增長55%。二手房成交也同步回暖，9月1日～28日，上海二手商品房日均成交684套，環(huán)比增長10%，同比增長32%。

三大一線城市中，深圳出臺(tái)新政最晚，不過市場活躍度提升明顯。據(jù)中指數(shù)據(jù)，新政后（9月6日～9月28日），深圳新建商品住宅日均成交0.6萬平米，較8月日均增長33%。二手房成交上，同期二手住宅日均成交150套，較8月日均增長8%，同比增長41%。

從全國層面看，因9月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，各地新房及二手房成交環(huán)比回溫。

中指表示，2025年前三季度，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積同比小幅下降。其中，一季度百城新房銷售同比基本持平，二季度同比轉(zhuǎn)降，三季度新房銷售環(huán)比有所恢復(fù)。

二手房方面，2025年前三季度，重點(diǎn)30城二手房成交套數(shù)同比增長約9%。其中，一季度市場保持較高活躍度，二季度市場有所降溫，9月二手房市場熱度又有所修復(fù)。

不過，前三季二手房實(shí)現(xiàn)正增長，是以價(jià)格折讓為“代價(jià)”的。據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2025年1～8月，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌5.08%。分梯隊(duì)來看，一線、二線、三四線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)分別下跌3.06%、5.65%、5.32%。

新房市場則受改善住宅入市的影響，百城新房整體價(jià)格有所上漲。中指數(shù)據(jù)顯示，2025年1～8月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.54%；分梯隊(duì)看，一線、二線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)分別上漲3.99%、0.96%，而三四線代表城市累計(jì)下跌0.88%。

城市更新及地產(chǎn)新模式

目前，房地產(chǎn)供需兩端的新政，主要著眼于促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。面向未來，房地產(chǎn)在經(jīng)過二十余年高速增長期后，新的發(fā)展方向及模式如何？

值得注意的是，前三季度的房地產(chǎn)政策，點(diǎn)明了行業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢，一是城市高質(zhì)量發(fā)展，二是以“好房子”建設(shè)為代表的地產(chǎn)新模式。

今年以來，中央層面多次提及城市更新，并強(qiáng)調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。

7月15日，時(shí)隔十年召開的中央城市工作會(huì)議定調(diào)：我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。強(qiáng)調(diào)要以推進(jìn)城市更新為抓手，并部署7個(gè)方面的重要任務(wù)。

8月28日，中共中央、國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，在強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”的同時(shí)，進(jìn)一步明確“支持老舊住房自主更新、原拆原建”，預(yù)計(jì)相關(guān)配套支持政策有望跟進(jìn)落地。

近來，多地已陸續(xù)落地老舊住房自主更新，通過政策優(yōu)化獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人參與開展自主更新，加速老舊小區(qū)項(xiàng)目更新的開展推進(jìn)。同時(shí)，多個(gè)省市優(yōu)化房票安置政策，加速推進(jìn)城中村改造，部分城市取得一定成效。

“城市更新相關(guān)政策有望加快推進(jìn)落實(shí)，在穩(wěn)投資、促需求方面發(fā)揮綜合效應(yīng)，有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢?！敝兄秆芯吭罕硎尽?/p>

城市更新及高質(zhì)量發(fā)展，是基于行業(yè)階段的宏觀方向。從微觀層面看，未來房地產(chǎn)行業(yè)要探索新的發(fā)展模式，加大“好房子”建設(shè)，滿足人民的美好居住需求。

今年以來，中央層面大力推進(jìn)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設(shè)，為“好房子”建設(shè)積極定調(diào)。各地也出臺(tái)了“好房子”建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、計(jì)容規(guī)則進(jìn)行規(guī)范，為房企打造更好的項(xiàng)目提供空間。

整體而言，目前樓市仍在“止跌回穩(wěn)”的路上前行，且仍需進(jìn)一步發(fā)力。國金證券表示，未來政策的主要發(fā)力點(diǎn)或集中在刺激改善型住房需求、推進(jìn)“好房子建設(shè)”，加大存量商品房和存量土地盤活力度等，也都將是未來政策發(fā)力的重心。

“穩(wěn)定預(yù)期是推動(dòng)市場止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵?！敝兄阜矫娣Q，未來或?qū)⒂懈嗾吲e措發(fā)力，預(yù)計(jì)四季度將圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給等方面落實(shí)政策支持。