2017年，馬云說(shuō)未來(lái)房子會(huì)像蔥一樣，當(dāng)時(shí)不少人覺(jué)得是玩笑，畢竟那時(shí)候房企還在搶地王，售樓處排著長(zhǎng)隊(duì)。

可到了2025年再回頭看，才發(fā)現(xiàn)他精準(zhǔn)踩中了行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，那些靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)瘋狂擴(kuò)張的玩法徹底失效，樓市正朝著他說(shuō)的回歸居住本質(zhì)方向走。

2025年這波轉(zhuǎn)變不是突然來(lái)的，從去年9月中央提嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量開(kāi)始，政策效應(yīng)慢慢顯出來(lái)了。

現(xiàn)在行業(yè)里的變化，每一點(diǎn)都能和馬云當(dāng)年的判斷對(duì)上號(hào)，普通人買房、租房都得跟著調(diào)整思路。

第一個(gè)轉(zhuǎn)變，新房不會(huì)再亂建了，供需慢慢能平衡

馬云當(dāng)年就說(shuō)過(guò)，房子不是建得越多越好，得看人到底需要多少，現(xiàn)在政策直接把這條落地了，去化周期超過(guò)36個(gè)月的城市，干脆暫停供地，18到36個(gè)月的，得先盤活存量才能新增。

2025年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量直接降了20%，二線城市降了30%，房企也學(xué)乖了，不再盲目拿地，1-8月房屋新開(kāi)工面積跌了20%。

這么一調(diào)整，效果很明顯，待售面積連續(xù)6個(gè)月下降，以前那種造出來(lái)就不愁賣的時(shí)代徹底結(jié)束了。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，這意味著買房不用搶了，以前開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，現(xiàn)在不少項(xiàng)目得靠品質(zhì)吸引客戶。

在這種情況下，市場(chǎng)更加理性，房?jī)r(jià)不會(huì)再被新增供應(yīng)亂帶節(jié)奏，像2018年那種地王頻出推高房?jī)r(jià)的情況，以后很難見(jiàn)到了。

第二個(gè)轉(zhuǎn)變，好房子越來(lái)越值錢，差房子沒(méi)人要

馬云早提過(guò)房子是用來(lái)住的，現(xiàn)在市場(chǎng)真的分化明顯，不是所有房子都能保值，只有品質(zhì)過(guò)硬的才抗跌。

這兩年房企都在往好房子上轉(zhuǎn)，龍湖搞了本《好房子白皮書》，強(qiáng)調(diào)舒適、智慧這些點(diǎn)，重慶那個(gè)兩江御湖境項(xiàng)目，三個(gè)月賣了近20億。

反倒是那些沒(méi)配套、戶型差的剛需盤，去化越來(lái)越難，三四線城市不少老小區(qū)，掛牌半年都沒(méi)買家。

有了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在一二線城市好房子的租金回報(bào)率回升到2%-3%，快趕上房貸利率了。

以前買房只看地段，現(xiàn)在得看戶型、物業(yè)、綠化，這些居住屬性才是真剛需。

有個(gè)做房產(chǎn)中介的朋友說(shuō)，今年成交的二手房里，次新改善房占比第一次超過(guò)了老破小，這就是最實(shí)在的轉(zhuǎn)變。

第三個(gè)轉(zhuǎn)變，房企不拼開(kāi)發(fā)了，開(kāi)始靠運(yùn)營(yíng)賺錢

馬云當(dāng)年批評(píng)房企只懂蓋房不懂服務(wù)，現(xiàn)在頭部房企全在改路子，從開(kāi)發(fā)商變成運(yùn)營(yíng)商。

華潤(rùn)置地可以說(shuō)走在最前沿，上半年經(jīng)營(yíng)性收入占了總營(yíng)收的21.7%，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)一半，這些收入來(lái)自商場(chǎng)、寫字樓的運(yùn)營(yíng)，比賣房穩(wěn)多了。

他們不光是要蓋房子，主要還得在服務(wù)上下功夫，比如布局康養(yǎng)、物業(yè)這些賽道。

這種轉(zhuǎn)變對(duì)普通人影響很大，以后買新房，不僅看房子本身，還得看開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力，比如小區(qū)的物業(yè)服務(wù)、周邊商業(yè)配套能不能長(zhǎng)期維持。

像以前那種交房就不管的開(kāi)發(fā)商，慢慢會(huì)被市場(chǎng)淘汰，而且房企搞運(yùn)營(yíng)能提供更多租房選擇，在一線城市很受歡迎，這比私人房東靠譜多了。

可能有人會(huì)問(wèn)，2025年房企還在面臨5301億的債務(wù)到期，會(huì)不會(huì)出問(wèn)題？

其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)正在出清，新增出險(xiǎn)的房企少了，不少企業(yè)在重組債務(wù)，綠城現(xiàn)金短債比達(dá)到2.9倍，手里有395億可用資金。

新城發(fā)展還發(fā)了3億美元境外債，成了近三年首家重啟境外融資的民企，這說(shuō)明行業(yè)在慢慢穩(wěn)住，那些活下來(lái)的房企，都是符合馬云說(shuō)的穩(wěn)健發(fā)展邏輯的。

這些轉(zhuǎn)變，本質(zhì)上是樓市從野蠻生長(zhǎng)回歸正常，馬云當(dāng)年的預(yù)言不是說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌，而是說(shuō)行業(yè)會(huì)去掉投機(jī)水分，回到住的本質(zhì)。

畢竟住得舒服，才是房子最該有的樣子。