2017年，馬云說未來房子會像蔥一樣，當(dāng)時不少人覺得是玩笑，畢竟那時候房企還在搶地王，售樓處排著長隊。

可到了2025年再回頭看，才發(fā)現(xiàn)他精準(zhǔn)踩中了行業(yè)的轉(zhuǎn)折點，那些靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)瘋狂擴張的玩法徹底失效，樓市正朝著他說的回歸居住本質(zhì)方向走。

2025年這波轉(zhuǎn)變不是突然來的，從去年9月中央提嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量開始，政策效應(yīng)慢慢顯出來了。

現(xiàn)在行業(yè)里的變化，每一點都能和馬云當(dāng)年的判斷對上號，普通人買房、租房都得跟著調(diào)整思路。

第一個轉(zhuǎn)變，新房不會再亂建了，供需慢慢能平衡

馬云當(dāng)年就說過，房子不是建得越多越好，得看人到底需要多少，現(xiàn)在政策直接把這條落地了，去化周期超過36個月的城市，干脆暫停供地，18到36個月的，得先盤活存量才能新增。

2025年全國住宅用地供應(yīng)量直接降了20%，二線城市降了30%，房企也學(xué)乖了，不再盲目拿地，1-8月房屋新開工面積跌了20%。

這么一調(diào)整，效果很明顯，待售面積連續(xù)6個月下降，以前那種造出來就不愁賣的時代徹底結(jié)束了。

對普通人來說，這意味著買房不用搶了，以前開發(fā)商捂盤惜售，現(xiàn)在不少項目得靠品質(zhì)吸引客戶。

在這種情況下，市場更加理性，房價不會再被新增供應(yīng)亂帶節(jié)奏，像2018年那種地王頻出推高房價的情況，以后很難見到了。

第二個轉(zhuǎn)變，好房子越來越值錢，差房子沒人要

馬云早提過房子是用來住的，現(xiàn)在市場真的分化明顯，不是所有房子都能保值，只有品質(zhì)過硬的才抗跌。

這兩年房企都在往好房子上轉(zhuǎn)，龍湖搞了本《好房子白皮書》，強調(diào)舒適、智慧這些點，重慶那個兩江御湖境項目，三個月賣了近20億。

反倒是那些沒配套、戶型差的剛需盤，去化越來越難，三四線城市不少老小區(qū)，掛牌半年都沒買家。

有了好房子的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在一二線城市好房子的租金回報率回升到2%-3%，快趕上房貸利率了。

以前買房只看地段，現(xiàn)在得看戶型、物業(yè)、綠化，這些居住屬性才是真剛需。

有個做房產(chǎn)中介的朋友說，今年成交的二手房里，次新改善房占比第一次超過了老破小，這就是最實在的轉(zhuǎn)變。

第三個轉(zhuǎn)變，房企不拼開發(fā)了，開始靠運營賺錢

馬云當(dāng)年批評房企只懂蓋房不懂服務(wù)，現(xiàn)在頭部房企全在改路子，從開發(fā)商變成運營商。

華潤置地可以說走在最前沿，上半年經(jīng)營性收入占了總營收的21.7%，利潤貢獻超過一半，這些收入來自商場、寫字樓的運營，比賣房穩(wěn)多了。

他們不光是要蓋房子，主要還得在服務(wù)上下功夫，比如布局康養(yǎng)、物業(yè)這些賽道。

這種轉(zhuǎn)變對普通人影響很大，以后買新房，不僅看房子本身，還得看開發(fā)商的運營能力，比如小區(qū)的物業(yè)服務(wù)、周邊商業(yè)配套能不能長期維持。

像以前那種交房就不管的開發(fā)商，慢慢會被市場淘汰，而且房企搞運營能提供更多租房選擇，在一線城市很受歡迎，這比私人房東靠譜多了。

可能有人會問，2025年房企還在面臨5301億的債務(wù)到期，會不會出問題？

其實風(fēng)險正在出清，新增出險的房企少了，不少企業(yè)在重組債務(wù)，綠城現(xiàn)金短債比達到2.9倍，手里有395億可用資金。

新城發(fā)展還發(fā)了3億美元境外債，成了近三年首家重啟境外融資的民企，這說明行業(yè)在慢慢穩(wěn)住，那些活下來的房企，都是符合馬云說的穩(wěn)健發(fā)展邏輯的。

這些轉(zhuǎn)變，本質(zhì)上是樓市從野蠻生長回歸正常，馬云當(dāng)年的預(yù)言不是說房價會暴跌，而是說行業(yè)會去掉投機水分，回到住的本質(zhì)。

畢竟住得舒服，才是房子最該有的樣子。