曾經(jīng)門可羅雀的蘇州華誼兄弟電影世界，如今在韓國資本手中變身“海合安蘇州陽澄半島樂園”，暑期試運(yùn)營期間接待游客超35萬人次。

這一轉(zhuǎn)變背后，是國際資本對中國文旅地產(chǎn)的精準(zhǔn)抄底。

全球資產(chǎn)管理巨頭施羅德資本與浙江西子國際聯(lián)手設(shè)立30億元地產(chǎn)基金，專注長三角核心城市優(yōu)質(zhì)寫字樓及消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施。

韓國安博凱投資基金收購蘇州華誼兄弟電影世界，將其融入已在中國運(yùn)營的五地主題公園網(wǎng)絡(luò)。

美國漢斯集團(tuán)、淡馬錫等外資機(jī)構(gòu)也紛紛在中國完成私募基金備案。

外資似乎正在悄然布局中國酒旅與商業(yè)地產(chǎn)市場。

當(dāng)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)還在艱難去杠桿之時(shí)，國際資本卻開始逆流而上。

2025年上半年，外資凈增持中國境內(nèi)股票和基金101億美元，扭轉(zhuǎn)了過去兩年凈減持的趨勢。

這一轉(zhuǎn)變的背后是政策環(huán)境的改變。

今年6月，國家外匯管理局刪除了外資結(jié)匯資金不得購買“非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)”的條款。

這一政策調(diào)整意味著，外資現(xiàn)在可以合法投資酒店、商鋪和寫字樓等非自住類房產(chǎn)，打破了存在近20年的限制。

商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)出一些積極信號。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度，北京寫字樓市場租金降幅持續(xù)收窄，空置率有所下降。

一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場正在逐步企穩(wěn)，為外資布局提供了底氣。

外資并非盲目掃貨，而是采取了精準(zhǔn)的策略。

以安博凱為例，該基金專門尋找那些因財(cái)務(wù)危機(jī)或管理不善陷入困境，但擁有優(yōu)質(zhì)核心業(yè)務(wù)或資產(chǎn)的項(xiàng)目。

安博凱收購的蘇州華誼兄弟電影世界就是典型案例。

這個(gè)占地690畝的項(xiàng)目位于陽澄湖半島國家級旅游度假區(qū)核心區(qū)，雖然因經(jīng)營問題陷入困境，但占據(jù)著不可復(fù)制的區(qū)位優(yōu)勢。

國際資本在中國酒旅市場的操作，遠(yuǎn)不止簡單的“買買買”，而是一套完整的價(jià)值發(fā)現(xiàn)與提升流程。

安博凱的模式是“低價(jià)收購+運(yùn)營改造+價(jià)值提升”的組合拳。

接手蘇州項(xiàng)目后，安博凱旗下海合安文旅投入超1億元推出三大核心產(chǎn)品：

國內(nèi)最大的奶龍IP親子主題區(qū)、以蘇州科舉文化為內(nèi)核的《狀元?dú)w來》實(shí)景沉浸秀，以及“陽澄星光夜”夜經(jīng)濟(jì)體系。

這些改造舉措直指當(dāng)前文旅消費(fèi)的核心需求：主題化、沉浸式和全時(shí)運(yùn)營。

結(jié)果令人印象深刻：2025年暑期試運(yùn)營期間，該項(xiàng)目接待客流超過35萬人次，單日最高接待量突破2萬人，收入同比增長68%，成為抖音平臺暑期全國熱門旅游景區(qū)之一。

類似的故事也發(fā)生在資本更密集的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

施羅德資本與西子國際的合作模式頗具代表性：雙方共同篩選核心穩(wěn)定型及具備改造升級潛力的高質(zhì)量項(xiàng)目，通過專業(yè)運(yùn)營提升資產(chǎn)價(jià)值。

上海靜徠坊項(xiàng)目就是典型案例。

施羅德資本2019年收購該項(xiàng)目后進(jìn)行了全面翻新改造，將其品質(zhì)提升至卓越辦公標(biāo)準(zhǔn)。

盡管后來施羅德賬面虧損退出，但租金收益實(shí)際上提升了30%。

這種運(yùn)營提升的能力，正是外資在看似低迷的市場中獲取回報(bào)的關(guān)鍵。

外資在中國酒旅和商業(yè)地產(chǎn)市場的布局，呈現(xiàn)出明顯的地域集中性，長三角地區(qū)成為外資最關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域。

施羅德資本與西子國際合作的30億元基金，明確專注于上海、杭州、南京等長三角核心城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓和消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施。

安博凱收購的蘇州項(xiàng)目，與上海迪士尼共享地鐵11號線兩端，可有效輻射長三角高凈值客群，適合打造“微度假”目的地。

為什么外資如此青睞長三角？

這一地區(qū)是中國經(jīng)濟(jì)最具活力的區(qū)域之一，消費(fèi)市場旺盛，高凈值人群集中，為高端文旅項(xiàng)目和商業(yè)地產(chǎn)提供了穩(wěn)定的客源和現(xiàn)金流。

除了長三角，大灣區(qū)也是外資重點(diǎn)布局的區(qū)域。

太古地產(chǎn)在廣州同時(shí)推進(jìn)兩個(gè)太古里項(xiàng)目，顯示出對華南市場的信心。

外資在中國的布局邏輯已經(jīng)非常清晰：緊盯核心城市群的核心資產(chǎn)，特別是那些因短期困難被低估的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

外資大舉進(jìn)入中國酒旅市場，是短期抄底還是長期布局？

這一問題值得深入探討。

從安博凱的過往案例來看，該基金曾于2009年聯(lián)合高盛投資日本大阪環(huán)球影城項(xiàng)目。

持有多年來，在其管理下，大阪環(huán)球影城客流量從一年750萬人次攀升到1500萬人次。

2017年，安博凱和高盛將股份出售，獲得了超過3倍的豐厚回報(bào)。

這一案例揭示了國際私募基金的典型退出策略：低價(jià)收購困境資產(chǎn)，通過專業(yè)運(yùn)營提升價(jià)值，最終通過上市或出售實(shí)現(xiàn)退出。

但這并不意味著外資只追求短期財(cái)務(wù)回報(bào)。

相反，一些外資企業(yè)選擇了長期深耕中國市場的策略。

太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地已開業(yè)7個(gè)項(xiàng)目，未來幾年還將有6個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)面市。

恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地運(yùn)營著10個(gè)恒隆廣場項(xiàng)目，分布在從上海到昆明等多個(gè)核心城市。

這些企業(yè)更注重長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)，而非短期資產(chǎn)價(jià)格波動。

外資看好的是中國消費(fèi)市場的長期增長潛力。

隨著中產(chǎn)階級規(guī)模不斷擴(kuò)大，消費(fèi)升級趨勢持續(xù)，文旅消費(fèi)和商業(yè)地產(chǎn)需求有望保持穩(wěn)定增長。

這些項(xiàng)目不再局限于傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)，而是擴(kuò)展到文旅度假、文化體驗(yàn)等更廣泛的消費(fèi)領(lǐng)域。

隨著中國消費(fèi)市場持續(xù)升級，外資在中國酒旅地產(chǎn)領(lǐng)域的布局可能會進(jìn)一步深化和多元化。

面對國際資本的積極布局，國內(nèi)企業(yè)也在加快轉(zhuǎn)型步伐。

從單純開發(fā)銷售向運(yùn)營管理轉(zhuǎn)變，從規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)型，成為中國酒旅地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

這場中外大戰(zhàn)，究竟誰能站到最后？時(shí)間會給我們答案。

參考資料

1. 中國網(wǎng)《安博凱基金收購蘇州文旅項(xiàng)目 外資布局國內(nèi)文旅新篇章》

2. 36氪《太古、恒隆、新鴻基、領(lǐng)展、凱德...13大港外資企業(yè)產(chǎn)品線與最新項(xiàng)目布局情況！》

3. 澎湃新聞《大出手！全球資管巨頭“抄底”中國房地產(chǎn)》

4. 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)《借力文旅消費(fèi)政策紅利，安博凱基金收購蘇州文旅項(xiàng)目》

5. 中新社上海《深耕阿聯(lián)酋市場 克而瑞主辦中東不動產(chǎn)投資高峰論壇》

6. 搜狐網(wǎng)《房價(jià)要漲了？外資抄底中國地產(chǎn)：30億砸向“破產(chǎn)樓”》

(小可 老A）