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毋庸置疑。

第四代住宅，正在成為很多城市的「座上賓」。

有人說(shuō)它是樓市的一張王牌，也有人說(shuō)是底牌，呼應(yīng)了「好房子」的政策導(dǎo)向；

有人說(shuō)它背刺了第三代住宅，以及背后的千千萬(wàn)老業(yè)主，尤其是前幾年剛買/換房的業(yè)主們……

很多老業(yè)主感到很心塞、很焦慮；很多購(gòu)房者也在觀望，四代宅到底值不值得買？

為此，我將國(guó)內(nèi)四代宅普及率最高的四座城市，以及它們的代表性四代宅樓盤(pán)（共80P）整理了出來(lái)，做成了一份珍貴的PPT。

本PPT最大的意義，就是在于對(duì)四代宅進(jìn)行「祛魅」。

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QQSAID ｜ 鏘鏘房談

撰文：秦聞月 校對(duì)：蘭陵笑笑生

01 成都

雖是發(fā)源地，但市場(chǎng)不感冒

首先，我們來(lái)看一下兩個(gè)已交付的第四代住宅，它們都來(lái)自于成都，分別是：

天鵝湖花園、七一城市森林公園。

2007年，「第四代住宅」鼻祖項(xiàng)目——成都天鵝湖花園橫空出世。當(dāng)時(shí)，該樓盤(pán)售價(jià)約5800元/㎡。

彼時(shí)的成都，商品房均價(jià)約5400元/㎡。換句話說(shuō)，該盤(pán)并沒(méi)有因?yàn)榍靶l(wèi)的超級(jí)大露臺(tái)設(shè)計(jì)而水漲船高。

恰恰相反，十幾年過(guò)去了，天鵝湖花園如今已淪為成都二手市場(chǎng)的「老大破」，掛牌價(jià)僅1.2萬(wàn)/㎡左右，在社交平臺(tái)上幾乎被所有人嫌棄。

原因主要有三點(diǎn)：

1.私密性差，噪音大。

層層錯(cuò)層、退臺(tái)的設(shè)計(jì)，讓住戶在陽(yáng)臺(tái)上的活動(dòng)毫無(wú)遮擋、一覽無(wú)余，同時(shí)這個(gè)小區(qū)又臨近天府大道、天府二街等城市主干道，交通堵塞、人多車雜，噪音非常大。

2.管理混亂，臟亂差。

由于缺乏統(tǒng)一的管理規(guī)范，缺少豪宅應(yīng)有的服務(wù)，導(dǎo)致了一系列問(wèn)題。

有的業(yè)主在露臺(tái)上精心種植花草，打造私人花園；

有的業(yè)主則隨意私搭亂建，堆放雜物，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)外立面雜亂無(wú)章，居住環(huán)境大打折扣。

3.戶型較差，不匹配。

除了部分小戶型外，天鵝湖花園戶型都偏大，基本200㎡以上，但戶型空間利用率極低，部分戶型廚房才僅4㎡。

如此一來(lái)，剛需無(wú)緣，改善瞧不上，成了雞肋中的雞肋（以下為天鵝湖花園實(shí)景圖）。

從城市性格來(lái)說(shuō)，追求享樂(lè)慢生活的成都，是極為適合打造第四代住宅的，但成都的天氣卻并不「作美」。

成都的天氣，全年濕度大，云霧多、日照少（1042~1412小時(shí)），年平均相對(duì)濕度為75.57%，年降水量1000毫米以上。

第四代住宅的空中花園，一不能封窗，無(wú)法阻隔室外的雨水；二進(jìn)深較長(zhǎng)，導(dǎo)致采光較差，再加上成都常年潮濕的天氣，導(dǎo)致室內(nèi)真實(shí)居住體驗(yàn)感其實(shí)并不理想。

時(shí)至今日，很多成都人對(duì)四代宅依舊并不感冒。

2017年，成都雖然打造了一座真正的「第四代住宅」——七一城市森林公園。

該小區(qū)交付四年來(lái)，目前入住率已接近70%，從下面視頻來(lái)看，實(shí)際效果和使用場(chǎng)景基本符合預(yù)期，但業(yè)主居住舒適度究竟如何就不得而知了。

目前，成都第四代住宅已交付及在建中的四代住宅樓盤(pán)約10多個(gè)，如：

濱江酈城、聚億?天府錦城、眉山發(fā)展?樾園、黃龍溪谷?清峯岸、萬(wàn)景?璽悅、黃龍溪谷?塔希提、通威?城市森林花園……

基于以上，我們發(fā)現(xiàn)成都四代宅有以下特點(diǎn)：

①雖然是四代宅發(fā)源地，但四代宅在成都普及率其實(shí)不高，且大都位于成都近郊，以及周邊縣市，說(shuō)明成都人對(duì)四代宅其實(shí)并不感冒；

②「小而美」80/90㎡戶型，是當(dāng)前成都四代宅主流，說(shuō)明這是一座年輕有活力的城市。

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02 西安

遍地「四代宅」，市場(chǎng)很內(nèi)卷

第四代住宅普及率最高的三座城市，分別是：

西安＞福州＞重慶。

西安的天氣是干燥的，全年降雨量在500~600毫米，不到成都的一半，按理說(shuō)比較適合打造第四代住宅。

但西安的天氣也有其凜冽的一面。

每逢秋冬，北風(fēng)和風(fēng)沙呼嘯而至，毫不留情地將剩余的綠意一掃而空，萬(wàn)物凋零，天地間仿佛都褪了顏色，只留下滿城的蒼茫與蕭瑟。

試想一下，屆時(shí)冬日的空中露臺(tái)，是一種怎樣慘烈？

所以，網(wǎng)上有很多西安網(wǎng)友呼吁，西安不要再建四代宅了。不過(guò)，有一位很理性的西安網(wǎng)友給予四代宅一個(gè)精辟的總結(jié)：

贏在情懷，輸在現(xiàn)實(shí)。如果你是實(shí)用主義者，傳統(tǒng)大平層更香；但若向往詩(shī)與遠(yuǎn)方，這里或許能承載你的空中烏托邦。

這段話我很認(rèn)同。

根據(jù)最新市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)：

自2022年開(kāi)始，短短三年時(shí)間，西安開(kāi)始打造第四代住宅，目前在售及待售的第四代住宅項(xiàng)目已超過(guò)60個(gè)。

為什么西安會(huì)大力推廣第四代住宅？

稍微了解西安樓市的人都知道，西安樓市從2023年開(kāi)始陰跌，連續(xù)20多個(gè)月環(huán)比下跌，去化困難，庫(kù)存壓力極大，因而2023年西安開(kāi)始做四代宅。

起初，西安四代宅做得很一般，只是送一個(gè)露臺(tái)，套內(nèi)也沒(méi)有偷面積，露臺(tái)也不是很大，但即便如此賣得也很好，部分樓盤(pán)甚至還需要搖號(hào)。

這一下子，徹底點(diǎn)燃了西安的開(kāi)發(fā)商熱情，全部加入到了做第四代住宅的狂熱浪潮，四代宅越做越好。

到了2024年，西安的四代宅不僅送露臺(tái)，套內(nèi)得房率也做得越來(lái)越高，品質(zhì)拉得越來(lái)越大。

這一切，不僅背刺了2022年、2021年的三代宅，更直接背刺了2023年的四代宅。

但同樣也在2024年，西安的四代宅賣不動(dòng)了，也漲不動(dòng)了（下圖為西安第四代住宅匯總）。

基于以上，西安四代宅有以下特點(diǎn)：

①如今的西安，遍地四代宅。

為了賣地，解決土地財(cái)政問(wèn)題，十三朝古都的西安，遍地搞四代宅，目前數(shù)量已超60個(gè)，全國(guó)第一；

②改善、剛需全覆蓋。

從中大面積到中小面積，四代宅戶型全覆蓋，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入審美疲勞期；

③四代宅產(chǎn)品力嚴(yán)重內(nèi)卷。

從最初送露臺(tái)，到得房率、品質(zhì)等全維度內(nèi)卷，西安四代宅競(jìng)爭(zhēng)慘烈。

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03 福州和重慶

遍地「四代宅」，市場(chǎng)很內(nèi)卷

西安以外，四代宅普及率第二、第三高的城市，是福州和重慶。

根據(jù)最新信息，福州作為全國(guó)首批四代住宅試點(diǎn)城市，截至2025年1月已先后開(kāi)發(fā)37個(gè)四代住宅項(xiàng)目，如：

國(guó)貿(mào)天琴灣、建發(fā)·璞云、建發(fā)縵云、建發(fā)·灝云、茂華·星河頌、鑫融創(chuàng)建·龍山云起、福州保利·天珺、福州榕發(fā)·譽(yù)湖郡、福州榕發(fā)·麓里云筑……

基于以上，福州四代宅有以下幾大特點(diǎn)：

①品質(zhì)開(kāi)發(fā)商的競(jìng)技場(chǎng)。

建發(fā)、綠城、保利、國(guó)貿(mào)、榕發(fā)等品牌房企為主；

②主要面向中高端客戶。

福州四代宅產(chǎn)品主要面向中高端改善客群；

③產(chǎn)品設(shè)計(jì)成熟。

福州四代宅露臺(tái)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成熟，主要分布于側(cè)面/北向?yàn)橹鳎Ｕ狭瞬晒馀c業(yè)主私密性。

最后說(shuō)說(shuō)重慶。

截至2025年3月，重慶已建成和在建的第四代住宅項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將突破80個(gè)項(xiàng)目，成為全國(guó)第四代住宅的標(biāo)桿城市。

以下是重慶近兩年四代宅匯總表。

基于以上三座城市四代宅的發(fā)展路徑來(lái)看：

四代宅先后經(jīng)歷了紅利期、飽和期兩個(gè)階段，但「紅利期」其實(shí)并不長(zhǎng)，以西安為例，滿打滿算兩三年。

所以，我們需要明確一個(gè)觀點(diǎn)：

我們應(yīng)該用平常心來(lái)看待「第四代住宅」。

它既非洪水猛獸，也非萬(wàn)能解藥，更談不上是顛覆行業(yè)的革命性產(chǎn)品，它其實(shí)更像是特定階段為解決土地財(cái)政危機(jī)臨時(shí)誕生的體驗(yàn)性產(chǎn)物。

如果大家了解2024年麗水定制化地塊出讓政策被叫停內(nèi)幕的話，就能夠充分理解當(dāng)下地方政府力推第四代住宅背后的根本原因。

簡(jiǎn)而言之，安全而無(wú)奈之舉。

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04

四座城市的「四代宅」

我們分別從上述四座城市中挑選一個(gè)代表性四代宅加以分析。

①首先看看成都|濱江酈城實(shí)景圖和戶型圖。

該樓盤(pán)戶型面積段有81、97㎡、116㎡三款戶型。

建面約81㎡三房戶型，在北側(cè)和左側(cè)設(shè)有超大空中庭院，進(jìn)深達(dá)到約4.1米-4.9米，開(kāi)間更是超過(guò)10米，戶外空間基本趕上室內(nèi)空間面積了。

建面約97㎡三房戶型，南側(cè)有一個(gè)超大空中庭院，進(jìn)深達(dá)17.65米，開(kāi)間達(dá)10.7米，戶外空間基本上頂室內(nèi)空間了。

建面116㎡四房戶型，左側(cè)有一個(gè)約50㎡超大空中庭院，加上庭院開(kāi)間超16米，相比而言這款戶型的通透性更強(qiáng)了。

②其次看看西安|綠城·春月風(fēng)華實(shí)景圖和戶型圖。

以建面139㎡戶型為例。

該戶型建面約139㎡，實(shí)得面積158㎡。

南向、北向、東向，三個(gè)露臺(tái)40㎡，全贈(zèng)送；南向陽(yáng)臺(tái)封包，餐客廳面積擴(kuò)大至37㎡；實(shí)際面積158平，得房率114%。

③再次看看福州|國(guó)貿(mào)天琴灣實(shí)景圖和戶型圖。

國(guó)貿(mào)天琴灣是福州首批立體生態(tài)住宅。

主力戶型為238-268㎡大平層，主要特點(diǎn)如下：

把空中花園轉(zhuǎn)譯為兩層高、奇偶層錯(cuò)位設(shè)置的大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)；

客餐方廳整體凸出，270°生態(tài)景觀花園始終圍繞客餐廳奇偶層錯(cuò)位設(shè)置。

每一層住戶都可以從客餐廳任意位置進(jìn)入私屬空中花園，無(wú)差別體驗(yàn)新型生態(tài)住宅帶來(lái)的陽(yáng)光和空氣。

公共綠化平臺(tái)的位置在核心筒南北向錯(cuò)層布置，雙層高、大進(jìn)深的空中庭院與私屬花園平衡互補(bǔ)，為家居生活提供了更豐富的功能想象、并確保每一戶都享有品質(zhì)相當(dāng)?shù)木G化空間。

④再次看看重慶|國(guó)盛·自在蓮花湖效果圖和戶型圖。

這是重慶第一個(gè)第四代住宅——國(guó)盛·自在蓮花湖，于2025年3月31日正式交付。

以建面129㎡三房戶型為例，客餐廚陽(yáng)臺(tái)面積70平，加上空中花園40㎡，形成了一個(gè)約110㎡一體化開(kāi)放式闊廳。

約 8.1米大開(kāi)間 ， 中西雙廚設(shè)計(jì) ，無(wú)梁無(wú)柱的通透空間，帶來(lái)更直觀的視覺(jué)感受。

基于以上四座城市的四代宅發(fā)展特征，我們不難發(fā)現(xiàn)：

四代宅，從最初的大面積逐漸過(guò)渡到中下面積，從最初的中高端改善客群逐漸轉(zhuǎn)向中低端剛需客群，得房率也越做越高，但隨著交付樓盤(pán)的巨量?jī)冬F(xiàn)，四代宅的產(chǎn)品力和銷售壓力也將會(huì)越來(lái)越卷。

05

四類人不宜買「四代宅」

最后，四代宅固然看起來(lái)很美好，但并不適合所有人，尤其是以下四類人群：

①懶。

如果你不夠勤快，或者每天忙得跟牛馬似的，根本沒(méi)有時(shí)間定期打理，那么建議你慎重考慮，否則露臺(tái)分分鐘變「野生叢林」，而且巨招蚊子！

②窮。

錢(qián)袋子不厚？裝修坑到你肉疼！露臺(tái)雖是送的，但想把它變成能用的「空中花園」，銀子嘩嘩流！

防水是基礎(chǔ)，重中之重！露臺(tái)防水做不好，樓下鄰居能提刀上來(lái)！

露臺(tái)防水+坡度排水，少說(shuō)要兩三萬(wàn)，這錢(qián)還省不得！當(dāng)然，你要封窗，那更費(fèi)錢(qián)了！十幾萬(wàn)的系統(tǒng)窗跟玩似的，關(guān)鍵不讓建。

正常情況下，露臺(tái)的防水+封窗/遮陽(yáng)+基礎(chǔ)綠化+灌溉等裝修成本，要預(yù)留15~20萬(wàn)。當(dāng)然部分開(kāi)發(fā)商會(huì)提前幫你做好。代價(jià)是，加錢(qián)。

與此同時(shí)，四代住宅公區(qū)綠化、水系等維護(hù)成本相對(duì)較高，物業(yè)費(fèi)要比普通三代宅正常高出一截，堪稱是「物業(yè)刺客」。

無(wú)論如何，這錢(qián)業(yè)主得出，畢竟「空中花園」的體面要維持。

③吵。

怕吵、怕麻煩、怕鄰居扯皮的，慎重！

有些四代宅樓盤(pán)，如果靠近主干道的話，那么噪音還會(huì)翻倍，這點(diǎn)要充分考慮。

④私。

隱私、日照、采光等問(wèn)題，一直都是四代宅被吐槽的地方。

比如大尺度出挑、大開(kāi)間進(jìn)深的露臺(tái)，不僅私密性得不到保證，也會(huì)大大影響樓下住戶的采光通風(fēng)。

合理的露臺(tái)進(jìn)深應(yīng)該保持在3.0-4.2米之間，一般3.6米為宜。南向露臺(tái)盡量控制面寬與進(jìn)深，將大尺寸露臺(tái)設(shè)置在非主要采光面上（側(cè)面或山墻面）等等。

最后，關(guān)于四代宅更多產(chǎn)品問(wèn)題這里不再贅述，歡迎掃碼下圖二維碼加好友，索取本人整理多日的四代宅專題研究PPT。

我相信無(wú)論你是業(yè)內(nèi)同行，還是對(duì)四代宅感興趣的購(gòu)房者，在看完這篇文章和PPT后，一定會(huì)醍醐灌頂、收獲滿滿。