資本是最聰明的，跟著資本的動(dòng)向投資一定錯(cuò)不了。

今年以來(lái)，很明顯的一個(gè)趨勢(shì)是資本正在抄底商辦類(lèi)資產(chǎn)，西安今年已經(jīng)有多個(gè)大宗商辦類(lèi)資產(chǎn)成交，拿下這些資產(chǎn)的既有活躍的“陜北資本”，也有專(zhuān)業(yè)的投資機(jī)構(gòu)。

而就在這個(gè)國(guó)慶假期，當(dāng)西安住宅市場(chǎng)上的價(jià)格戰(zhàn)打的越來(lái)越激烈的時(shí)候，御錦城·星茂推出的公寓產(chǎn)品首開(kāi)則以熱銷(xiāo)出圈，受到資本追捧，成為西安市場(chǎng)上的“頂流”！

那么，在這種熱銷(xiāo)的背后，有著怎樣的邏輯與秘密？這種秘密又能為我們普通投資客提供哪些參考？我們不妨予以揭秘！

01

凱德+地鐵+2.7萬(wàn)戶(hù)，這就是底氣！

關(guān)于當(dāng)下的樓市，市場(chǎng)上存在爭(zhēng)議的。有人充滿(mǎn)信心，就必然有人存在擔(dān)憂(yōu)。

但實(shí)際上你會(huì)發(fā)現(xiàn)，無(wú)論何時(shí)，市場(chǎng)上有熱銷(xiāo)的項(xiàng)目，就有銷(xiāo)售困難的項(xiàng)目。今年西安住宅市場(chǎng)上，當(dāng)很多項(xiàng)目采用降價(jià)策略加入到價(jià)格戰(zhàn)的情況下，市場(chǎng)上的多個(gè)“3萬(wàn)+”豪宅項(xiàng)目則依然熱銷(xiāo)，甚至上演開(kāi)盤(pán)就售罄。

西安的公寓市場(chǎng)，也是如此。公寓市場(chǎng)的分化越來(lái)越嚴(yán)重，當(dāng)大多數(shù)公寓項(xiàng)目正為銷(xiāo)售去化焦慮之時(shí)，御錦城·星茂則以熱銷(xiāo)給了大家驚喜。

仔細(xì)分析御錦城·星茂，你會(huì)發(fā)現(xiàn)放眼整個(gè)西安，能夠同時(shí)具備“大型商業(yè)上蓋+緊鄰地鐵+背靠萬(wàn)戶(hù)超大社區(qū)”的公寓產(chǎn)品，僅此一個(gè)！

御錦城·星茂與地鐵站實(shí)景圖

御錦城·星茂，距離地鐵1號(hào)線(xiàn)浐河站直線(xiàn)距離不到200米，步行僅需3-5分鐘。

作為西安東西向的一條軌道交通，地鐵1號(hào)線(xiàn)向西直達(dá)咸陽(yáng)、向東與9號(hào)線(xiàn)換乘后可以抵達(dá)臨潼，并且沿線(xiàn)可以與2號(hào)線(xiàn)、3號(hào)線(xiàn)、4號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)、9號(hào)線(xiàn)、16號(hào)線(xiàn)等線(xiàn)路無(wú)縫換乘，通達(dá)性非常強(qiáng)。

這意味著，御錦城·星茂直接打破了地域的限制、跨越空間的制約，擁有更大的輻射范圍，由此可以滿(mǎn)足更多置業(yè)者的需求。無(wú)論你工作、生活在西安哪個(gè)區(qū)域，通過(guò)地鐵到達(dá)御錦城·星茂都是非常方便的。

凱德廣場(chǎng)實(shí)景圖

同時(shí)，御錦城·星茂樓下就是大型商業(yè)凱德廣場(chǎng)。

凱德廣場(chǎng)一期在2019年就已經(jīng)開(kāi)業(yè)，二期即將開(kāi)業(yè)，屆時(shí)將形成合計(jì)超12萬(wàn)平方米的大型商業(yè)，是整個(gè)西安城東片區(qū)最大的商業(yè)綜合體。

除了零售圈網(wǎng)紅成山農(nóng)場(chǎng)這個(gè)國(guó)慶假期在凱德廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)之外，來(lái)自中購(gòu)聯(lián)的信息顯示，凱德廣場(chǎng)二期還引進(jìn)了包括西安本土餐飲頭部品牌城東旗艦店、城東首個(gè)超大童話(huà)樂(lè)園等，同時(shí)也是西安首個(gè)引進(jìn)健康醫(yī)療業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目。

自帶地標(biāo)級(jí)商業(yè)，給御錦城·星茂帶來(lái)的是更方便的生活配套、更多的人流，這也正好契合作為市場(chǎng)主力需求Z世代對(duì)于居住、工作環(huán)境的要求，注重消費(fèi)體驗(yàn)、社交的他們將可以在這里找到歸屬感，裝下對(duì)于生活的熱愛(ài)。

御錦城整體規(guī)劃圖（已建成）

御錦城·星茂還擁有一個(gè)西安任何一個(gè)公寓產(chǎn)品都不具備的資源，那就是背靠千畝大盤(pán)御錦城。

作為西安千畝大盤(pán)之一，御錦城的開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)超過(guò)15年時(shí)間，除了凱德廣場(chǎng)、幼兒園與學(xué)校之外，其擁有約2.7萬(wàn)戶(hù)的住宅，可容納居住人口8-10萬(wàn)人。

這2.7萬(wàn)戶(hù)，給御錦城·星茂的公寓產(chǎn)品也帶來(lái)了龐大的需求。

對(duì)于居住在御錦城的業(yè)主來(lái)講，子女可以在這里為父母買(mǎi)一套房子，實(shí)現(xiàn)近距相伴又能各自擁有屬于自己的獨(dú)立空間，讓陪伴少一些拘謹(jǐn)、多一份自在；父母也可以在這里為子女置辦一處資產(chǎn)，婚前作為子女專(zhuān)屬的空間，婚后出租作為穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

御錦城·星茂實(shí)景圖

同時(shí)，與傳統(tǒng)的公寓產(chǎn)品不同，御錦城·星茂占據(jù)浐河首排的位置、部分樓層規(guī)劃的共享區(qū)域、玻璃幕墻的外立面，觀(guān)景視野非常好，自住更具品質(zhì)感。

當(dāng)很多人要斥資千萬(wàn)元才能買(mǎi)到?jīng)汉?、灞河沿線(xiàn)的河景房時(shí)，御錦城·星茂的業(yè)主則以首付18萬(wàn)元起就可以擁有千萬(wàn)級(jí)豪宅同款的景觀(guān)視野，并且這是不可復(fù)制的。

02

不僅是配套，更是生意的源泉

居住功能之外，買(mǎi)下一套公寓作為自己的工作室、商務(wù)辦公、直播間、樓上鋪等也已經(jīng)成為一種趨勢(shì)，大宗客戶(hù)則往往將其打造成酒店/民宿、長(zhǎng)租公寓，或者是作為資產(chǎn)投資。

站在這些生意人的角度，其在擇址方面最關(guān)心的就是是否擁有目標(biāo)的消費(fèi)客群。因?yàn)?，消費(fèi)客群不僅僅關(guān)系到經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)于投資出租來(lái)講還關(guān)系到出租率、租金水平。

而一切生意的背后，其實(shí)就是常住人口和人流量！常住人口意味著固定的消費(fèi)需求，人流量則關(guān)系到增量消費(fèi)需求。占據(jù)城市黃金地段、擁有常住人口和人流量支撐的地方，往往會(huì)擁有更多的商機(jī)，有時(shí)候擇址比努力更重要。

這，恰好是御錦城·星茂的優(yōu)勢(shì)所在。

御錦城實(shí)景圖

御錦城幼兒園、小學(xué)、中學(xué)分布圖

御錦城·星茂，背靠2.7萬(wàn)戶(hù)超大住宅小區(qū)御錦城，并且小區(qū)還配套有5所幼兒園、3所小學(xué)、1所中學(xué)，保守估計(jì)常住人口在8-10萬(wàn)人。

另外，凱德廣場(chǎng)·御錦城2023年、2024年度客流量分別達(dá)到740萬(wàn)人次、800萬(wàn)人次（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏(yíng)商網(wǎng)），這意味著二期開(kāi)業(yè)之后年客流量必將突破千萬(wàn)人次！

這部分穩(wěn)定的常住人口、每年超千萬(wàn)次的客流量，給御錦城·星茂樓上教育培訓(xùn)、醫(yī)療美容、休閑娛樂(lè)、美甲店、攝影機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的是穩(wěn)定并且規(guī)模龐大的消費(fèi)客群，這是西安市場(chǎng)上其他項(xiàng)目所不具備的。

御錦城·星茂、凱德廣場(chǎng)實(shí)景圖

同時(shí)，凱德廣場(chǎng)超12萬(wàn)平方米的大型商業(yè)所聚集的上班族，以及緊鄰地鐵站所覆蓋的地鐵沿線(xiàn)上班族，共同支撐起了這個(gè)板塊長(zhǎng)租公寓的需求。

樓下便捷的地鐵交通可以覆蓋西安各大板塊及旅游景點(diǎn)，沿著旁邊的東三環(huán)向北直達(dá)西安奧體中心等，使其適合作為酒店、民宿也絲毫不用擔(dān)心客戶(hù)來(lái)源……這正是大宗資本已經(jīng)瞄準(zhǔn)御錦城·星茂的原因所在。

御錦城·星茂交通圖

背靠穩(wěn)定的常住人口、龐大的人流量，不但使得生意人在御錦城·星茂經(jīng)營(yíng)更穩(wěn)定，對(duì)于投資客來(lái)講更不用擔(dān)心出租以及租金水平，這一切都是投資回報(bào)的保障。

按照目前御錦城·星茂推售的建面約37-78㎡SOHO和建面約36-81㎡LOFT產(chǎn)品，首付18萬(wàn)元起就可以拿下。

貝殼平臺(tái)上的信息顯示，御錦城·星茂東側(cè)的御錦城·陽(yáng)光里40㎡一室的租金基本在1500元/月左右，個(gè)別房源租金水平更高。

這意味著即使加上前期裝修成本，御錦城·星茂的年租金回報(bào)保守估計(jì)可以達(dá)到4.5%左右，回報(bào)率不僅非?？捎^(guān)，并且具有穩(wěn)定性，這是大部分理財(cái)產(chǎn)品所不具備的，更不存在風(fēng)險(xiǎn)。

御錦城·星茂實(shí)景圖

其實(shí)，站在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度，也就不難理解御錦城·星茂熱銷(xiāo)的原因了。不管是從自用還是投資的角度來(lái)講，都具有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。

總結(jié)一下，御錦城·星茂熱銷(xiāo)背后的邏輯有兩個(gè)：

第一，地鐵+12萬(wàn)㎡凱德廣場(chǎng)+2.7萬(wàn)戶(hù)社區(qū)+一線(xiàn)河景，這在西安是唯一。

第二，背靠2.7萬(wàn)戶(hù)、12萬(wàn)㎡大型商業(yè)年千萬(wàn)人次客流量，為生意人保駕護(hù)航。

御錦城·星茂實(shí)景圖

樓市黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，曾經(jīng)依靠房?jī)r(jià)上漲實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，依靠租金回報(bào)的長(zhǎng)期價(jià)值投資時(shí)代已然到來(lái)。

當(dāng)實(shí)力雄厚的資本在抄底大宗商辦、酒店資產(chǎn)的時(shí)候，對(duì)于普通投資者來(lái)講，更應(yīng)該跟著資本方向搶占財(cái)富的先機(jī)！

對(duì)于追求生活品質(zhì)又預(yù)算有限的年輕人，或者是手握閑置資金又缺少投資渠道的普通百姓來(lái)講，在御錦城·星茂買(mǎi)一套公寓未嘗不是一個(gè)務(wù)實(shí)的選擇，不但可以帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還可以在西安為自己鎖定財(cái)富的機(jī)會(huì)。