01

44%的漲幅推動(dòng)澳洲房價(jià)持續(xù)上漲

通脹可能讓澳洲央行在2025年進(jìn)一步降息時(shí)保持謹(jǐn)慎，但還有另一個(gè)因素幾乎肯定會(huì)推高房價(jià)。

從各大城市在今年降息后的房市反應(yīng)，可以看出它們的前景。自5月第二次降息以來，悉尼與布里斯班房價(jià)年化漲幅分別為9%和13%，而墨爾本落后，僅有約4%的年化資本增值。

對維州人來說，額外的降息空間有限。

債市預(yù)計(jì)澳洲央行最早到明年第一季度僅再降息一次。

雖然下次澳洲央行理事會(huì)會(huì)議懸念很大，但不要指望位于悉尼馬丁廣場的央行把政策利率再降25個(gè)基點(diǎn)，以貼近其公開估算的“中性”利率。所謂中性利率，是一個(gè)模糊且不可觀測的無風(fēng)險(xiǎn)資本成本，既不刺激也不抑制經(jīng)濟(jì)。

央行行長布洛克（Michele Bullock）表示，若核心通脹落在2.6%至2.7%附近，對應(yīng)季度漲幅0.7%至0.8%，央行今年可能第四次降息。

她說：“珀斯之所以成為最火的房市，字面和比喻意義上，至少部分原因在于其異常強(qiáng)勁的人口增長?！?/p>

多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為如此溫和的通脹結(jié)果不大可能：8月月度數(shù)據(jù)的快速上行已迫使共識預(yù)期明顯上調(diào)。

未來走勢將取決于失業(yè)率路徑，以及央行預(yù)測通脹能否回到其2%至3%目標(biāo)區(qū)間的中點(diǎn)。

央行在11月會(huì)議前還將多拿到一份勞動(dòng)力市場報(bào)告。若理事會(huì)選擇觀望，市場定價(jià)認(rèn)為這種可能性更大，12月仍有機(jī)會(huì)把現(xiàn)金利率調(diào)回更“常態(tài)”的水平。

屆時(shí)，央行將拿到三季度經(jīng)濟(jì)增速數(shù)據(jù)，以及10月更全面的新月度通脹指標(biāo)。

布洛克擔(dān)心“服務(wù)業(yè)”通脹頑固，這在美國、英國等國已有體現(xiàn)；同時(shí)“商品”通脹回升，住房成本反彈。這三者可能疊加，帶來高于預(yù)期的三季度讀數(shù)。

此前央行預(yù)計(jì)三季度通脹為0.6%，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家如今更傾向于接近1%的“爆表”讀數(shù)（年化約2.8%）。一旦核心通脹重新越過2%至3%目標(biāo)區(qū)間上沿，本輪降息周期可能終結(jié)。

從“理論整齊”角度看，央行更愿意把現(xiàn)金利率落在更接近其中性估計(jì)的位置，其稱該值在3%低位（盡管模型給出的正式數(shù)字在2%高位）。

經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)或許會(huì)證明央行一再提醒是對的：不要過度依賴低于3%的統(tǒng)計(jì)學(xué)中性估計(jì)。值得稱道的是，央行至今基本實(shí)現(xiàn)了“完美著陸”：失業(yè)率4.2%略低于其對“充分就業(yè)”的最佳估計(jì)，核心通脹已收斂至2.5%目標(biāo)中點(diǎn)。

在幾十年來最大通脹沖擊及持續(xù)財(cái)政支出放大的尾部風(fēng)險(xiǎn)下，很難要求更多了。

這種“完美”也體現(xiàn)在住房領(lǐng)域。2023年初，首府城市房價(jià)從峰值到谷底累計(jì)下跌10%，為40年來第二大回調(diào)，而2024年在“世界領(lǐng)先”的人口增長推動(dòng)下，價(jià)格強(qiáng)勁兩位數(shù)反彈。

自那以后，漲速降至更可接受的年化4%，大致跟隨工資增速。當(dāng)然，近三個(gè)月資本增值明顯加快：

Cotality發(fā)布的五大首府城市指數(shù)顯示，年化增速約10%。

這與本欄長期預(yù)測一致：在降息周期后，房價(jià)應(yīng)至少再漲10%。事實(shí)上，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)一半：截至2月第一次降息時(shí)的低點(diǎn)，如今該指數(shù)正好高出5%。

表現(xiàn)最佳的都市區(qū)是珀斯，過去三個(gè)月上漲4%；其后是布里斯班（3.2%）、阿德萊德（2.5%）、悉尼（2.1%）和墨爾本（1.0%）。

珀斯之所以加冕“最火房市”，至少部分原因是其卓越的人口增長：過去12個(gè)月達(dá)2.5%，全國最快。

澳洲1.6%的人口增長率在全球也相當(dāng)亮眼，顯著高于經(jīng)合組織（OECD）約1%的平均水平。

約四分之三的增長來自海外遷入，主要來自中國與印度。尤其是悉尼與墨爾本，正逐步成為“亞裔化”的城市。

若未來25年澳洲人口每年繼續(xù)增長1.5%，到2050年總?cè)丝趯⒔?,000萬，比當(dāng)前的2,700萬增長44%。

如此龐大的住房需求，必然需要在基建與新增住房供應(yīng)上投入巨資，進(jìn)而要求更高的城市密度。

02

首次置業(yè)優(yōu)惠正推高澳洲房價(jià)危機(jī)

在一些州，首次購房者購買價(jià)值百萬澳元房產(chǎn)時(shí)，能獲得最高22.5萬澳元的政府補(bǔ)助。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，這會(huì)加劇澳洲住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)。

自2月澳洲央行開始降息以來，澳洲各地的房價(jià)已上漲5%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，受首次置業(yè)者和投資者借低息入市推動(dòng)，市場正逼近新一輪牛市。

聯(lián)邦政府?dāng)U大的首次購房計(jì)劃周三生效，該計(jì)劃允許只付5%首付且無需貸款保險(xiǎn)。政府同時(shí)取消收入上限，并提高可參與計(jì)劃的房價(jià)上限。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，在供應(yīng)受限下，多重首次置業(yè)激勵(lì)正抬高房價(jià)，使其他購房者處于不利位置。曾在央行任職的獨(dú)立研究中心（Centre for Independent Studies）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家圖利普（Peter Tulip）說：“受惠者更好，其他人更糟。補(bǔ)貼越多，出價(jià)越高，社會(huì)就越想再去幫他們，形成自我循環(huán)?！?/p>

除聯(lián)邦的“首次置業(yè)擔(dān)?！蓖猓蠗l件者還可獲印花稅減免，以及在一定價(jià)位內(nèi)的新房補(bǔ)貼。

以昆州為例，若以5%首付購買一套新建的一百萬澳元房產(chǎn)，相比存20%首付，所需現(xiàn)金少15萬澳元；若再享受印花稅豁免，可再省3萬澳元；免除貸款保險(xiǎn)，相當(dāng)于再省4.5萬澳元，合計(jì)前期節(jié)省22.5萬澳元。

但按貸款期限，他們?nèi)孕鑳斶€起初省下的15萬首付部分。

兩名在新政生效當(dāng)日受惠的首次置業(yè)者是29歲的哈加（Takara Haggar）與其伴侶31歲的奧布萊恩（Jake O’Brien）。他們以5%首付在布里斯班西南購買了一套86萬澳元的四房“地建包”，并享受了為其省下2.5萬澳元的昆州印花稅豁免。

在聯(lián)邦政府的擴(kuò)充優(yōu)惠方案前，哈加一直努力把總價(jià)壓在75萬澳元以內(nèi)，以獲取昆州3萬澳元激勵(lì)，為此計(jì)劃放棄空調(diào)、筒燈、園景，甚至信箱。

她說：“新方案讓我們可以買到真正想要的房子，而不是被75萬的上限卡住，在這里地建確實(shí)很緊?！?/p>

經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告，隨著這類需求端措施落地，加之今年三次降息后投資者回流，市場或?qū)⒃俣壬郎?。e61研究所住房專家格拉文（Nick Gravin）說：“很多因素正朝同一方向推?！?/p>

央行本周也警示，投資者活動(dòng)回升可能加劇價(jià)格波動(dòng)。對投資者的放貸已高于歷史均值，且增長快于自住貸款?！巴顿Y者活動(dòng)往往比自住更能驅(qū)動(dòng)房價(jià)動(dòng)態(tài)?！?/p>

房貸機(jī)構(gòu)之戰(zhàn)也在升溫。為抵御麥格理銀行在房貸上的競爭，澳洲最大房貸行聯(lián)邦銀行向潛在買家提供30萬澳航常旅客積分。

摩根士丹利發(fā)現(xiàn)，自2020年第一版“首次置業(yè)擔(dān)?！睂?shí)施后，首次置業(yè)者占新發(fā)房貸的三分之一。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱，州與聯(lián)邦在推出激勵(lì)時(shí)，需平衡“助首次上車”與“推高房價(jià)”的影響。格拉坦研究所（Grattan Institute）住房研究員鮑斯（Matthew Bowes）說：“你在支持他們，也在支持他們抬價(jià)。這就是政策權(quán)衡?！?/p>

他承認(rèn)政府需要幫首次置業(yè)者“攢首付”，因?yàn)椤坝辛耸赘逗?，供房本身成了更大的門檻”，政府有意在首付積累上給予協(xié)助。

總理阿爾巴尼斯引用財(cái)政部測算稱，擴(kuò)大的計(jì)劃將把房價(jià)推高0.5%，預(yù)計(jì)有7萬人參與。

但Lateral Economics估計(jì)，僅第一年房價(jià)就會(huì)因此上漲3.5%至6.6%。

圖利普說：“財(cái)政部模型未公開，說明可能有問題。我們并不清楚本周政策的具體效果。”不過他強(qiáng)調(diào)，澳洲住房市場的主因仍是供給不足。

他說：“他們只是在重新分配固定的房源，只是決定誰被擠出去。如果只移除需求端障礙，不管供給，你只會(huì)讓短缺更糟?！?/p>

澳洲統(tǒng)計(jì)局發(fā)現(xiàn)，8月建筑審批下降6%至14,744套。若政府要實(shí)現(xiàn)120萬套新房目標(biāo)，每月需建2萬套；審批量自2021年5月以來從未達(dá)到這一水平。

鮑斯說：“相對人口增長，我們的住房供應(yīng)低于許多發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，因此價(jià)格比原本應(yīng)有的更高。”

澳洲房貸中介Aussie Home Loans的經(jīng)紀(jì)人曼吉（Alya Manji）稱，從業(yè)10年來從未見過這么多首次置業(yè)者。

她說：“我的客戶量猛增……大家早就盯著這事。我簡直成了首次置業(yè)專家……他們問題很相似?！?/p>

曼吉認(rèn)為，擴(kuò)大的計(jì)劃對低價(jià)段影響最大，因?yàn)檫@些買家也能享受印花稅豁免。

她還認(rèn)為，這可能鼓勵(lì)像她這樣的投資者掛牌，抓住潛在買家增長帶來的機(jī)會(huì)。

“我一直在等。我六周前就跟中介說：‘想辦法，10月1日把我的房子都掛上去?！?/p>

首次置業(yè)代理帕特森（Chaice Paterson）稱，提高可參與計(jì)劃的房價(jià)上限，能更貼近真實(shí)中位價(jià)，利好其客戶?！鞍凑鎸?shí)中位價(jià)算，這是好事，會(huì)幫助很多年輕澳洲人實(shí)現(xiàn)置業(yè)?！薄?/p>

03

3個(gè)月狂跌42%！全澳930個(gè)城區(qū)房價(jià)逆勢下跌，首次購房者或迎轉(zhuǎn)機(jī)

首次購房者或許終于迎來轉(zhuǎn)機(jī)——最新數(shù)據(jù)顯示，在整體市場繼續(xù)上漲的同時(shí)，仍有大批城區(qū)的房價(jià)在下跌。

與此同時(shí)，聯(lián)邦政府推出新5%首付計(jì)劃，再加上這些“降價(jià)城區(qū)”，為購房者提供了雙重優(yōu)惠。

REA Group最新的Home Price Index顯示，全國房價(jià)已連續(xù)第9個(gè)月上漲，房屋中位 價(jià)上漲了54100澳元。然而，澳洲近千城區(qū)卻出現(xiàn)了截然不同的情況。

PropTrack的最新數(shù)據(jù)顯示，在過去一個(gè)季度，全澳各州和領(lǐng)地共有930個(gè)城區(qū)的獨(dú)立屋或公寓價(jià)格有所下跌。

更令人矚目的是，其中219個(gè)區(qū)的跌幅達(dá)到兩位數(shù)，這為首次購房者提供了潛在的黃金機(jī)會(huì)。

這些數(shù)據(jù)基于過去12個(gè)月內(nèi)至少有30宗交易的城區(qū)統(tǒng)計(jì)。

維州Cohuna（距墨爾本以北約274公里）的獨(dú)立屋中位價(jià)跌幅最大，為42%，從6月 的553800澳元降至9月的390000澳元，下降了163800澳元。

布里斯班Ascot的獨(dú)立屋中位價(jià)下跌了40.1%，從3572500澳元暴跌1022500澳元至255萬澳元。

更北部的Tara和East Innisfail也出現(xiàn)了超30%的大幅下跌。

悉尼亦未能幸免，多個(gè)知名城區(qū)錄得大幅下跌。

Waverley、Blakehurst、Glebe和Bronte的跌幅均超30%。

在南澳，Tumby Bay（距Port Lincoln以北約45公里）的獨(dú)立屋中位價(jià)下跌了 26.2%，即126743澳元，從610493澳元降至483750澳元。

離阿德萊德更近的Hectorville錄得該市最大跌幅，獨(dú)立屋中位價(jià)下跌了 21.2%（221116澳元）至1043000澳元。

塔州Old Beach（距霍巴特以北約20公里）錄得該州最大跌幅，獨(dú)立屋中位價(jià)從6月的826540澳元降至9月的715000澳元，下跌了111540澳元。

對此，REA Group的高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家Eleanor Creagh解釋道：“在全澳范圍內(nèi)，過去一季度有不少城區(qū)的房價(jià)有所下跌。”

“中位成交價(jià)反映的是各城區(qū)成交房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)狀況，與PropTrack的Home Price Index不同，它并未作組合調(diào)整，因此房產(chǎn)類型的結(jié)構(gòu)變化可能會(huì)加大波動(dòng)幅度?！?/p>

“盡管如此，它們可能反映了某些地區(qū)市場動(dòng)能的減弱?！?/p>

盡管存在這些差異，Creagh認(rèn)為這些數(shù)據(jù)提供了真實(shí)機(jī)會(huì)。

“對于有購房意向的人來說，找到中位數(shù)下跌的城區(qū)可能意味著可以進(jìn)入之前無法進(jìn)入的市場。”

“許多中位價(jià)下跌的城區(qū)位于偏遠(yuǎn)市場，不過也有部分大都會(huì)外圍地區(qū)出現(xiàn)下跌?！?/p>

“還有少數(shù)高端城區(qū)上榜，這可能反映了高端市場交易量稀少的情況?！?/p>

04

悉尼頂層公寓$2830萬成交！刷新北岸紀(jì)錄，堪比獨(dú)立住宅

Kurraba Point一套頂層公寓以約2830萬澳元的價(jià)格成交，創(chuàng)悉尼北岸的公寓成交 紀(jì)錄。

這片位于Kirribilli與Cremorne之間、鮮為人知的藍(lán)籌海港半島，如今是悉尼海港 以北最貴公寓的所在地，超越了此前由Tesla董事長Robyn Denholm創(chuàng)下的2750萬澳 元的成交紀(jì)錄。

富豪榜人物Denholm曾于2022年，以2750萬澳元的價(jià)格購入毗鄰Cremorne Point的 The Ritz頂層公寓。

不過，與Denholm那套七居室公寓不同，這套位于Kurraba Point的公寓是全新的—— 位于精品開發(fā)項(xiàng)目Kurraba Residences的頂層，由Third.i開發(fā)，SJB建筑事務(wù)所設(shè) 計(jì)，室內(nèi)由Mathieson Architects打造。

這套面積堪比獨(dú)立住宅的雙層Kurraba House頂層公寓，擁有高端的定制內(nèi)飾。

這處豪華公寓擁有429平方米的室內(nèi)面積，產(chǎn)權(quán)總面積達(dá)764平方米。

配備海港景 觀、燃?xì)饧訜釤o邊泳池、禮賓服務(wù)、定制橡木鑲板私密大堂、酒店風(fēng)格主浴室和大 理石浴缸、全屋智能系統(tǒng)、電動(dòng)車充電和洗車設(shè)施。

該頂層公寓的成交價(jià)格打破了Kurraba Point紀(jì)錄，超過了去年Harriette St一棟 豪宅的2500萬澳元的成交價(jià)。

悉尼的公寓成交紀(jì)錄則屬于海港大橋南側(cè)的Barangaroo——Yan Zhang以1.4155億澳 元的價(jià)格購入Lendlease開發(fā)的One Sydney Harbour頂層公寓。

目前尚不清楚誰將成為這套Kurraba Point頂層公寓的新主人，該房產(chǎn)由Ray White Lower North Shore的Geoff Smith與Geoff Allan負(fù)責(zé)出售。

*本文圖片均源自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系后臺(tái)刪除

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