家人們，中秋節(jié)快樂呀！

今天想跟大家聊個(gè)事，還記得2021年首批二手房指導(dǎo)價(jià)嗎？

4年了，當(dāng)時(shí)市價(jià)全部高于指導(dǎo)價(jià)的96個(gè)二手小區(qū)，今年成交均價(jià)高于這個(gè)準(zhǔn)線的只有22個(gè)了。

| 圖源：廣州市住建局官網(wǎng)

壹

把時(shí)間拉回2021年8月31日，為了給二手房降火，廣州住建局公布了首批二手房指導(dǎo)價(jià)（參考價(jià)），涉及成交活躍板塊的96個(gè)小區(qū)。

現(xiàn)在這些小區(qū)的價(jià)格咋樣？咱們直接上表格。

可以看到，這些小區(qū)今年1-8月的成交均價(jià)，多數(shù)都低于指導(dǎo)價(jià)了。

除了天河珠城多個(gè)貴價(jià)小區(qū)外，海珠、越秀、黃埔、番禺4個(gè)區(qū)域多個(gè)板塊二手，幾乎都退回了“參考線”內(nèi)。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

樓市君整理發(fā)現(xiàn)，以上96個(gè)小區(qū)中，成交均價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的有22個(gè)，占比23%。

比如珠城的凱旋新世界、星匯云錦、匯峰苑等原本高價(jià)小區(qū)，前8個(gè)月的成交均價(jià)仍遠(yuǎn)高于“參考線”。

低于指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)超過7成，其中價(jià)差1萬/平以上的小區(qū)有18個(gè)，低于指導(dǎo)價(jià)5000元/平的有26個(gè)。

像保利心語(yǔ)、盈彩美居、科城山莊、廣州雅居樂花園等紅盤，都在其列。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

這96個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)，雖說是根據(jù)小區(qū)過去一年二手網(wǎng)簽價(jià)格，綜合考慮評(píng)估價(jià)、周邊一手成交價(jià)而來。

但當(dāng)時(shí)這96個(gè)小區(qū)的實(shí)際成交均價(jià)全部都高于指導(dǎo)價(jià)，注意是全部！

并且價(jià)差基本在30%以上，超過50%小區(qū)比指導(dǎo)價(jià)貴一半。

政策發(fā)布1年左右我們?cè)鲞^摸查，部分小區(qū)價(jià)格雖有所下滑，但均價(jià)仍全部高于指導(dǎo)價(jià)，其中單價(jià)高出指導(dǎo)價(jià)萬元以上的就有10個(gè)小區(qū)。

成交均價(jià)從高于指導(dǎo)價(jià)到指導(dǎo)價(jià)內(nèi)，前后如此大的差距，至少說明了兩點(diǎn)：

一方面，2021年廣州二手市場(chǎng)確實(shí)“虛火過旺”了。

當(dāng)時(shí)的珠城紅盤幾乎都在10萬+，像保利心語(yǔ)、中?；ǔ菫车葍煞慷寄苜u到10萬+/平，黃埔多數(shù)二手穩(wěn)站“3字頭”。

| 圖源：貝殼找房

另一方面，大行情進(jìn)入冷靜期，二手回歸理性是趨勢(shì)。

比如指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)1年，像黃埔的萬科金域悅府、天河的雋峰苑、蘭亭盛薈等，下調(diào)幅度都在20%及以上。

再到今年，部分小區(qū)成交價(jià)低于指導(dǎo)價(jià)，尤其是急賣個(gè)案和低樓層朝向和景觀不好的房源，價(jià)格也在回歸市場(chǎng)。

貳

2021年廣州二手市場(chǎng)有多瘋狂大家都經(jīng)歷過，當(dāng)時(shí)賣方主導(dǎo)市場(chǎng)，追漲、炒房之風(fēng)盛行。

指導(dǎo)價(jià)政策的出臺(tái)，對(duì)二手市場(chǎng)影響深遠(yuǎn)，一定程度上“矯枉過正”。

1、中介平臺(tái)端：統(tǒng)一按照指導(dǎo)價(jià)掛牌，隱藏成交價(jià)和實(shí)際報(bào)價(jià)。

當(dāng)時(shí)買家在二手平臺(tái)根本看不到真實(shí)掛牌價(jià)格、成交價(jià)、業(yè)主的調(diào)價(jià)記錄。

直到2022年底，貝殼等二手平臺(tái)才逐漸恢復(fù)了正常的數(shù)據(jù)展示。

| 圖源：鏈家網(wǎng)

2、銀行端：按照指導(dǎo)價(jià)放貸，市場(chǎng)一度出現(xiàn)“雙合同”。

就拿中海花城灣2021年11月成交的這套150平3房來說，實(shí)際單價(jià)超16.4萬/平，總價(jià)2486萬。

如果以指導(dǎo)價(jià)92641元/平計(jì)算，那么三成首付相差300多萬，總價(jià)差1000多萬，炒房客和真實(shí)買家的購(gòu)房成本都增加了。

| 圖源：貝殼找房

基于此，市場(chǎng)還出現(xiàn)過不少“雙合同”，常見的是以裝修等名義擬的補(bǔ)充合同，將房?jī)r(jià)拆分成兩個(gè)部分借貸，降低稅費(fèi)。

實(shí)際成交價(jià)和放貸之間的價(jià)差，對(duì)當(dāng)二手市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的沖擊。

2022年全市二手成交量為8255套，是過去4年唯一沒有達(dá)到10萬套的一年，均價(jià)也從3.2萬/平下調(diào)到了約3萬/平。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

直到2022年，二手平臺(tái)逐漸恢復(fù)實(shí)際掛牌價(jià)和成交價(jià)，銀行也按實(shí)價(jià)放款。

總的來說，指導(dǎo)價(jià)是特定時(shí)期的產(chǎn)物，作為當(dāng)時(shí)廣州二手市場(chǎng)的重要價(jià)格參考。

現(xiàn)在大家比較關(guān)心的問題是，這些降價(jià)的小區(qū)還能再漲回來嗎？

第一，從供應(yīng)端看，短期內(nèi)普漲的可能性較低。

目前廣州掛牌二手接近15萬套，這還只是外網(wǎng)展示的部分。

假設(shè)按照過去兩年10萬+套/年的去化速度，光是消化這些庫(kù)存就需要1年以上，還要考慮掛牌量持續(xù)增加的情況。

供求決定價(jià)格，只有供需達(dá)到平衡點(diǎn)，價(jià)格才會(huì)逐漸回彈。

| 圖源：貝殼找房

目前部分指導(dǎo)價(jià)小區(qū)的價(jià)格已經(jīng)回到了2017年前后， 想要漲回2021年的巔峰水平，難！

時(shí)間問題還是其次，最關(guān)鍵的，不是所有小區(qū)都能用漲幅填平價(jià)差。

未來市場(chǎng)主要以“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為主，不過部分優(yōu)質(zhì)小區(qū)正常回彈是有可能的。

尤其是核心地段，擁有強(qiáng)書包、大花園、稀缺景觀、高端圈層以及成熟社區(qū)運(yùn)營(yíng)的小區(qū)，可能會(huì)迎來一定的“逆襲期”。

｜珠城航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

第二，面對(duì)新房新規(guī)產(chǎn)品和高附加值的優(yōu)勢(shì)，非核心二手只能拼價(jià)格了。

對(duì)于同時(shí)考慮一二手買家而言，核心區(qū)二手尚且還能憑借地段和成熟配套，和新房有得一拼。

非核心區(qū)二手的贏面并不大，產(chǎn)品上新規(guī)房超高使用率和交標(biāo)、品質(zhì)等顯然更勝一籌， 想要出手好像只能在價(jià)格上讓步了。

比如位于珠城邊緣的跑馬地花園三期，樓齡接近20年，2022年均價(jià)4-7萬+， 今年的成交單價(jià)基本都在2、3字頭，價(jià)格繼續(xù)分化。

｜跑馬地花園三期電梯間

｜廣州樓市發(fā)布 攝

不過可以肯定的是，未來市場(chǎng)整體基調(diào)是以“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為主。

尤其核心地段豪宅價(jià)格表現(xiàn)堅(jiān)挺，比如珠城數(shù)千萬級(jí)別的頂豪，僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界等。

加上今年美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)會(huì)有三次降息，也 給核心區(qū)豪宅帶來一定預(yù)期。

部分外資可能回流，選擇優(yōu)質(zhì)豪宅作為優(yōu)先配置目標(biāo)；國(guó)內(nèi)外利差收窄，國(guó)內(nèi)資本也傾向于減少境外投資，轉(zhuǎn)而加倉(cāng)一線CBD優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

對(duì)于買家而言，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)就算沒有漲回巔峰期，現(xiàn)在的價(jià)格自住也不虧。

大家覺得，這些指導(dǎo)價(jià)小區(qū)，哪些有可能漲回來？