家人們，最近房產(chǎn)圈有個詞快被聊爛了 —— 冰山樓市周期模型?？赡苡腥艘宦?“模型” 倆字就頭大，覺得又是專家故弄玄虛，咱今天掰開揉碎了說：這模型說白了就是把樓市比作冰山，一旦動起來慣性大得很，漲跌都不是突然的，得看 “速度” 和 “勁兒” 的變化。

現(xiàn)在圈子里都在傳：按這模型算，北京房價正處在早上 3-5 點，跌得越來越慢了，買賣雙方正僵著勁兒博弈，就像節(jié)氣里的立春，看著還冷，但暖意已經(jīng)在底下攢著了，接下來救市肯定得再加把勁。這話聽著玄乎，咱拿真金白銀的數(shù)據(jù)說話。

10 月最新數(shù)據(jù)，北京二手房全城報價 48963 元 / 平，就跌了 0.12%，跟之前動輒跌 1% 比，簡直是踩了剎車。你看豐臺才跌 0.02%，門頭溝甚至漲了 0.18%，東城、西城也快穩(wěn)住了。但新房更有意思，全城漲了 0.93%，東城直接漲了 8.48%，可房山、昌平還是小跌。這就是 “減速下跌” 的實錘：不是不跌了，是跌不動了，而且有的地方已經(jīng)偷偷回暖。

再說說啥叫 “多空博弈”。今年 4 月北京二手房掛牌量都快破 14 萬套了，一天就新增 200 多套，可需求根本消化不完。但 3 月份又冒出來 “小陽春”，二手房網(wǎng)簽同比漲了 87.6%，鏈家?guī)Э戳勘裙?jié)前漲了 7%。說白了就是賣家急著拋，買家持幣觀望，一邊降價 2.1% 甩賣，一邊等著利率再降點，這不就是拔河嘛，兩邊力氣差不多，誰也拉不動誰。

為啥會卡在這個節(jié)骨眼？根子在三方面。首先是供需擰巴了，現(xiàn)在半數(shù)購房者都是改善型，想要好戶型、高得房率的房子，可市面上老破小一堆，好房子不夠賣，造成核心區(qū)漲、郊區(qū)跌的分裂局面。其次是市場慣性太大，就像冰山滑起來停不住，前兩年跌狠了，大家心里沒底，就算政策松了，也不敢輕易下手。最后是政策剛起效還沒發(fā)力滿，去年到現(xiàn)在限購、利率都松了，但住建部剛喊完 “不能摸魚”，用了兩個 “極其” 強調(diào)緊迫，這意思就是大招還在后頭。

這局面帶來的影響，咱普通人能實打?qū)嵏惺艿?。最明顯的是市場情緒變了，之前大家都怕 “買了就跌”，現(xiàn)在看到跌速慢了，身邊問房子的人多了，中介門店也熱鬧點了。然后政策肯定要加碼，專家預(yù)測房貸利率可能從 3.1% 降到 2.4%-2.6%，要是貸 300 萬，月供能少近 2000 塊，30 年省 70 多萬呢，這可不是小數(shù)目。但別以為普漲要來了，分化會更厲害，好地段、好房子越來越值錢，郊區(qū)沒人要的房子可能還得跌，這就是 “立春” 的意思 —— 不是萬物復(fù)蘇，是好的開始活過來了。

聊到這兒，我得說點實在的，不唱多也不唱空。第一，“早上 3-5 點” 不是說馬上天亮，是最熬人的時候，跌不動但沒漲，別聽人喊 “抄底” 就沖動，這時候是觀察期不是行動期。第二，“立春” 的暖意先暖誰？肯定是核心區(qū)的好房子，郊區(qū)的房子還得等，畢竟現(xiàn)在掛牌量還沒降下來，供需平衡沒那么快恢復(fù)。第三，救市不是救房價，是救 “不崩盤”，政策會像醫(yī)生治病，既要穩(wěn)住又不能猛藥傷身，所以別指望一夜回到暴漲時代。

最想說的是，咱普通人別被模型繞暈了，就看身邊三件事：小區(qū)掛牌的房源少沒少，中介帶看成交快不快，身邊朋友是不是真的下手買了。這些比任何模型都真實。樓市這東西，從來不是非黑即白，現(xiàn)在就是 “磨” 的階段，多空博弈磨完了，暖意才會真的透出來。