上海向東！再造一個(gè)新陸家嘴！
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30多年前，陸家嘴還是一條爛泥渡路，如今已成中國(guó)金融心臟。而這一次，它的邊界再次向東延伸。
站在陸家嘴環(huán)形天橋上，四周是上海中心大廈、金茂大廈、環(huán)球金融中心組成的摩天大樓群。腳下，世紀(jì)大道如一把鑰匙，串聯(lián)起浦東30年的金融紅利。但你是否知道，這個(gè)中國(guó)金融核心區(qū)正在悄然向東擴(kuò)張，一場(chǎng)涉及千億資金的城市更新大戲已經(jīng)拉開帷幕。
01 陸家嘴的三十年巨變
1990年4月18日，國(guó)務(wù)院宣布開發(fā)開放浦東，批準(zhǔn)設(shè)立全國(guó)首個(gè)以“金融貿(mào)易”命名的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。
當(dāng)時(shí)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)最高的建筑是一幢24米高的消防瞭望塔。
而如今，632米的上海中心大廈成為中華第一高樓。從24米到632米，這不僅是高度的增長(zhǎng)，更是中國(guó)改革開放的縮影。
陸家嘴的建設(shè)歷程堪稱一場(chǎng)“世界奧林匹克”級(jí)的建筑設(shè)計(jì)大賽。1992年，中、法、英、意、日五國(guó)設(shè)計(jì)師齊聚上海，為陸家嘴1.7平方公里的土地征集建設(shè)方案。
意大利設(shè)計(jì)方方案類似橢圓形的古城堡，法國(guó)方案像一本翻開的書，英國(guó)方案宛如古羅馬角斗場(chǎng)，日本方案則形似集成電路板。
最終實(shí)施方案博采眾長(zhǎng)，尤其是耗費(fèi)巨資建設(shè)了核心的中心綠地。如果批租的話，按照當(dāng)時(shí)1平方米300美元算，10萬平方米就是3000萬美元，加上動(dòng)遷3500戶需要的7億多元，這塊綠地堪稱“奢侈”。
02 東擴(kuò)戰(zhàn)略浮出水面
隨著二十多年來高強(qiáng)度開發(fā)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)面臨土地資源緊張、商務(wù)樓宇資源飽和等瓶頸。
與倫敦金融城3.62平方公里、紐約曼哈頓6.1平方公里的用地規(guī)模相比，小陸家嘴地區(qū)1.7平方公里的用地規(guī)模明顯偏小。

陸家嘴東擴(kuò)的概念并非近年才出現(xiàn)。早在2001年，“世紀(jì)大道A塊”土地計(jì)劃就提上日程。但在陸家嘴2005年年報(bào)中，卻提到“土地開發(fā)動(dòng)遷成本遠(yuǎn)超預(yù)估”。
真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2022年7月，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然局在提案答復(fù)中明確提到“陸家嘴金融城東擴(kuò)地塊舊住房更新改造”和“陸家嘴金融城擴(kuò)容增效”。
陸家嘴東擴(kuò)區(qū)位于目前陸家嘴CBD以東，由浦東大道、東方路、世紀(jì)大道、浦東南路合圍的四邊形區(qū)域。這一區(qū)域存在大量老舊小區(qū)，其中嶗山片區(qū)是重點(diǎn)區(qū)域。
03 千億動(dòng)遷的難題
陸家嘴東擴(kuò)區(qū)涉及嶗山一至六村、乳山二至五村等14個(gè)小區(qū)，共計(jì)1.4萬套房屋。按2024年徐匯東安新村戶均1400萬的拆遷成本推算，該區(qū)域動(dòng)遷預(yù)算或超千億。
而現(xiàn)實(shí)是，2025年浦東拆遷預(yù)算約283億元。面對(duì)這一巨大資金缺口，傳統(tǒng)的大拆大建模式難以為繼。
區(qū)域內(nèi)地塊產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也是開發(fā)停滯逾20年的重要原因。當(dāng)“拆遷造富”神話褪去，居住權(quán)優(yōu)先于開發(fā)權(quán)的邏輯正成為主流。
面對(duì)現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)，相關(guān)部門摒棄傳統(tǒng)的大拆大建，嶗山片區(qū)轉(zhuǎn)向漸進(jìn)式更新路徑。2025年6月，嶗山新村不成套職工住宅更新改造項(xiàng)目意愿征詢同意率高達(dá)95.7%，遠(yuǎn)超80%的啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)。
此次嶗山新村的改造方式為“公益性抽戶”，即采用“抽戶改造”模式，通過部分居民遷出釋放空間，對(duì)保留建筑實(shí)施功能優(yōu)化，不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或征收補(bǔ)償。
04 東擴(kuò)區(qū)的未來圖景
未來五年，陸家嘴東擴(kuò)區(qū)將新增超200萬方甲級(jí)寫字樓，相當(dāng)于再造一個(gè)“小陸家嘴”。
根據(jù)《上海市城市更新行動(dòng)方案（2026—2028年）》，2026年將全面啟動(dòng)城中村整體改造，2027年全面完成小梁薄板房屋改造。上海的城市更新，正步入更加精細(xì)化、多元化、可持續(xù)的新階段。
放眼全球，從紐約曼哈頓到倫敦金融城，世界級(jí)金融中心都在不斷擴(kuò)容升級(jí)。陸家嘴東擴(kuò)不僅是空間擴(kuò)展，更是功能升級(jí)。它要打造的不是冰冷的金融機(jī)器，而是24小時(shí)充滿活力的城市心臟。
陸家嘴的東擴(kuò)，實(shí)則是上海從“金融陸家嘴”邁向“人文陸家嘴”的一場(chǎng)進(jìn)化。它啟示我們，未來的全球城市競(jìng)爭(zhēng)，終將歸于一場(chǎng)關(guān)于人性化尺度的較量——在資本邏輯與人文關(guān)懷之間找到平衡點(diǎn)，讓城市不僅是資本的容器，更是文明的載體。
站在浦東大道上看去，老房子與新大廈并存，抽戶改造的樓棟靜靜矗立。它們見證的不僅是陸家嘴的過去，更是一個(gè)邁向更精致、更可持續(xù)未來的上海。
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