文｜鄧浩志

新房偷面積越嚴(yán)重，二手房跌價(jià)越厲害

近日，上海官宣新規(guī)：偷面積受到明確限制。新規(guī)明確：每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影總面積不大于該戶型建筑面積的 10%，且不大于 16 平方米（含 16 平方米）；戶型建筑面積小于 80 平方米的，可以設(shè)置總面積不大于 8 平方米的陽(yáng)臺(tái)；每個(gè)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)進(jìn)深（取陽(yáng)臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過(guò) 1.8 米（含 1.8 米）。

上海的建筑新規(guī)是公開(kāi)發(fā)布的，規(guī)定寫(xiě)得明明白白，開(kāi)發(fā)企業(yè)這才好操作，這才能停止沒(méi)完沒(méi)了地偷面積，才能減少對(duì)二手房市場(chǎng)造成毀滅性的沖擊。

圖片源于網(wǎng)絡(luò)

我之前說(shuō)過(guò) N 次，目前新房的超高使用率，是一種相當(dāng)于貨幣超發(fā)的房地產(chǎn)“面積超發(fā)”行為。越多的偷面積項(xiàng)目出現(xiàn)，越來(lái)越高的使用率產(chǎn)品，只會(huì)不斷“稀釋”使用率更低的二手房的價(jià)值。如果不采取措施禁止過(guò)度偷面積，任由得房率的“通貨膨脹”情況蔓延，這將是侵蝕房屋價(jià)值、加速二手房?jī)r(jià)下跌的重要原因之一。

在此之前，某大城市曾經(jīng)暗中宣布新項(xiàng)目禁止偷面積。結(jié)果呢？成果嚇?biāo)滥恪＝衲辍敖鹁陪y十”三個(gè)禁止偷面積之后賣地的項(xiàng)目推出市場(chǎng)，全部繼續(xù)偷面積，幾乎偷得一樣多，一樣是多個(gè)陽(yáng)臺(tái)，一樣是陽(yáng)改房、大飄窗臺(tái)，一樣交付之后打掉，使用率依然全部 100% 以上。

房地產(chǎn)政策、建筑規(guī)范，如果一切都只為賣地服務(wù)，只為撈錢(qián)服務(wù)，這將是極大的短視行為。人們不禁會(huì)問(wèn)，未來(lái)的二手房市場(chǎng)會(huì)怎樣？我認(rèn)為二手房市場(chǎng)肯定更加低迷，房?jī)r(jià)還得跌，繼續(xù)跌，大幅度地下跌。

香港樓市止跌回升，正式走出四年調(diào)整期

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9 月第四周香港二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上升。四區(qū)樓價(jià)中，九龍按周環(huán)比上升 0.65%，港島升 0.07%，新界東和新界西則輕微下跌。這已經(jīng)是香港房?jī)r(jià)連續(xù)三周上升，房?jī)r(jià)更是創(chuàng)了一年多來(lái)的新高。中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報(bào) 140.25，按周比較升 0.62%，見(jiàn)去年八月初的新高。

從數(shù)據(jù)上看，香港樓市已經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)的一面，明顯先于內(nèi)地樓市的復(fù)蘇。最主要原因是港元采用聯(lián)系匯率制度。近期因?yàn)槊缆?lián)儲(chǔ)宣布降息，帶動(dòng)了香港房貸利率的下行。而美國(guó)進(jìn)入降息周期后，也讓香港看到了房貸利率進(jìn)一步持續(xù)走低的可能，于是買(mǎi)家入市信心轉(zhuǎn)強(qiáng)，繼而釋放了更多樓市的購(gòu)買(mǎi)力。

另一方面，房貸利率走低也降低了買(mǎi)家貸款利率成本，繼而促使更多剛需客戶“轉(zhuǎn)租為買(mǎi)”。再加上香港人才計(jì)劃帶動(dòng)了一大批內(nèi)地人才赴港學(xué)習(xí)和工作，大大增加了租房和買(mǎi)房的需求。在多重利好因素疊加支持下，香港房?jī)r(jià)見(jiàn)底之后升勢(shì)有望持續(xù)。