近幾年，“結(jié)構(gòu)性”一詞逐漸流行起來。

比如，A股先前的結(jié)構(gòu)性牛市，以高股息、低估值為代表的紅利股獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。

最近半年，以芯片、AI、機(jī)器人為代表，則氣勢如虹，引領(lǐng)新一輪的結(jié)構(gòu)性牛市。

當(dāng)然，結(jié)構(gòu)性牛市，不止出現(xiàn)在股市，同樣在樓市上演。

最近，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了8月份全國70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù)。

沒啥好說的，大部分城市有些難。

2025年8月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)

但是，低迷的樓市氛圍之下，總價(jià)1000萬以上的高端住宅，拿的卻是另外一個(gè)劇本：

接著奏樂接著舞。

2025年上半年，20個(gè)核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、寧波、成都、南京、青島、蘇州、廈門、佛山、珠海、無錫、天津、福州、西安、武漢、合肥、鄭州）總價(jià)1000萬元以上高端住宅合計(jì)成交2.1萬套，同比增長21%。

其中，總價(jià)1000萬-3000萬豪宅成交套數(shù)19561套，同比增長25%；總價(jià)5000萬以上豪宅成交621套，同比增長51%；3000萬-5000萬新房豪宅成交同比下跌28%，主要是上期高基數(shù)影響。

總體呈現(xiàn)“越豪越好賣”。

2025年上半年重點(diǎn)20城總價(jià)1000萬元以上新建商品住宅成交套數(shù)

而這20城中，上海最為突出。

無論是成交絕對(duì)量還是占比，上海各總價(jià)區(qū)間的豪宅銷售均一騎絕塵。

特別是總價(jià)5000萬以上頂級(jí)豪宅的銷售，上海擁有絕對(duì)的支配地位：2025年上半年總成交482套，占比78%。

全國每成交100套總價(jià)5000萬以上的豪宅，就有78套來自上海。

部分核心城市上半年總價(jià)1000萬元以上新房分總價(jià)段成交套數(shù)

放量大漲，才是牛市的指向標(biāo)。高端住宅的火熱，除了成交量的增長，成交價(jià)也在不斷走高。

全國第一豪宅區(qū)的黃浦區(qū)，新房成交均價(jià)由2020年的13.8萬/㎡攀升至2025年的17.9萬/㎡，漲幅接近30%。

定位頂級(jí)豪宅、位于黃浦核心風(fēng)貌區(qū)的壹號(hào)院，從2024年8月首期開盤入市以來，均價(jià)不斷刷新新高：首期均價(jià)17萬/㎡；2025年1月的二批次均價(jià)17.8萬/㎡；5月的三批次均價(jià)18.5萬/㎡；6月的四批次均價(jià)為18.9萬/㎡；8月的五批次均價(jià)為19.8萬/㎡。

特別是今年8月開盤的五批次，66套房源1小時(shí)售罄，總銷售額48億元，套均總價(jià)約7300萬。

據(jù)傳聞，壹號(hào)院的豪宅爭奪賽，還卷入了多位明星。黃明昊、孫儷、沙寶亮等藝人成功認(rèn)購，而潘瑋柏因簽位靠后，未及選房便已售罄。這不禁讓人思考，限價(jià)豪宅和演唱會(huì)門票，誰更難搶？

此類情景，似曾相識(shí)，只不過這次參與的主角，換了一茬。

除了壹號(hào)院，上海幾乎所有豪宅都需排隊(duì)搶購，且價(jià)格讓普通人望洋興嘆：海泰北外灘，均價(jià)18萬-22萬/㎡；保利世博天悅，均價(jià)26萬-27萬/㎡。

就在前段時(shí)間，上海頂級(jí)豪宅，黃浦嘉里金陵華庭二期，120套開盤秒光，吸金超98億，套均總價(jià)8200萬。

價(jià)格，在豪宅面前，成了一個(gè)單調(diào)的數(shù)字。

實(shí)際上，不只是上海，不少城市豪宅賣得都不錯(cuò)

時(shí)來天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由。

高端住宅為何這邊風(fēng)景獨(dú)好？

首先，新房豪宅的“硬件升級(jí)”功不可沒，即新建的豪宅主動(dòng)加質(zhì)加量，迎合市場。

比如，放寬陽臺(tái)/飄窗面積、設(shè)計(jì)空中花園/復(fù)式挑空，以及主動(dòng)降低公攤面積，皆深度驅(qū)動(dòng)著高端住宅全方位的升級(jí)換代。

對(duì)于購買力雄厚的富人來說，價(jià)格的高低，往往只是一個(gè)次級(jí)考量因素。房子的舒適度、創(chuàng)新性以及其對(duì)個(gè)人和家庭外在形象的加成，才是重頭戲。

去年年初，邁瑞醫(yī)療聯(lián)合創(chuàng)始人徐航為了購入位于盧吉道的超級(jí)豪宅，不惜多付了房產(chǎn)總價(jià)15%的稅，約1.26億港元。

對(duì)豪宅的喜愛可抵萬錢，可能這就是富人認(rèn)為的性價(jià)比吧。

其次，高端住宅的市場基本都在一二線城市，最不缺的就是人。

對(duì)于大多數(shù)人來說，為了追求更優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、文化資源，只要有一技之長，都會(huì)主動(dòng)往一二線城市靠攏。

因此，以上海為代表的一線城市，沉淀了全國最有購買力、最有競爭力的群體。

例如，前不久開盤的上海嘉里金陵華庭二期，浙江、江蘇兩省的買家，占比超三成，比上海本地的買家還多。

有了人，也要有錢。

還是拿上海來說，以房地產(chǎn)、國際貿(mào)易、傳統(tǒng)制造業(yè)為代表的“老錢”，以新時(shí)代的科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)為代表的“新錢”，皆在此交融，形成了龐大的蓄水池。

主要城市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額，單位：萬億元

要打勝仗，核心是有兵有糧。而對(duì)于一座城市來說，最核心的底蘊(yùn)則是有人有錢。

因此，我們可以看見，2016年全國大中城市房價(jià)結(jié)束普漲時(shí)代，2021年夏季全國房價(jià)進(jìn)入拐點(diǎn)。

一直到2023年3月，上海的房價(jià)才出現(xiàn)拐點(diǎn)，比全國房價(jià)晚了差不多兩年。

這背后，靠的就是“人+錢”的組合拳。

上海與全國房價(jià)下跌時(shí)間線

但事情正在變化：房地產(chǎn)進(jìn)入加時(shí)賽階段，只是沒有那么多人繼續(xù)留在牌桌上。

就和正常的棋牌游戲一樣，籌碼越集中的人，留在桌上的時(shí)間也越久。當(dāng)然，留在牌桌上的人，也會(huì)更精心選擇競爭標(biāo)的，不再大而廣，而是把籌碼更集中在某一標(biāo)的上。

財(cái)富的積累與分配，在歷史的任何一個(gè)階段，都不是勻速且平均的，只能說冷暖自知。

因此，新的經(jīng)濟(jì)周期，人口結(jié)構(gòu)變化，使得品質(zhì)住宅成了增值之選。

再加上，最近兩三年，全社會(huì)的投資回報(bào)率經(jīng)歷了一段下行期。以十年期國債收益率為例，從2021年初的3.28%一路下行至2025年初的1.58%，降幅51.8%。

十年期國債收益率近期關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)與趨勢

100萬的投資，2021年可以幾乎無風(fēng)險(xiǎn)獲益3.28萬，2025年則為1.58萬。

從居民存款來看，2022年9月迄今，國有大行的掛牌利率七次下調(diào)，活期存款由0.30%降至0.05%，1年期定期由1.75%降至0.95%，5年期定期由2.75%降至1.30%。

工農(nóng)中建交活期存款平均利率

資產(chǎn)收益率的下行，可以看作是宏觀調(diào)控的一種強(qiáng)有力的手段。

通過有形的大手，讓更多的資源參與到新的生產(chǎn)力中，避免因?yàn)橘Y金閑置造成“縮表”，從而更從容地穿越經(jīng)濟(jì)周期的牛熊轉(zhuǎn)換。

而且，不可否認(rèn)，無論縱向看歷史的浪潮起伏，還是橫向?qū)Ρ热缃竦氖澜绺窬?。投資回報(bào)率下降，都可以看成是一個(gè)發(fā)展中國家邁向發(fā)達(dá)國家的標(biāo)志之一。

從短期來看，投資回報(bào)率的下降，造成了居民存款規(guī)模出現(xiàn)了一些“超額儲(chǔ)蓄”的情況。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國的居民存款由2022年底的135萬億元增長至2025年6月的162萬億元，年化增長率將近7.5%。

可以看出，宏觀調(diào)節(jié)還未完全發(fā)力、新技術(shù)革新的苗頭未成燎原之勢的時(shí)候，大部分的資金還是較為保守，暫時(shí)性選擇了穩(wěn)定性高的方式——銀行儲(chǔ)蓄。

因此，對(duì)于富裕階層來說，資產(chǎn)荒成為了一種普遍的、深層次的焦慮。

如果金錢不能增值，那它就是一潭死水，只會(huì)反噬擁有者。

購置豪宅自然也就成了一種資產(chǎn)增值手段。

一方面，高端住宅的定位，決定了擁有它的人，絕對(duì)是對(duì)價(jià)格最不敏感的群體。

以我們耳熟能詳?shù)膸讉€(gè)富豪為例：馬云家族2024年以約5000萬新元（約2.79億元人民幣）在新加坡丹戎巴葛連購3棟百年店屋；前華人首富趙長鵬2021年以1350萬美元（當(dāng)時(shí)折合人民幣約8700萬）在迪拜市中心高端住宅樓“118”購得一套六臥復(fù)式公寓；藍(lán)思科技創(chuàng)始人、湖南女首富周群飛2024年以10.28億在香港九龍?zhí)临徣爰卫锝ㄔO(shè)旗下超級(jí)豪宅項(xiàng)目“緹外”的一套房產(chǎn)。

購置核心城市城心豪宅，已成為富豪們鐘愛的資產(chǎn)配置方式。

另一方面，高端住宅的稀缺性，也奠定了其增值性良好的基礎(chǔ)，高端客群更愿意買單，甚至是越漲越買。

在經(jīng)濟(jì)周期的運(yùn)行軌跡和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的源動(dòng)力下，財(cái)富自始至終都在流轉(zhuǎn)。

所謂年年有新貴，一代新人換舊人，這也奠定了高端住宅的需求，不會(huì)消失。

香港別墅緹外實(shí)景

豪宅的結(jié)構(gòu)性牛市，最后會(huì)如何演變？是曲終人散，還是醞釀新的序曲。

難以預(yù)測，也無需預(yù)測。

對(duì)于大多數(shù)人來說，無論是豪宅還是金錢增值，從來都不是成功的標(biāo)配。

更多的幸福感，也許就藏在我們?nèi)菀缀雎缘牡胤健?/p>

比如，穩(wěn)定的收入帶來的穩(wěn)定現(xiàn)金流、預(yù)期的收入增長帶來的盼頭。