房價(jià)下跌，不僅僅是一個(gè)數(shù)字的變化，更是普通家庭財(cái)富版圖的重塑。

“我2023年底花580萬在北京郊區(qū)買的房子，現(xiàn)在同樣戶型掛牌價(jià)只有480萬了?！币晃?0后購房者趙先生無奈地說，“如果現(xiàn)在賣房，不僅首付賠光，賣房款可能還不夠還銀行貸款。”

這種故事在今天的中國房地產(chǎn)市場已非孤例。從2021年7月到2025年7月，許多城市房價(jià)已經(jīng)下跌了30%到50%，部分低能級(jí)城市甚至暴跌60%以上。

曾經(jīng)，房產(chǎn)是中國人最可靠的財(cái)富儲(chǔ)存方式；如今，它卻成了許多人的心頭重負(fù)。

01 資產(chǎn)縮水，普通家庭財(cái)富“大蒸發(fā)”

房價(jià)下跌最直接的影響，就是家庭資產(chǎn)的縮水。

對(duì)大多數(shù)中國家庭而言，房子是最重要的資產(chǎn)。統(tǒng)計(jì)顯示，中國人的財(cái)富77%集中在房子身上，對(duì)比美國只有34%左右。

這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)意味著，房價(jià)下跌對(duì)中國家庭的沖擊遠(yuǎn)大于其他國家。

鄭州的劉女士就是一個(gè)典型案例。2021年她花348萬買入一套學(xué)區(qū)房，如今掛牌價(jià)只剩121萬，跌幅超過65%。

但她還欠銀行280萬貸款，這意味著即使把房子賣掉，她還需倒貼銀行近160萬。

這樣的“負(fù)資產(chǎn)”家庭正在增多。

2025年數(shù)據(jù)顯示，47城房價(jià)較最高點(diǎn)回撤中位數(shù)達(dá)32.7%，不少家庭都面臨類似困境。

更深遠(yuǎn)的是，這種資產(chǎn)縮水會(huì)產(chǎn)生“負(fù)財(cái)富效應(yīng)”——即使收入沒減少，人們也會(huì)因房產(chǎn)貶值而感到變窮了，從而削減消費(fèi)，影響整體經(jīng)濟(jì)。

02 連鎖反應(yīng)，波及60多個(gè)行業(yè)

房價(jià)下跌的沖擊波正從房地產(chǎn)市場向外擴(kuò)散，影響遠(yuǎn)超很多人想象。

房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，后面關(guān)聯(lián)著鋼鐵、水泥、建筑、家電等50-60個(gè)超級(jí)上下游行業(yè)。

這些行業(yè)很多都是萬億規(guī)模，房地產(chǎn)如同帶動(dòng)這些行業(yè)的“龍頭”，一旦坍塌，后續(xù)產(chǎn)業(yè)會(huì)接連倒下。

實(shí)際影響已經(jīng)顯現(xiàn)。一家瓷磚廠老板透露，今年訂單少了60%，只能裁員一半。

某知名冰箱品牌今年上半年銷售額跌了35%。這些行業(yè)的企業(yè)正共同經(jīng)歷著房地產(chǎn)下行帶來的寒冬。

更令人擔(dān)憂的是就業(yè)。房地產(chǎn)及上下游行業(yè)吸納了近億就業(yè)人口，房企裁員、工廠減產(chǎn)，農(nóng)民工、設(shè)計(jì)師、銷售等群體首當(dāng)其沖面臨失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

03 銀行收緊，融資渠道受阻

隨著房價(jià)持續(xù)下跌，銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的態(tài)度也日趨謹(jǐn)慎。

2025年第一季度，全國范圍內(nèi)房貸審批時(shí)間平均延長了12天，抵押評(píng)估值與市場掛牌價(jià)的比例從2023年的85%下降到了現(xiàn)在的78%。

這意味著購房者可能面臨“貸不夠”或者“貸款價(jià)值超過房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值”的風(fēng)險(xiǎn)。

一位客戶張女士分享她的經(jīng)歷：她2020年以300萬購入的房產(chǎn)，2024年評(píng)估值只有240萬，遠(yuǎn)低于她剩余的貸款金額。

更嚴(yán)峻的是，房抵貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在上升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前個(gè)人經(jīng)營貸總規(guī)模約25萬億元，其中約半數(shù)以上是房抵貸業(yè)務(wù)。近五年新增的近10萬億房抵貸基本多數(shù)已經(jīng)抵押率爆表。

這對(duì)依靠房產(chǎn)抵押融資的小企業(yè)主來說，是個(gè)沉重打擊。

一位經(jīng)營者透露，他之前用房子做抵押辦了經(jīng)營貸，今年續(xù)貸時(shí)，銀行說“房價(jià)跌了，續(xù)貸不一定通過”，生意資金鏈差點(diǎn)斷裂。

04 地方財(cái)政，土地出讓金大幅縮水

房價(jià)下跌的另一個(gè)重要影響是地方政府的土地出讓收入大幅減少。

2025年1-9月全國300城住宅用地出讓價(jià)款同比下降31.8%。

而土地收入是很多地方財(cái)政的“半壁江山”。錢少了，基建修路、學(xué)校醫(yī)院建設(shè)、養(yǎng)老金發(fā)放都會(huì)受影響，最終還是老百姓的生活質(zhì)量打折扣。

地方財(cái)政壓力加大，反過來又會(huì)影響公共服務(wù)的質(zhì)量和數(shù)量，進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)下行壓力。

05 老舊小區(qū)，貶值速度加快

在房地產(chǎn)市場整體調(diào)整的背景下，老舊小區(qū)貶值速度正在加快。

同樣位置的房子，建成5年內(nèi)的和建成15年以上的，價(jià)格差距從2020年的25%左右擴(kuò)大到了現(xiàn)在的40%以上。

這種分化趨勢在未來可能進(jìn)一步加劇。

根據(jù)住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心2024年底發(fā)布的報(bào)告，我國城鎮(zhèn)住宅的平均實(shí)際使用壽命僅為25-30年，遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)使用年限50年。

這意味著許多建于2000年前后的住宅已經(jīng)開始進(jìn)入老化加速期。

房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)思源智庫的研究表明，在未來5-10年內(nèi)，全國將有超過30% 的住宅小區(qū)面臨老舊化問題。

這些小區(qū)的房價(jià)可能會(huì)比周邊新建小區(qū)低40%-60%，甚至更多。

06 止跌回穩(wěn)，市場尋找新平衡

面對(duì)持續(xù)下跌的市場，政策層面正在積極應(yīng)對(duì)。

2025年國家意志是穩(wěn)樓市，穩(wěn)股市，這背后的核心邏輯是什么？

中國當(dāng)下乃至未來經(jīng)濟(jì)核心依賴于內(nèi)需、依賴消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，而消費(fèi)驅(qū)動(dòng)僅僅喊口號(hào)沒用，核心要有MONEY，老百姓有錢了自然會(huì)消費(fèi)。

專家預(yù)計(jì)到“十五五”中期，大城市新房價(jià)格可能止跌，二手房價(jià)格跌幅在1%以內(nèi)。

購房者需求被更好地滿足、可供出售現(xiàn)房庫存偏低以及土地價(jià)格上漲是支撐大城市新房價(jià)格的主要因素。

一些市場已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。2025年6月，核心城市漲價(jià)小區(qū)占比回升至48%，各類小區(qū)漲價(jià)小區(qū)占比均有所增加。

剛需類成為本月漲價(jià)主力。

07 應(yīng)對(duì)策略，手里有套房應(yīng)注意什么

在這樣的市場環(huán)境下，手里有房產(chǎn)的人應(yīng)該何去何從？

需要重新審視房產(chǎn)在家庭資產(chǎn)中的角色。不要把所有資產(chǎn)押在房子上，手里留些現(xiàn)金、配點(diǎn)理財(cái)，才能在波動(dòng)中穩(wěn)得住。

對(duì)于有實(shí)際住房需求的人來說，買房別貪“低價(jià)”，優(yōu)先選口碑好的房企和配套成熟的板塊，避開爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

尤其需要警惕的是老舊住宅。如果現(xiàn)在購買已有15-20年歷史的老舊住宅，5年后其市場價(jià)值可能會(huì)大幅縮水。

不僅難以保值增值，還可能因設(shè)施老化而帶來額外的維修支出和生活不便。

對(duì)于使用房產(chǎn)抵押經(jīng)營的企業(yè)主要未雨綢繆，提前與銀行溝通，做好續(xù)貸規(guī)劃，防止因抵押物價(jià)值下降導(dǎo)致資金鏈斷裂。

有專家預(yù)測，我國房地產(chǎn)市場有望一兩年內(nèi)止跌回穩(wěn)。

但市場長期下行壓力有所緩解不代表所有房產(chǎn)都能保值。

未來房地產(chǎn)市場將更加分化，一線城市房價(jià)環(huán)比在2024年11、12月份曾呈現(xiàn)積極轉(zhuǎn)漲，長期抗跌性較強(qiáng)，具有一定韌性。

而人口持續(xù)流入的都市圈需求依然旺盛，人口流出地區(qū)則面臨收縮壓力。

對(duì)每個(gè)手里有套房的人來說，現(xiàn)在是時(shí)候重新審視自己的資產(chǎn)配置，為未來做好準(zhǔn)備了。