當(dāng)前全國樓市如此低迷，還有大招、猛招嗎？

老楊之前提過兩個建議：

一是，國家出面成立相關(guān)的基金或機(jī)構(gòu)，大力收儲存量新房用作保障房或租賃房。

二是，全面停止新建保障房。

今天我想再提第三條建議，對新房市場實(shí)行饑餓療法：

嚴(yán)控地方政府賣地，大幅減少土地供應(yīng)量，從而讓新房的供求關(guān)系盡快改善，最終推動新房價(jià)格率先止跌反彈。

房地產(chǎn)市場低迷，一方面需要刺激購房需求，另一方面要收縮供給側(cè)。

但刺激購房需求需要的時(shí)間較長，改變買方的市場信心是一件比較艱難的事情，而壓縮新房供給側(cè)靠行政機(jī)制更容易做到。

當(dāng)前新房庫存量很大，其中正在銷售的期房和已竣工未售出的現(xiàn)房，暫時(shí)沒有好辦法處理，但各地可以減少新增土地供應(yīng)量。

因?yàn)槿绻芸夭蛔〉胤降馁u地?zé)崆?，未來還會有源源不斷的新房上市，新房價(jià)格怎么可能止跌呢？

限制地方政府賣地，過去兩年國家層面已有相關(guān)舉措，主要是根據(jù)每個城市的新房去化周期，要求各地政府制定相關(guān)賣地政策。

比如，城市新房去化周期超過 36 個月，就不能賣地；超過 18 個月但低于 36 個月，可少量賣地；去化周期低于 18 個月，則正常賣地。

這一政策是好的，但落地較難！

因?yàn)榈胤截?cái)政困難，都想賣地，即便沒有開發(fā)商通過市場化手段拿地，也會讓地方平臺公司、地方國企托底拿地。

拿地后，再將土地或項(xiàng)目質(zhì)押給銀行，從而實(shí)現(xiàn)從銀行貸款融資，解決地方財(cái)政的燃眉之急。

而且，地方可能通過行政手段造假調(diào)減庫存，人為壓低庫存量，使新房去化周期低于 18 個月。

老楊平時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，包括各地公布的新房數(shù)據(jù)。

我就發(fā)現(xiàn)過去兩年有些城市的新房庫存量大幅下滑，與新房銷售節(jié)奏完全不匹配，顯然是地方在人為壓縮、調(diào)節(jié)新房庫存。

對于這樣的不良行為，相關(guān)國家部委也難以管控、鞭長莫及。

針對這種情況，我的建議是，除了繼續(xù)按新房去化周期約束地方供地外，增加新的標(biāo)準(zhǔn)：按照各個城市的房價(jià)漲跌幅限制地方政府賣地。

房價(jià)數(shù)據(jù)以國家統(tǒng)計(jì)局公布的 70 城房價(jià)指數(shù)為準(zhǔn)，地方無法干預(yù)，且每月都會公布每個城市新房、二手房的價(jià)格走勢。

我建議綜合考慮新房、二手房的環(huán)比跌幅，以 0.5% 的跌幅作為分水嶺：

若城市房價(jià)跌幅超過 0.5%，則全面停止供地。0.5% 的月跌幅年化后為 6%，而我國 GDP 增速目標(biāo)為每年 5%，房價(jià)跌幅超過 GDP 增速，則市場過于低迷。

若房價(jià)跌幅小于 0.5% 但大于 0.3%，可少量供地，供地規(guī)模不高于上一年度的月均供應(yīng)量。

若房價(jià)跌幅小于 0.3%，則按市場供求關(guān)系正常供地。

從數(shù)據(jù)來看，今年9月份全國 70 個城市總體一手房加二手房的環(huán)比跌幅為 0.52%，2024 年大部分月份跌幅都超過 0.5%，說明市場特別低迷。

而去年9月底救市后，連續(xù)幾個月房價(jià)跌幅小于 0.5%，說明市場有所復(fù)蘇。

按此標(biāo)準(zhǔn)，過去三個月全國 35 個大中城市中，大部分城市房價(jià)環(huán)比跌幅都超過 0.5%，應(yīng)全面停止供地，包括北京、天津、石家莊、南京、寧波、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、?？凇⒅貞c、貴陽、西安、蘭州等19個城市。

房價(jià)跌幅暫時(shí)小于 0.3% 的城市，主要是太原、長春、西寧、烏魯木齊四個邊遠(yuǎn)地區(qū)的弱二線城市，這些城市此前房價(jià)跌幅較大，近三個月跌幅偏小，可結(jié)合新房去化周期供地，若去化周期低于 18 個月，可按需求正常供地。

只有如此嚴(yán)格限制各地的賣地?zé)崆椋拍苷嬲行Ц淖冃路渴袌龅墓┣箨P(guān)系。

如果再加上國家成立相關(guān)機(jī)構(gòu)和基金，大力收儲新房庫存，就能較快改變新房的供求關(guān)系，促進(jìn)新房價(jià)格盡快止跌。

新房止跌后，也會帶動二手房價(jià)格慢慢止跌。

以上觀點(diǎn)與建議，供大家交流和探討。