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作者 |第一財(cái)經(jīng) 王方然

一處市場估價(jià)約200萬元的房產(chǎn)，近日在某第三方拍賣平臺上以150萬元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。

這種“撿漏”的背后，是多家銀行正在加速推進(jìn)的房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。據(jù)記者不完全梳理，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行等多家銀行，近期均通過線上平臺大量直接銷售房產(chǎn)。部分銀行的在售房產(chǎn)標(biāo)的已超千套，處置速度明顯加快。

這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實(shí)際上大多來自不良貸款處置。當(dāng)企業(yè)或個(gè)人借款人無力還貸時(shí)，銀行通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，隨后以房東身份直接出售或出租。

低價(jià)“銀行直供房”激增，圖為看房（資料圖）

業(yè)內(nèi)人士透露，銀行加速處置房產(chǎn)，主要是為了提升債權(quán)回收率。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，這種直售模式正在成為銀行快速盤活資產(chǎn)的新選擇。

銀行批量直供房產(chǎn)

在阿里資產(chǎn)平臺的“銀行清倉”欄目中，記者發(fā)現(xiàn)近期多家銀行正直接掛牌銷售房產(chǎn)。例如，廣東云浮農(nóng)商行即將于隔日10點(diǎn)開拍一處商住房，起拍價(jià)為8萬元；齊齊哈爾農(nóng)商行也在掛牌銷售位于龍沙區(qū)的一套住宅，起始價(jià)9.9萬元。該行目前共有108套房產(chǎn)正在對外銷售，價(jià)格從10萬元至800萬元不等，類型涵蓋住宅、商業(yè)及辦公用房。

這一現(xiàn)象并非孤例。記者梳理多家主流資產(chǎn)交易平臺發(fā)現(xiàn)，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行、蘭州農(nóng)商行等均在開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。

其中，地方城商行與農(nóng)信社的掛牌規(guī)模尤為顯著。

城商行中，蘭州銀行的房產(chǎn)標(biāo)的居前。京東資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)；吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過2000個(gè)，天津銀行接近1300個(gè)。

京東資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個(gè)，2025年增至1779個(gè)，圖為待售房產(chǎn)（網(wǎng)絡(luò)圖）

地方農(nóng)信系統(tǒng)也是房產(chǎn)直售的重要力量。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，在京東、阿里資產(chǎn)交易平臺上，2024年上半年以來，四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過25000個(gè)（未去重，下同），遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計(jì)掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的有11000個(gè)。

一位股份行網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人向記者解釋，銀行直接銷售房產(chǎn)多源于不良貸款處置。這些房產(chǎn)原為企業(yè)或個(gè)人貸款的抵押物，因借款人無法償還而形成不良債權(quán)。銀行需先完成債權(quán)剝離，使房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，再通過直接銷售實(shí)現(xiàn)債權(quán)回收。這種模式與傳統(tǒng)商業(yè)銀行處置債權(quán)常用的出售債權(quán)、司法拍賣抵押物存在一定差異。

“這種模式以往就存在，但近期部分銀行的直售規(guī)模有所上升?！痹撠?fù)責(zé)人補(bǔ)充道。

作為佐證，記者注意到，近期多家銀行正加強(qiáng)直售房產(chǎn)的推廣力度。例如，郵儲銀行江西分行在公眾號發(fā)布了多篇“法拍房產(chǎn)+銀行直供”的推廣信息，涉及南昌市、撫州市、贛州市等地房產(chǎn)。

價(jià)格低于二手房售價(jià)

與普通二手房及法拍房相比，這類“銀行直供房”正以其獨(dú)特優(yōu)勢形成差異化市場。

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這類房產(chǎn)普遍具有顯著價(jià)格優(yōu)勢。以蘭州農(nóng)商行在9月底拍賣的蘭州市城關(guān)區(qū)鐵路東村街道某小區(qū)房產(chǎn)為例，該125平方米的抵債房產(chǎn)獲拍價(jià)為151萬元。某第三方中介信息顯示，該小區(qū)同面積段戶型的掛牌價(jià)在180萬元至220萬元不等。

上述網(wǎng)點(diǎn)負(fù)責(zé)人對記者表示，為加速資產(chǎn)變現(xiàn)，銀行直供房源通常以低于市場的價(jià)格成交。由于當(dāng)前房產(chǎn)銷售周期普遍較長，而銀行又需在規(guī)定期限內(nèi)完成資產(chǎn)處置，因此定價(jià)策略上往往采取低價(jià)促銷。部分房源若經(jīng)歷多次流拍，還會在每次流拍后進(jìn)一步下調(diào)價(jià)格，以提升成交可能性。

除了直接出售，部分銀行還嘗試通過租賃方式盤活資產(chǎn)。例如，中國銀行佛山分行將于11月10日拍賣禪城區(qū)一套住宅的租賃權(quán)，起拍價(jià)861元/月，租期一年。此外，該行同時(shí)上架多筆租賃拍賣。

在交易安全方面，多位業(yè)內(nèi)人士指出，與法拍房可能存在的糾紛風(fēng)險(xiǎn)不同，銀行直供房產(chǎn)權(quán)清晰，交易對手直接為銀行，有效規(guī)避了民間借貸、長期租約等潛在隱患。

這類特殊房源的產(chǎn)生主要有兩種途徑：一是司法拍賣流拍后的“以物抵債”。以某股份行近期掛牌的云南省安寧市房產(chǎn)及土地為例，該資產(chǎn)起拍價(jià)為4200萬元。該行工作人員向記者確認(rèn)，該資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，已完全歸屬銀行，與原債權(quán)債務(wù)無關(guān)。據(jù)透露，該資產(chǎn)曾經(jīng)歷司法拍賣流程，但最終流拍。銀行選擇“以物抵債”。該房產(chǎn)當(dāng)時(shí)抵債金額達(dá)1.3億元，完成產(chǎn)權(quán)過戶后，因應(yīng)市場環(huán)境，目前銀行選擇折價(jià)處置。

二是銀行通過司法程序主動(dòng)取得。以蘭州農(nóng)商行為例，資產(chǎn)交易平臺信息顯示，該行在撫順新區(qū)育才壹品小區(qū)共有200多套住宅。據(jù)蘭州農(nóng)商行的工作人士介紹，這些房產(chǎn)均為抵債房。

撫順新區(qū)的育才壹品由沈陽智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“智峰地產(chǎn)”）開發(fā)。天眼查信息顯示，智峰地產(chǎn)欠蘭州農(nóng)商行共計(jì)2.94億元。

圖為撫順新區(qū)的育才壹品示意圖

2022年12月，蘭州中院正式裁定強(qiáng)制執(zhí)行，本金加上違約金及利息，共計(jì)執(zhí)行金額4.6億元。蘭州農(nóng)商行通過法院強(qiáng)制執(zhí)行獲得育才壹品小區(qū)的未售住宅和商鋪，憑借法院強(qiáng)制執(zhí)行文書到當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記中心過戶后，即可對外出售。

背后原因?yàn)楹?/strong>

近期部分銀行加速直售房產(chǎn)的現(xiàn)象，主要受到兩方面因素驅(qū)動(dòng)。

一方面，銀行旨在提升債權(quán)回收率。一位農(nóng)商行貸后管理人員透露，傳統(tǒng)處置路徑從貸款違約到最終完成房產(chǎn)銷售通常需耗時(shí)兩年以上，而當(dāng)前市場環(huán)境下周期可能進(jìn)一步拉長。相比之下，直接銷售房產(chǎn)能有效加快資金回收。目前多數(shù)銀行采取雙軌策略：部分資產(chǎn)沿用傳統(tǒng)方式快速銷賬，另一部分則通過直售提升整體債權(quán)回收率。

開源證券研報(bào)顯示，中報(bào)上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp，但由于按揭抵押品充足，同時(shí)利率調(diào)降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客戶違約概率，故當(dāng)前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中仍最低，其風(fēng)險(xiǎn)仍處可控區(qū)間。中報(bào)上市銀行個(gè)人經(jīng)營貸不良整體呈上升趨勢，部分銀行上升幅度超30bp。

“但并非代表經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)失控?！遍_源證券銀行首席分析師劉呈祥認(rèn)為，當(dāng)前銀行對于經(jīng)營貸不良傾向于留存于表內(nèi)，而非表外處置，故造成經(jīng)營貸不良積累推升不良率。

另一方面，法拍市場遇冷促使銀行轉(zhuǎn)向直接處置?？硕鹧袌?bào)顯示，2025年6月，受季節(jié)性因素影響，法拍房供應(yīng)規(guī)模3.2萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高，成交3215套。6月掛拍法拍房平均起拍折價(jià)率為28.4%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為2025年以來第二低點(diǎn)；成交法拍房的平均折價(jià)率31.3%，環(huán)比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

一名銀行業(yè)內(nèi)人士對記者表示，在法拍不奏效的情況下，也有銀行會選擇實(shí)物抵債，辦理完產(chǎn)權(quán)過戶后，再擇機(jī)出售房產(chǎn)。