“白紙黑字的合同在此，這房子就該是我的！”這恐怕是多數(shù)人心中根深蒂固的觀念。然而，在真實(shí)的商業(yè)世界與法律實(shí)踐中，一紙合同未必能讓你高枕無(wú)憂。當(dāng)開發(fā)商將一套房產(chǎn)賣給兩位不同的買家，雙方都手握購(gòu)房合同，而房子只有一套時(shí)，法律的天平會(huì)傾向于誰(shuí)？已經(jīng)入住的一方，是否理所當(dāng)然地享有“居住權(quán)”？

今天，我們將以一個(gè)由最高人民法院最終裁決的真實(shí)案件為藍(lán)本，層層剖析“一房?jī)少u”背后的法律邏輯，帶您領(lǐng)略“物權(quán)”與“債權(quán)”的交鋒，并深入理解法律用以恢復(fù)失衡利益的利器——不當(dāng)?shù)美?/strong>制度。

一、一場(chǎng)源于“一房?jī)少u”的持久戰(zhàn)

本案的案情可謂一波三折，集中體現(xiàn)了法律關(guān)系的復(fù)雜性。

在“靖遠(yuǎn)某發(fā)電有限公司、蘭州某銀行股份有限公司不當(dāng)?shù)美m紛案”【案號(hào)：（2021）最高法民再249號(hào)】中，最高人民法院審理了這樣一起糾紛：

• 糾紛源起：1995年，蘭州某銀行與某開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同；次年，該開發(fā)商又將同一處房產(chǎn)賣給了靖遠(yuǎn)某發(fā)電有限公司（下稱“靖遠(yuǎn)某電”）。
• 權(quán)利分化：1998年1月23日，靖遠(yuǎn)某電依法辦理了產(chǎn)權(quán)登記，取得了《房屋所有權(quán)證》，在法律上成為了房屋的“主人”。然而，吊詭的是，從同一天起，蘭州某銀行卻開始實(shí)際占有并使用這處房產(chǎn)。
• 矛盾升級(jí)：蘭州某銀行在長(zhǎng)期占有后，于2011年通過(guò)向房管部門出具承諾“承擔(dān)一切法律、經(jīng)濟(jì)責(zé)任”等方式，也為該房產(chǎn)辦理了所有權(quán)證，造成了“一房?jī)勺C”的混亂局面。
• 物權(quán)歸位：靖遠(yuǎn)某電為維護(hù)自身權(quán)利，提起行政訴訟，最終法院判決撤銷了登記機(jī)關(guān)為蘭州銀行頒發(fā)的房產(chǎn)證。至此，案涉房屋唯一的合法所有權(quán)人被法律明確為靖遠(yuǎn)某電。
• 訴請(qǐng)賠償：塵埃落定后，靖遠(yuǎn)某電將蘭州某銀行告上法庭，訴其構(gòu)成“不當(dāng)?shù)美保笃渲Ц堕L(zhǎng)年占用房屋所應(yīng)付的“租金”。

蘭州市中級(jí)人民法院一審支持了靖遠(yuǎn)某電，但甘肅省高級(jí)人民法院二審卻認(rèn)為蘭州某銀行基于購(gòu)房合同的占有“具有法律根據(jù)”，不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，駁回了靖遠(yuǎn)某電的訴求 。最終，最高人民法院通過(guò)再審，糾正了二審判決，為本案畫上了句號(hào)。

二、法律的“天平”：為何房產(chǎn)證的“分量”重于購(gòu)房合同？

【核心法理一：物權(quán)與債權(quán)】

最高法的判決精妙地為我們上了一堂關(guān)于“物權(quán)”與“債權(quán)”的公開課。要理解判決，必須先厘清這兩種權(quán)利的天壤之別。

1. 解碼兩種權(quán)利——合同上的“債權(quán)”與房本上的“物權(quán)”

• 債權(quán)：一種“對(duì)人權(quán)”當(dāng)你簽訂一份購(gòu)房合同，你便獲得了“債權(quán)”。這是一種請(qǐng)求權(quán)，是要求合同相對(duì)方（開發(fā)商）為你履行特定行為（如交付房屋、辦理過(guò)戶）的權(quán)利。它的特點(diǎn)是相對(duì)性，即你只能向與你簽約的人主張權(quán)利。好比你預(yù)定了一家餐廳的座位，你只能要求這家餐廳為你留位，而不能拿著預(yù)定憑證去要求其他任何餐廳為你服務(wù)。在本案中，蘭州銀行的購(gòu)房合同賦予了它向開發(fā)商主張權(quán)利的“債權(quán)”。
• 物權(quán)：一種“對(duì)世權(quán)”而當(dāng)你通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，將房屋登記在自己名下，你便獲得了“物權(quán)”（所有權(quán)）。這是一種絕對(duì)的支配權(quán)，你可以對(duì)你的房屋占有、使用、收益和處分，并有權(quán)排除任何人的干涉。它的特點(diǎn)是絕對(duì)性對(duì)世性，即你可以向全世界宣告“這房子是我的”。這好比你已經(jīng)坐進(jìn)了餐廳的座位，任何人未經(jīng)你允許都不能再來(lái)坐這個(gè)位置。靖遠(yuǎn)某電通過(guò)登記取得的房產(chǎn)證，賦予它的正是這種強(qiáng)大的“物權(quán)”。

2. “登記”——物權(quán)的“身份證”

為何法律如此看重“登記”？《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。這就是物權(quán)公示原則。法律要求物權(quán)變動(dòng)必須通過(guò)一種公開的方式（登記）讓社會(huì)公眾知曉，目的是為了維護(hù)交易安全和秩序。如果僅憑一紙秘密的合同就能決定房屋歸屬，那么任何想買房的人都無(wú)法確定賣家是否是真正的權(quán)利人，交易將充滿巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

3. 案件剖析：為何蘭州某銀行的占有沒(méi)有“法律根據(jù)”？

最高法院正是基于上述法理，認(rèn)定蘭州某銀行的占有“沒(méi)有法律根據(jù)”。這里的“根據(jù)”必須是能對(duì)抗靖遠(yuǎn)某電物權(quán)的根據(jù)。蘭州某銀行的購(gòu)房合同是其與開發(fā)商之間的“債權(quán)”關(guān)系，不能用來(lái)對(duì)抗靖元某電已經(jīng)合法取得的“物權(quán)”。對(duì)于靖遠(yuǎn)某電這位新“房主”而言，蘭州某銀行的占有沒(méi)有任何合法授權(quán)，因此構(gòu)成無(wú)權(quán)占有 。二審判決混淆了債權(quán)合同關(guān)系與物權(quán)歸屬，將蘭州某銀行對(duì)開發(fā)商的合同權(quán)利，錯(cuò)誤地當(dāng)成了對(duì)抗新物權(quán)人的“法律根據(jù)”。

三、占了不該占的便宜，法律如何“算賬”？

【核心法理二：不當(dāng)?shù)美?/strong>

明確了蘭州某銀行的占有沒(méi)有法律根據(jù)后，下一個(gè)問(wèn)題就是：它是否需要為多年的占用“買單”？這里就要用到“不當(dāng)?shù)美敝贫取?/p>

1. 什么是“不當(dāng)?shù)美保?/strong>

《民法典》第九百八十五條定義了不當(dāng)?shù)美骸暗美藳](méi)有法律根據(jù)取得不當(dāng)利益的，受損失的人可以請(qǐng)求得利人返還利益。”其構(gòu)成需滿足四個(gè)環(huán)環(huán)相扣的條件：

• 一方得利：蘭州某銀行無(wú)償使用了本應(yīng)支付租金才能使用的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，節(jié)省了巨額費(fèi)用，這是一種“消極得利”。
• 他方受損：靖遠(yuǎn)某電作為合法房主，卻無(wú)法使用或出租房屋獲利，遭受了租金損失。
• 因果關(guān)系：靖遠(yuǎn)某電的損失，正是由蘭州某銀行的無(wú)權(quán)占有這一得利行為直接造成的。
• 無(wú)法律根據(jù)：已如前述，蘭州某銀行的占有對(duì)于物權(quán)人靖遠(yuǎn)某電而言，沒(méi)有法律根據(jù)。

四要件全部滿足，蘭州某銀行構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，返還利益于法有據(jù)。

2. “善意”與“惡意”：一念之差，責(zé)任大不同

那么，應(yīng)該從何時(shí)開始計(jì)算占用費(fèi)？是1998年還是更晚？最高法的判決再次展現(xiàn)了司法的精準(zhǔn)與公允，引入了對(duì)得利人主觀狀態(tài)的考量。

法律將得利人區(qū)分為“善意”與“惡意”。“善意”指得利時(shí)不知道其獲利沒(méi)有法律根據(jù)；“惡意”則指明知或應(yīng)當(dāng)知道。根據(jù)《民法典》第九百八十七條，惡意得利人需要返還的范圍更廣。

※在本案中，最高法認(rèn)為：

• 在占用初期，沒(méi)有證據(jù)表明蘭州某銀行確切知道房屋已登記在他人名下，可暫認(rèn)定為“善意”。
• 轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2010年。卷宗材料顯示，2010年10月18日，蘭州市房管局向市政府的請(qǐng)示中提到蘭州某銀行“無(wú)法提供房屋登記的完整資料”，以及2010年12月3日蘭州某銀行向登記中心出具《承諾書》，承諾自行承擔(dān)因產(chǎn)權(quán)糾紛引發(fā)的一切責(zé)任。這些證據(jù)足以證明，至遲自2010年10月18日起，蘭州某銀行對(duì)其占有房屋的權(quán)利瑕疵是明知的，其主觀狀態(tài)由“善意”轉(zhuǎn)為“惡意” 。

因此，最高法判決蘭州某銀行應(yīng)從2010年10月18日起，參照同地段租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)，直至其與靖遠(yuǎn)某電簽訂正式租賃合同為止。這一判決既懲罰了惡意占有的行為，也體現(xiàn)了法律對(duì)復(fù)雜歷史事實(shí)的精細(xì)化裁量。

四、普通人如何避開“一房?jī)少u”的坑？

【法律錦囊】

這個(gè)案件情節(jié)復(fù)雜，但其傳遞給我們的法律啟示卻十分清晰：

1. 查冊(cè)是“金科玉律”：購(gòu)買二手房前，務(wù)必親自或委托專業(yè)人士到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)狀況（俗稱“查冊(cè)”），確認(rèn)房屋是否存在抵押、查封或一房二賣等權(quán)利瑕疵。
2. 登記是“定心丸”：簽訂購(gòu)房合同只是第一步。請(qǐng)以最快速度與賣家共同辦理過(guò)戶登記手續(xù)。只有當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上出現(xiàn)你的名字時(shí)，你才真正從法律上擁有了這套房子。
3. 認(rèn)清合同的“邊界”：深刻理解合同的相對(duì)性。一旦發(fā)現(xiàn)“一房?jī)少u”，若你不是獲得產(chǎn)權(quán)的一方，你的主要維權(quán)對(duì)象是違約的開發(fā)商或賣家。應(yīng)依據(jù)合同追究其違約責(zé)任，包括返還購(gòu)房款、支付違約金及賠償損失。強(qiáng)行占有房屋并非上策，反而可能使自己陷入“不當(dāng)?shù)美钡木车亍?/li>
4. 權(quán)利受損，及時(shí)“亮劍”：法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺(jué)的人。當(dāng)你發(fā)現(xiàn)自己的物權(quán)受到侵害時(shí)，應(yīng)立即采取行動(dòng)，發(fā)函警告、提起訴訟，切勿因拖延而導(dǎo)致維權(quán)成本增加，甚至超出訴訟時(shí)效。

五、結(jié)語(yǔ)

一份購(gòu)房合同，承載著一個(gè)“家”的夢(mèng)想。但唯有經(jīng)過(guò)法律程序的最終確認(rèn)，這個(gè)“家”的根基才算穩(wěn)固。通過(guò)本案，我們應(yīng)深刻認(rèn)識(shí)到，在現(xiàn)代法治社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)登記是捍衛(wèi)我們財(cái)產(chǎn)權(quán)利的最強(qiáng)盾牌，而“不當(dāng)?shù)美敝贫葎t是維護(hù)社會(huì)公平、糾正非正常利益變動(dòng)的最后一道防線。

（免責(zé)聲明：本文僅為基于法律規(guī)定及公開案例的個(gè)人解讀和普法分享，不構(gòu)成法律意見(jiàn)。由于個(gè)案情形千差萬(wàn)別，如遇具體法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢專業(yè)律師。）

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原文出自：微信公眾號(hào)【法律知否】

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