2025年9月，南通市區(qū)（包含崇川區(qū)、開發(fā)區(qū)、蘇錫通園區(qū)，下同）新房市場(chǎng)在傳統(tǒng)旺季呈現(xiàn)出復(fù)雜的“弱復(fù)蘇”態(tài)勢(shì)。

據(jù)「新知南通研究院」不完全統(tǒng)計(jì)，9月市區(qū)新發(fā)住宅銷售許可證6張，新增房源460套，供應(yīng)量環(huán)比上漲約58%，但與去年同期相比卻大幅下滑約66%。

成交數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)這種矛盾態(tài)勢(shì)。目前市區(qū)主力在售新房項(xiàng)目共計(jì)約57個(gè)（剔除尾盤），9月總備案約308套，環(huán)比上漲約27%，同比仍下滑約13%。

這種“環(huán)比增、同比降”的特征，反映出當(dāng)前市場(chǎng)回暖動(dòng)力依舊不足，房企在推盤節(jié)奏上依舊持審慎策略，購(gòu)房者信心的完全恢復(fù)仍需時(shí)日。

再來看庫(kù)存數(shù)據(jù)。截至9月末，市區(qū)新房狹義庫(kù)存（已獲銷許未備案）約1.1萬套，按照近一年月均流速（約465套）估算，去化周期約23.59個(gè)月，較8月末延長(zhǎng)約0.49個(gè)月。

廣義庫(kù)存（狹義庫(kù)存 + 未獲銷許潛在庫(kù)存）高達(dá)約2.2萬套，按相同流速估算，去化周期將拉長(zhǎng)至約47.32個(gè)月，較8月末再增0.43個(gè)月，庫(kù)存壓力持續(xù)加劇。

Part.1

項(xiàng)目分化

冷熱不均的馬太效應(yīng)

在整體動(dòng)能不足背景下，不同項(xiàng)目表現(xiàn)高度分化，馬太效應(yīng)愈發(fā)凸顯。

蘇錫通板塊大華鉑璟灣與老城區(qū)虹橋板塊錦鴻府，9月均備案38套并列榜首。

錦鴻府作為南通城市更新項(xiàng)目，今年7月首次取證，目前已推出8棟共359套房源，已備案38套，已獲銷許去化率約11%。

緊隨其后的兩個(gè)項(xiàng)目都由中海出品——老城區(qū)中海臻如府備案28套持續(xù)霸榜，新東區(qū)中海盛和觀山樾備案17套亦可圈可點(diǎn)。

值得一提的是，9月TOP10榜單出現(xiàn)了兩張“新面孔”——南光澳門中心備案17套，澐璽祿備案11套。

特別澐璽祿項(xiàng)目，自去年12月入市至今年8月底，累計(jì)僅備案8套，9月的突然發(fā)力究竟是曇花一現(xiàn)還是逆市熱銷，仍需進(jìn)一步觀察。

市場(chǎng)的另一端，是滯銷項(xiàng)目困境加劇。9月“0成交”項(xiàng)目數(shù)量依然達(dá)到了17個(gè)，甚至其中多個(gè)項(xiàng)目已連續(xù)幾個(gè)月“顆粒無收”。

?金鷹世界尚府，連續(xù)六個(gè)月“0成交”

? 遠(yuǎn)創(chuàng)宸樾，連續(xù)三個(gè)月“0成交”

? 澐河天璽，連續(xù)兩個(gè)月“0成交”

還有一些項(xiàng)目，雖成功“破0”，但表現(xiàn)一直差強(qiáng)人意，比如——

?北城壹號(hào)，入市超24個(gè)月，累計(jì)僅備案11套，整盤去化率僅約1%

? 龍憩苑，入市超9個(gè)月，累計(jì)僅備案14套，整盤去化率僅約4%

? 紫瑯吾島，入市超15個(gè)月，累計(jì)僅備案49套，整盤去化率僅約9%

Part.2

板塊表現(xiàn)

核心地段的競(jìng)爭(zhēng)力

從地理分布觀察，不同板塊表現(xiàn)差異顯著，核心地段價(jià)值在調(diào)整期充分彰顯。

開發(fā)區(qū)和原港閘，表現(xiàn)尤為低迷，9月成交量?jī)H個(gè)位數(shù)，幾乎陷入“整體滯銷”狀態(tài)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月末，開發(fā)區(qū)狹義庫(kù)存去化周期高達(dá)約53個(gè)月，廣義庫(kù)存去化周期更達(dá)114個(gè)月，成為全市去化壓力最大的板塊。

原港閘狹義庫(kù)存去化周期約38個(gè)月，廣義庫(kù)存去化周期高達(dá)68個(gè)月，去化壓力同樣不容小覷。

相較而言，9月去化表現(xiàn)較好的是老城區(qū)，備案71套。老城區(qū)目前在售項(xiàng)目數(shù)量最少但成交量最高，印證了核心地段資產(chǎn)在調(diào)整期的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力。

同樣屬于核心板塊的中創(chuàng)區(qū)，9月備案56套表現(xiàn)尚可。但中創(chuàng)區(qū)目前廣義庫(kù)存去化周期高達(dá)47個(gè)月，且板塊內(nèi)還有多宗已出讓未入市地塊，潛在壓力依然懸頂。

Part.3

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

低容積率的稀缺性

從產(chǎn)品類型分析，不同容積率項(xiàng)目，面臨截然不同的市場(chǎng)前景。

57個(gè)主力在售項(xiàng)目中，容積率1.5以下的低密項(xiàng)目?jī)H有8個(gè)，屬于市場(chǎng)中的稀缺資源。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，這類產(chǎn)品近一年月均去化約32套，截至9月底廣義庫(kù)存近1200套，估算去化周期約36個(gè)月。

容積率1.5-2.0區(qū)間的28個(gè)項(xiàng)目，構(gòu)成市場(chǎng)供應(yīng)主體，近一年月均備案約296套，截至9月底廣義庫(kù)存超12000套，估算去化周期約41個(gè)月。

容積率2.0以上的21個(gè)高層項(xiàng)目，面臨最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，近一年月均備案約136套，截至9月底廣義庫(kù)存近8800套，估算去化周期約65個(gè)月。

可以看到，小高層及高層仍是市場(chǎng)絕對(duì)主流，但去化周期普遍偏長(zhǎng)，反映出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下的流動(dòng)性困境。

相比之下，低容積率產(chǎn)品雖當(dāng)前去化相對(duì)健康，但隨著如濠東璟園、盛和觀濠別院、萬濠東郡、星湖玥等項(xiàng)目取證開盤，該細(xì)分賽道競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。

與此同時(shí)，大量高位庫(kù)存的高層產(chǎn)品為加速去化，可能將進(jìn)一步深化價(jià)格調(diào)整，市場(chǎng)格局或迎來新一輪洗牌。

數(shù) 據(jù) 說 明

*數(shù)據(jù)來源：通房e辦

*統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2025年10月9日

*備案存在延遲，數(shù)據(jù)僅供參考

*轉(zhuǎn)載或引用，請(qǐng)注明來源「新知南通研究院」