好久沒更新，這次回老家事兒挺多，主要是帶女朋友見家長。感覺還不錯。

記得國慶前聊到某個大V的房地產(chǎn)廣告，后臺有讀者留言，說想聽聽我對這事怎么看。

這不是剛好假期在家刷手機，看到央視《面對面》的那期節(jié)目，主角是朱民。

他講的挺有意思的，尤其講房地產(chǎn)的時候，基本能看出上面對未來樓市的態(tài)度。

咱們今天就順著這事，聊聊央視到底在釋放什么信號。

朱民這個人吧，分量不輕的，干過央行副行長，當過IMF副總裁，現(xiàn)在在清華搞金融研究。

換句話來講，在財經(jīng)圈里也 是 屬于教父級的人物。

這次央視請他來，我猜不是隨便找個人聊聊天，應該是 想讓 他在這個時間點給全國老百姓打劑”強心針”。

這次節(jié)目主題叫“方向與信心”，光聽名字就知道意思了。告訴大家別慌，中國經(jīng)濟的韌性很強，生活會越來越好的。

節(jié)目一開始還挺正能量的，聊外貿(mào)，聊消費，氣氛都挺輕松的。

后面聊到房地產(chǎn)，朱民的口氣直接就變了。

他沒拐彎抹角，第一句話就是“房地產(chǎn)需求會減少，估值會下降”。在央視這么嚴肅的節(jié)目里，這么直白地說房價要降，這是比較少見的。

主持人明顯也愣了一下，趕緊插話問他：“會不會影響信心？”。要知道，這種打斷在采訪里其實挺忌諱的，但主持人為什么要打斷？

因為節(jié)目主題是“方向與信心”，不能讓專家一直往“房價下跌”這個方向說下去，不然整個氛圍就徹底垮掉了。

可朱民的回答反而更有意思，他說：“如果你認識到這件事，就不會影響信心。如果你買房子還想像90年代那樣漲100倍，你永遠沒有信心，你一輩子都沒有信心，你的孫子都沒有信心”。

這句話分量太重了。

意思很清楚：別再指望房價繼續(xù)無限上漲了，那種時代過去了。你要是還活在過去那個邏輯里，你永遠都會焦慮。

我感覺朱民這次站的是“成本派”的角度。

他認為房子是民生的成本，不是拿來炒作的資產(chǎn)。

如果房價持續(xù)上漲，老百姓掏空六個錢包買房，意味著吃穿用度全被壓縮，其他消費都被擠走了，經(jīng)濟反而更脆弱。

這跟“資產(chǎn)派”的邏輯完全相反。

資產(chǎn)派的觀點是：房子就是居民最重要的資產(chǎn)，穩(wěn)住房價就是穩(wěn)住老百姓的財富，也就是穩(wěn)住經(jīng)濟。

這兩派邏輯都對，但方向幾乎完全相反。

一個是讓房價自然回歸，一個是想辦法把房價托住。

現(xiàn)在的問題是，為什么朱民能在央視的公開場合，把“成本派”的觀點敢說得這么透？

我感覺這本身是一個信號：高層已經(jīng)在傾向于接受房地產(chǎn)的泡沫時代過去了這個現(xiàn)實。

之前大家習慣性覺得政策會救房價，但政策真要救的，其實是防止系統(tǒng)性金融風險。

這點其實文件已經(jīng)說的很直白了。大家應該耳朵都聽出繭來了吧。

如果房價下跌不會引發(fā)系統(tǒng)性風險，政府沒必要花大力氣去托。換句話說，救的是金融體系，不是你住的房子。

到這兒，節(jié)目的畫風就有點戲劇性了：開頭是信心滿滿，聊到樓市突然壓下去，然后主持人趕緊控場，最后朱民又用“接受現(xiàn)實也是信心”把主題串了回去。

你要說央視不懂控場，那肯定不可能。說朱民不知道分寸，那也不至于。

我有種大膽的猜測，他們是故意的——要讓大家聽到一個清晰的信號：別再幻想房價無限上漲，真正值得信心的是中國制造業(yè)，是新興產(chǎn)業(yè)，是未來的方向。

至于朱民為何會說房價很難再漲？

這背后其實有一套特別現(xiàn)實的邏輯，主要是四個方面。

第一個就是人口。

中國的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)拐點很明顯了，出生率連年下降，結(jié)婚率也斷崖式下跌。

大家都知道買房最大的動力是結(jié)婚生娃，可現(xiàn)在年輕人結(jié)婚的少了，生娃的更少了，自然需求就跟著下來了。

朱民提到一個數(shù)據(jù)：咱們?nèi)司》棵娣e已經(jīng)42平米，達到了歐洲的水平。

可問題是，我們的人均GDP只有歐洲的一半不到。

這意味著我們的房子數(shù)量和面積已經(jīng)夠了，但收入沒跟上。

這種情況下，你指望房價還能再翻倍，幾乎是很難的。

第二個因素是供給。

過去二十年，全國各地瘋狂蓋房子，很多三四線城市根本沒人了，還在大興土木。

這次國慶回家，剛好在縣城里走一圈，房子一個比一個新，價格卻沒人接盤，大多都空置在那里。

我到網(wǎng)上仔細查了下數(shù)據(jù)，全國的住房總量已經(jīng)遠遠超過了剛需人口。

用經(jīng)濟學里最簡單的一句話總結(jié)：供大于求。

供過于求的東西，價格自然下不去哪里漲。

第三個因素是心態(tài)的變化。

過去買房子，大家都覺得是穩(wěn)賺不賠，哪怕掏空六個錢包也得上車。

可現(xiàn)在呢？一旦大家意識到房價未必能漲，甚至還可能跌，整個邏輯就變了。

你可能會說，這不就是預期轉(zhuǎn)弱嘛。

對，就是預期。

一旦預期徹底轉(zhuǎn)了彎，市場就不一樣了。

過去你恨不得提前透支未來幾十年的收入買房，現(xiàn)在很多人反而在想：“我為什么要當接盤俠？”

這也是朱民在節(jié)目里提醒大家的點——如果你還指望像90年代那樣房價100倍往上漲，那你這輩子都不會有信心。因為這種預期本身就是不可能再發(fā)生的。

第四個因素是政策的取向。

以前地方政府嚴重依賴土地財政，賣地就是大頭收入，當然要想方設(shè)法托住房價。

現(xiàn)在中央定調(diào)是房住不炒，而且大力推動租賃市場。

朱民還特意提到歐洲的例子，說很多國家年輕人一輩子租房很正常。說實話，十年前要是誰敢在央視節(jié)目里這樣說，估計要被噴成篩子。

可現(xiàn)在官方開始強調(diào)租房的合理性了，這本身就說明未來的方向是“降低住房在家庭支出里的比重”，而不是繼續(xù)推高。

有人可能還會問，那是不是就意味著房價一定會一路跌下去？

也不至于。

朱民也沒說“崩盤”，他說的是“很難漲”。

注意，這中間差別可大了。

房價短期下跌，長期企穩(wěn)，這是最可能的走勢。

換句話說，別再指望靠房子發(fā)財，但你真要說它馬上歸零，也不現(xiàn)實。

畢竟大城市還有需求，畢竟房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟里依舊占了很大比重。

真正危險的是局部性的爛尾盤和債務(wù)風險，但這個層面政府一定會兜底。

所以總結(jié)下來就是：人口少了，房子多了，收入沒跟上，政策方向也變了。

四大因素疊加在一起，決定了“房價難再大漲”不是某個人的個人觀點，而是大趨勢。

朱民敢在央視說出來，不是因為他敢說，而是因為這已經(jīng)是官方想讓大家接受的共識。

聊完房地產(chǎn)，朱民在節(jié)目里突然哽咽了。

你要知道，他這種能量的人不是那種容易被情緒帶走的人，能讓他哽咽的只有一件事：中國制造業(yè)的崛起。

他說中國制造業(yè)占全球的30.3%，比美國、日本、德國、韓國加起來還多。

他為中國工程師驕傲，為中國制造驕傲。

這話不是空話，里面有很強的指向：房地產(chǎn)的時代過去了，真正值得托付信心的，是制造業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)。

很多人習慣性地把房價當成“晴雨表”，覺得房價跌了就是經(jīng)濟要完蛋。

但你看清楚邏輯就知道，這其實是錯覺。

房價本質(zhì)上是過去二十年那套“土地財政+城鎮(zhèn)化”的結(jié)果，是一種階段性紅利。

當紅利耗盡，它自然就要回歸。

而現(xiàn)在中國經(jīng)濟要找的是下一個支點。朱民指的很明確：高端制造、新能源、人工智能、服務(wù)業(yè)升級。

這才是新的增長引擎。

房子能不能漲，歸根結(jié)底還是得看你收入能不能漲。收入漲了，房價自然能穩(wěn)住。收入漲不上去，你房子再多也沒人接盤。

這背后還有個更深的邏輯。以前我們習慣于“房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟”，所有資源都往里砸，結(jié)果制造業(yè)、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)被擠壓。

你想啊，大把人背著30年房貸，哪還有精力折騰創(chuàng)業(yè)？

企業(yè)把大把資金投進土地拍賣里，哪還有資本做研發(fā)？房地產(chǎn)變成了一個黑洞，吸走了太多養(yǎng)分。

現(xiàn)在轉(zhuǎn)向成本派的邏輯，就是要硬生生把這個局面扭過來，讓錢不再流向炒房，而是流向科技、制造和服務(wù)。

短期看，這會讓很多人不適應，尤其是手里有房的人，感覺財富縮水。

但長遠看，這是唯一能讓中國經(jīng)濟繼續(xù)走下去的路。

這次這個節(jié)目雖然叫“方向與信心”，但它真正想傳達的，不是“房價會再漲你們放心”，而是“別再把希望寄托在房子上了”。

接受房價難漲這個現(xiàn)實，反而能讓你心里更踏實。因為你知道方向在哪。方向不是回到過去的房地產(chǎn)盛宴，而是往前走，去開辟新的產(chǎn)業(yè)，新的機會。

那有人會問了，我普通老百姓，既不是工程師，也不是企業(yè)家，我能分到啥紅利？

其實服務(wù)業(yè)升級就是給普通人留下的口子。

高端制造讓頂尖人才賺到錢，但這些錢最終會通過消費、通過服務(wù)業(yè)流向更多普通人。

比如新能源車火了，背后是整個產(chǎn)業(yè)鏈數(shù)百萬個崗位。人工智能爆發(fā)了，背后是無數(shù)培訓、應用、運維的機會。

你可能沒法設(shè)計芯片，但你完全可能在服務(wù)業(yè)里找到分到蛋糕的辦法。你想想，那些收入高的人不把錢投到房地產(chǎn)，就會去旅游、去消費。

所以朱民最后說的那句話挺意味深長的：“買房是被迫的，但租房是選擇。當你能選擇的時候，你就會有信心。”

這句話其實可以套用到整個經(jīng)濟邏輯上。

過去我們很多選擇是被迫的，被迫上車買房，被迫追趕潮流，被迫透支未來。

現(xiàn)在慢慢開始有了更多的選擇，哪怕只是選擇不把全部希望壓在房子上，那也是一種自由。

說到底，房價漲不漲已經(jīng)不是最關(guān)鍵的問題了。

更關(guān)鍵的是，你能不能看清楚大方向，然后在里面找到屬于自己的位置。

房地產(chǎn)時代過去了，中國制造的時代正在上路，這才是值得真正托付信心的地方。

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