拿到新房鑰匙

本是喜事一樁

業(yè)主卻因

與物業(yè)公司產(chǎn)生分歧

遭遇水電全無的困境

物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系是如何確立的？

物業(yè)公司能否以

特定費用未繳為由拒絕交付水電卡？

基本案情

某置業(yè)公司欠付任某借款，經(jīng)雙方協(xié)商，由該置業(yè)公司將未出售的四套案涉房屋交付任某，通過以物抵債方式抵償借款。后某置業(yè)公司將案涉四套房屋的鑰匙交付任某。因水卡、電卡未交付，任某將某置業(yè)公司及某物業(yè)公司訴至法院。某置業(yè)公司表示，交付水電卡系物業(yè)公司義務(wù)，且已多次協(xié)助任某向物業(yè)公司申請交付水電卡，因物業(yè)公司提出任某應(yīng)先繳納中央空調(diào)安裝費再行交付水電卡，雙方互不妥協(xié)才導(dǎo)致任某無法使用水電。某物業(yè)公司則稱，未與任某建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，沒有義務(wù)向任某交付水電卡。

法院審理

法院審理認(rèn)為，某物業(yè)公司依據(jù)與案涉房屋建設(shè)單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，任某通過以物抵債的方式獲得房屋成為該小區(qū)業(yè)主后，與某物業(yè)公司建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，某物業(yè)公司以未與任某訂立物業(yè)服務(wù)合同為由拒絕交付水電卡，該抗辯理由于法無據(jù)，不能成立。且某物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，無權(quán)以任某未繳納中央空調(diào)安裝費為由扣留任某案涉房屋的水電卡。最終，法院判決某物業(yè)公司為任某辦理水電卡相關(guān)手續(xù)。

法官說法

合法有效的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)均具有法律約束力。《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定：“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”這意味著建設(shè)單位與物業(yè)買受人之間不僅對房屋買賣合同達(dá)成合意，且包括對前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的法定概括轉(zhuǎn)讓。當(dāng)區(qū)分所有權(quán)建筑物的專有權(quán)在建設(shè)單位和業(yè)主之間發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)單位依法訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系根據(jù)法律規(guī)定也一并轉(zhuǎn)讓。本案中，某物業(yè)公司依據(jù)與案涉房屋建設(shè)單位的前期物業(yè)服務(wù)合同為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。某置業(yè)公司取得案涉房屋產(chǎn)權(quán)后，又將房屋以以物抵債的方式抵償給任某，任某自然成為某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)區(qū)域的業(yè)主，某物業(yè)公司和任某依法概括承受前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，均應(yīng)受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束。

《民法典》第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費?！蓖恚飿I(yè)公司也不能以其他不合理的理由，如強制繳納中央空調(diào)安裝費、天然氣初裝費等，扣留業(yè)主的水卡、電卡，從而限制業(yè)主用水用電。水、電、氣、熱等資源的供應(yīng)屬于公共服務(wù)的提供，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是上述公共服務(wù)的提供者。雖然出于管理方便的需要，供水、供電等企業(yè)會采取授權(quán)的方式委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行一定程度的管理，比如代為收費、代為簡單維修等，但是水、電的供應(yīng)主體始終是供水和供電企業(yè)，存在供水、供電合同關(guān)系的是供水、供電企業(yè)和用戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不是供水、供電合同的當(dāng)事人，無權(quán)扣留任某案涉房屋的水卡、電卡。

法條鏈接

《物業(yè)管理條例》

第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

《中華人民共和國民法典》

第九百四十四條第三款 物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

來源：豫法陽光公眾號