來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · 羅嘉欣

頭圖來源 · 贏商網(wǎng)

近日，三亞商業(yè)市場迎來標(biāo)志性事件：三亞天悅城正式與華潤萬象生活達成簽約合作，標(biāo)志著海南首座輕奢購物中心即將迎來全新運營方。而萬象商業(yè)以輕資產(chǎn)方式落子CBD，也預(yù)示著三亞——這座熱帶海濱旅游城市的商業(yè)格局，拉開全新序幕。

01.

一場將改變城市商業(yè)格局的強強聯(lián)合

在贏商網(wǎng)看來，這是一場強強聯(lián)合的商業(yè)合作。作為國內(nèi)頭部商業(yè)運營商，華潤萬象生活的商業(yè)操盤能力，而三亞天悅城的不錯基底，為雙方奠定了合作基礎(chǔ)。

■核心區(qū)位，項目位于三亞中央商務(wù)區(qū)月川單元，緊鄰迎賓路商務(wù)軸，直接輻射CBD商圈及周邊高端社區(qū)，具備商業(yè)長期主義的區(qū)位條件。

■硬件品質(zhì)，業(yè)主方有打造標(biāo)桿商業(yè)的決心，項目由 海南慶豪地產(chǎn)打造，其在設(shè)計規(guī)劃之初就按照高標(biāo)準(zhǔn)打造，建筑融合熱帶美學(xué)與國際設(shè)計理念，內(nèi)部環(huán)形動線及高通透感的中庭及高規(guī)格空間尺度，可為引進優(yōu)質(zhì)品牌奠定物理基礎(chǔ)。

■品牌基礎(chǔ)，項目于2023年12月開業(yè)，開業(yè)時引進了Stella McCartney（海南首店）、CANALI（海南首店）、PATRIZIA PEPE（海南首店）等輕奢首店、克茗冰室（三亞首店）、三克映畫華南首家超級門店、魅KTV等。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，該商場目前超110+家進駐品牌中，全國連鎖型品牌占比超過80%，這為華潤萬象生活的升級運營提供了良好起點。

目前三亞城區(qū)常住人口超過120萬，中央商務(wù)區(qū)（CBD）已集聚34家世界500強企業(yè)及29家總部企業(yè)，消費需求亟待釋放。然而中心城區(qū)一站式品質(zhì)體驗消費目前呈現(xiàn)大悅城"一家獨大"。本地體驗型消費需求尚未得到充分滿足，于華潤萬象生活這是機會點。

對慶豪地產(chǎn)而言，與萬象生活合作可借助其專業(yè)運營能力實現(xiàn)資產(chǎn)增值，同時依托萬象商業(yè)的品牌背書提升項目市場影響力，進一步鞏固其在本地商業(yè)領(lǐng)域的標(biāo)桿地位。

因此，這場合作本質(zhì)是優(yōu)質(zhì)載體與專業(yè)運營能力的深度結(jié)合。

業(yè)內(nèi)人士表示，依托華潤萬象生活在全國運營超120個商業(yè)項目、104座購物中心在當(dāng)?shù)爻鞘袖N售額排名前三項目（2025上半年中期財報數(shù)據(jù)）的強大商業(yè)操盤經(jīng)驗，未來可快速提升天悅城的品牌級次，導(dǎo)入更多地文化藝術(shù)體驗資源，進一步豐富三亞CBD高品質(zhì)商業(yè)選擇。

02.

三亞 CBD 商業(yè)現(xiàn)狀：

大悅城"領(lǐng)跑"下的格局痛點

那么，華潤萬象生活攜手三亞天悅城，會對三亞的商業(yè)格局產(chǎn)生什么影響呢？

首先，說下三亞城市商業(yè)格局。

從城市規(guī)劃看，三亞呈現(xiàn)“三大發(fā)展核”——三亞灣中心城區(qū)、海棠灣國家海岸和崖州灣科技城。其中，本地商業(yè)消費主要集中在“大三亞灣中心城區(qū)”的核心——吉陽區(qū)。而作為三亞打造國際旅游消費中心城市的重要承載區(qū)域，未來三亞商業(yè)增量將集中在中心城區(qū)和海棠灣。

吉陽區(qū)是三亞的政治經(jīng)濟文化中心，坐擁全市城區(qū)常住人口的三分之一。據(jù)贏商大數(shù)據(jù)顯示，吉陽區(qū)現(xiàn)有四大商圈，包括迎賓路商圈、解放路商圈、動車站商圈和大東海商圈，存量商業(yè)體量超過90萬㎡。

數(shù)據(jù)顯示，三亞貢獻了海南離島免稅銷售總額的60%，呈現(xiàn)“免稅單極繁榮，深度消費粘性不足”的景象。近兩年伴隨著天悅城、大悅城、夏日站等集中入市，這種狀態(tài)得到了一定程度上的改善。于三亞本地消費者而言，解放路的煙火氣，與迎賓路的品質(zhì)消費，正成為三亞本地消費的雙核。

迎賓路商圈

解放路商圈——藍(lán)海購物廣場（贏商網(wǎng)拍攝）

但是，對比海口，三亞商業(yè)在餐飲、文體娛、生活服務(wù)、兒童親子等體驗業(yè)態(tài)方面仍存在明顯的差距，本地體驗型消費相對匱乏，這也成為三亞城市商業(yè)升級的核心發(fā)力方向。

而關(guān)鍵突破口之一，就在三亞中央商務(wù)區(qū)（CBD）。

從現(xiàn)狀看，作為三亞唯一全力建設(shè)的城市級CBD、海南自貿(mào)港核心承載區(qū)，三亞中央商務(wù)區(qū)地處三亞灣中心城區(qū)核心，由東岸、月川、鳳凰海岸三大板塊構(gòu)成，通過迎賓路串聯(lián)形成一體化發(fā)展格局。目前形成“3+3”商業(yè)格局，存量商業(yè)體量超過50萬㎡。在營項目，整體呈現(xiàn)"頭部領(lǐng)跑、競爭不均"的特點。

三亞中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖

其中，三亞大悅城的"霸主地位"尤為突出。該項目2024年10月開業(yè)。作為國內(nèi)頭部商業(yè)品牌，引入UNIQLO、MAIA ACTIVE、SALOMON、SPECIALIZED等超60%首店/旗艦店，開業(yè)以來一直穩(wěn)居三亞購物熱門榜首位。

大悅城能夠脫穎而出關(guān)鍵有三，其一，一站式零售文娛體驗和雨林主題社交場景，深受年輕人喜愛。其二，三亞本地餐飲業(yè)態(tài)較為單一，而項目一次性引進了30多家外地連鎖品質(zhì)餐飲首店，成為餐飲品類最豐富的商場，構(gòu)成稀缺性競爭力。其三，日常精細(xì)化運營水平高于其他商業(yè)體。有消費者表示“去大悅城，選擇足夠多。”

相比之下，其他項目或聚焦社區(qū)家庭消費（夏日站），或主打免稅零售（海旅超體、三亞灣壹號），在一站式品質(zhì)消費領(lǐng)域難以與大悅城抗衡。因此，華潤萬象生活落子三亞CBD，首要挑戰(zhàn)便是打破大悅城“一枝獨秀”的商業(yè)格局。

從商業(yè)體量及業(yè)態(tài)定位來說，三亞大悅城與天悅城是“貼身肉搏”的競爭對手，雙方直線距離僅約1.5公里。未來雙方是零和博弈（同質(zhì)化內(nèi)卷）抑或是差異化互補（錯位經(jīng)營），將直接決定CBD商圈的未來走向。

天悅城若能依托萬象系資源提升品牌進駐率和商業(yè)運營水平、優(yōu)化與豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，有望重塑三亞中心城區(qū)商業(yè)格局。而華潤萬象生活的入局，也將進一步加速CBD商業(yè)成熟度，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套競爭力。而三亞大悅城會如何應(yīng)戰(zhàn)，亦是未來商圈一大看點。

03.

卡位中央商務(wù)區(qū)

萬象商業(yè)“摸底”本地消費

隨著海南自貿(mào)港封關(guān)臨近，三亞商業(yè)正迎來政策紅利與消費升級的雙重機遇。從企業(yè)維度來看，簽約天悅城亦是其瞄準(zhǔn)本地消費的戰(zhàn)略落子，背后藏著對三亞的長遠(yuǎn)布局。

眾所周知，華潤置地已在三亞海棠灣規(guī)劃“世界級購物度假目的地”——商業(yè)體量超30萬方的三亞萬象城，由西安萬象城同款設(shè)計團隊Heatherwick Studio操刀，未來將面向全球游客。但三亞旅游市場的“淡旺季分別”特點，對商業(yè)項目日常運營構(gòu)成挑戰(zhàn)。

天悅城位于CBD核心，可依托周邊商務(wù)人群及高端社區(qū)客群，主打"本地消費基本盤"；同時借助三亞灣壹號、海旅超體的免稅客流外溢，吸引游客消費。這種"本地+游客"雙輪驅(qū)動模式，既能穩(wěn)定淡季客流，也能為未來三亞萬象城積累"主客共享"運營經(jīng)驗。

因此，萬象生活通過天悅城可快速切入本地市場，提前對三亞消費市場進行"摸底"，使其成為探索本地消費實踐的試驗田。

隨著2025年三亞灣壹號開業(yè)、天悅城攜手華潤萬象生活，三亞CBD將進入“多強爭霸”時代。對于消費者而言，這意味著更豐富的品牌選擇與體驗創(chuàng)新；對于城市而言，商業(yè)能級的躍升將加速三亞從“旅游城市”向“國際消費中心”的蛻變。這場商業(yè)合作的最終成效，或許將在未來2年揭曉答案。

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