苗野｜發(fā)自上海

在“滬六條”新政推動(dòng)下，上海樓市“金九”行情如期兌現(xiàn)。

據(jù)上海市房管局披露數(shù)據(jù)顯示，9月份，上海一、二手住房累計(jì)成交207萬(wàn)平方米，環(huán)比增加8%，同比增加24%。其中，一手住房成交55萬(wàn)平方米，環(huán)比增加28%，同比增14%；二手住房成交1.8萬(wàn)套，環(huán)比增加3%，同比增加27%。

“金九”行情背后，上海于8月25日出臺(tái)的樓市新政功不可沒(méi)。這一被業(yè)內(nèi)稱為“825新政”的政策包，通過(guò)調(diào)減外環(huán)外限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金等措施，有效激活了市場(chǎng)購(gòu)房需求和置換鏈條。

新房市場(chǎng)的“金九”成績(jī)?cè)凇般y十”開(kāi)局得到體現(xiàn)。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)8天假期，上海一手房網(wǎng)簽成交1283套，日均成交160.4套，較2024年國(guó)慶假期的日均98.7套增長(zhǎng)約63%。

與新房市場(chǎng)逆勢(shì)翻紅形成鮮明對(duì)比的是，上海二手房市場(chǎng)在“銀十”開(kāi)局大幅降溫。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)8天假期，上海二手房累計(jì)成交1133套，日均成交僅141.6套，較2024年國(guó)慶假期的日均304.7套下滑超53%。

“9月的整體成績(jī)符合市場(chǎng)預(yù)期，新房表現(xiàn)好于二手房，這跟政策的導(dǎo)向性有很大關(guān)系?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文?認(rèn)為，借助8月底政策，9月房企加速推盤(pán)市場(chǎng)呈現(xiàn)較好的承接力，“金九”得以兌現(xiàn)，接下來(lái)要重點(diǎn)關(guān)注外環(huán)周邊項(xiàng)目是否能延續(xù)9月的交易節(jié)奏，這也是“銀十”能否如期兌現(xiàn)的關(guān)鍵。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，9月底開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏加快，疊加十一假期促銷力度加大，上海新房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)。結(jié)合上半年多家房企在上海獲取較多優(yōu)質(zhì)地塊，且有望在四季度逐步入市，這些新增供應(yīng)將對(duì)新房銷售形成一定支撐，預(yù)計(jì)“銀十”市場(chǎng)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。

“金九”兌現(xiàn)

與以往不同，今年上?！敖鹁拧睒鞘谐尸F(xiàn)出高端項(xiàng)目與外圍區(qū)域同步活躍的獨(dú)特格局。

9月21日，黃浦區(qū)外灘街道的金陵華庭和靜安大寧的中建·玖上瑯宸同日開(kāi)盤(pán)，均實(shí)現(xiàn)售罄。金陵華庭二期推出120套房源，均價(jià)達(dá)20.5萬(wàn)元/平方米。中建·玖上瑯宸是中建玖合在上海內(nèi)環(huán)的首個(gè)豪宅項(xiàng)目，首期推出140套房源，備案均價(jià)14.68萬(wàn)元/平方米，同樣實(shí)現(xiàn)“日光”。

上海外環(huán)外市場(chǎng)成為本輪政策調(diào)整的最大受益者。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心監(jiān)測(cè)，今年9月，上海外環(huán)外的新盤(pán)日均成交比8月增加40%。二手房方面，外環(huán)外交易占比達(dá)到全市的57%。

中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜表示，新政實(shí)施首月，上海新房網(wǎng)簽成交量環(huán)比上漲19%，其中外環(huán)外成交占全市比重達(dá)73.45%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。閔行梅隴、寶山楊行等板塊的部分項(xiàng)目甚至實(shí)現(xiàn)了“三開(kāi)三罄”的亮眼成績(jī)。

9月26日，位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)的金茂棠前項(xiàng)目130套房源“日光”，成為“北上?！钡募t盤(pán)?！八拈_(kāi)四捷，項(xiàng)目五期164套房源已過(guò)會(huì)，均價(jià)5.3萬(wàn)元/平方米，總價(jià)約420萬(wàn)～880萬(wàn)元/套，旨在搶占四季度市場(chǎng)?！痹擁?xiàng)目營(yíng)銷人員表示，客戶來(lái)訪量超出預(yù)期。

新政疊加開(kāi)發(fā)商的策略和速度，市場(chǎng)熱情被激發(fā)。據(jù)上海市房管局披露的數(shù)據(jù)，9月上海共43個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)，平均認(rèn)購(gòu)比為0.75，高于前8個(gè)月平均的0.71。同時(shí)，“滬六條”出臺(tái)后，在售項(xiàng)目來(lái)訪量比8月增加16%，預(yù)訂成交逐步轉(zhuǎn)化為網(wǎng)簽成交，9月在售項(xiàng)目日均成交面積比8月增加33%。

與新房市場(chǎng)爆發(fā)態(tài)勢(shì)不同，上海二手房市場(chǎng)還在“穩(wěn)步爬坡”?！?25”新政實(shí)施后，上海二手房日均成交609套，較8月政策前增加12%，呈現(xiàn)“逐周提升、周末沖高”的特征。

來(lái)自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，雙節(jié)期間上海網(wǎng)簽了1133套二手房?；诔L(zhǎng)假期因素，客戶不多，幾乎不到平時(shí)雙休日的一半。從掛牌來(lái)看，量、價(jià)均維持穩(wěn)定。

鏈家一位經(jīng)紀(jì)人表示，假期后四天的看房預(yù)約已經(jīng)排滿，大部分都是關(guān)注外環(huán)周邊項(xiàng)目的首次改善客戶?！皽鶙l”之后的成交主要集中在500萬(wàn)元以下，客戶決策速度明顯加快，大多希望借助新政完成置換。

若拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)仍有一定韌性。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì)，今年前9月，上海二手房成交19.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)17.6%；二手房掛牌量13.68萬(wàn)套，同比減少2.4%。

備戰(zhàn)“銀十”

“銀十”開(kāi)局，上海新房市場(chǎng)熱度進(jìn)一步攀升，8天假期一手房網(wǎng)簽成交1283套，同比增長(zhǎng)約63%。

從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，楊浦區(qū)最受青睞。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，雙節(jié)期間，楊浦區(qū)新房共成交近4000平方米，主要得益于該區(qū)前期有新盤(pán)入市，且集中在新江灣城、東外灘等關(guān)注度較高的板塊。浦東新區(qū)作為交易主力，表現(xiàn)較為穩(wěn)定，假期成交近3000平方米。

值得一提的是，假期內(nèi)上海郊區(qū)新房成交表現(xiàn)堪稱亮眼，寶山區(qū)成交面積僅比浦東新區(qū)少了186平方米，青浦區(qū)、松江區(qū)的成交面積也均超過(guò)1000平方米。

“成交前十榜單中有3個(gè)10萬(wàn)+樓盤(pán)，分別是建發(fā)海宸、保利外灘啟PARK77和陸家嘴太古源源邸，表明高端改善需求韌性較足。另外也出現(xiàn)了4個(gè)均價(jià)低于6萬(wàn)元/平方米的首改項(xiàng)目，如金茂棠前、大華星曜、建發(fā)朗玥等，這意味滬六條提振效應(yīng)持續(xù)。”盧文?表示。

面對(duì)政策帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)遇，開(kāi)發(fā)商們?nèi)σ愿皞鋺?zhàn)“銀十”，推盤(pán)節(jié)奏和營(yíng)銷策略均顯現(xiàn)出“閃電速度”。

節(jié)前一周，上海新房供應(yīng)環(huán)比增長(zhǎng)70.75%至27.81萬(wàn)平方米，新增入市項(xiàng)目20個(gè)。其中，閔行區(qū)蘭香湖板塊的象嶼天譽(yù)蘭香首開(kāi)“日光”，靜安區(qū)大寧板塊的大華靜安年華去化超7成。另有浦發(fā)上品、中建御璟園、建發(fā)朗玥等5盤(pán)取消搖號(hào)直接開(kāi)盤(pán)。奉賢西渡板塊的中國(guó)鐵建煕語(yǔ)選擇在“十一”假期入市，均價(jià)47586元/平方米。

此外，雙節(jié)假期上海多個(gè)樓盤(pán)啟動(dòng)認(rèn)籌，且大部分位于外環(huán)外區(qū)域。金山區(qū)的華亭雅筑、青浦區(qū)的中交鳳棲云城五期和同悅灣璟庭西區(qū)二期均在10月1日認(rèn)籌；松江區(qū)佘山板塊的國(guó)貿(mào)海上原墅四期選擇在10月6日啟動(dòng)認(rèn)籌。

一些樓盤(pán)為了吸引客戶，在假期推出了各類促銷活動(dòng)。青浦區(qū)的保利虹橋和頌香岸項(xiàng)目推出整點(diǎn)抽獎(jiǎng)、定制月餅、專屬折扣等活動(dòng)；盛青云錦則通過(guò)生活好禮派送、拉布布DIY彩繪手作等活動(dòng)招攬人氣；松江的西派云間發(fā)起“國(guó)慶購(gòu)物季”，以千萬(wàn)消費(fèi)券、、潮玩手環(huán)、整點(diǎn)抽獎(jiǎng)等互動(dòng)玩法抓住這波假期人流。

江灣金茂府·灣耀在雙節(jié)期間推出多項(xiàng)非遺手工制作互動(dòng)項(xiàng)目，并啟動(dòng)“全民禮享季”福利活動(dòng)，日均接待客戶量穩(wěn)定在近百人?！爸协h(huán)線積分紅盤(pán)，保持了三開(kāi)三捷的佳績(jī)，四期102套在4日剛過(guò)會(huì)，均價(jià)72800元/平方米，售罄肯定沒(méi)問(wèn)題?！痹擁?xiàng)目銷售經(jīng)理說(shuō)。

10月9日，金茂上海發(fā)出捷報(bào)，“十一黃金周”期間，公司銷售額鎖定超6億元。

保利發(fā)展上海公司在雙節(jié)期間推行“11盤(pán)聯(lián)動(dòng)”，向購(gòu)房者推出“國(guó)補(bǔ)給力禮遇金秋”福利，8天共計(jì)到訪4000多組客戶，成交額約12.8億元。龍湖位于上海外環(huán)外的龍湖御湖境在雙節(jié)假期的銷售額約1.3億元，來(lái)訪超800組，位居奉賢區(qū)榜首。

盧文曦認(rèn)為，在積極的市場(chǎng)預(yù)期推動(dòng)下，購(gòu)房者的決策周期正在縮短，如果本月降息預(yù)期能兌現(xiàn)，同時(shí)加快近郊、外環(huán)外市場(chǎng)的產(chǎn)品入市節(jié)奏，10月份上海樓市的活力有望得到釋放。

克而瑞分析認(rèn)為，上海新房市場(chǎng)的“紅盤(pán)效應(yīng)”正沿總價(jià)梯度自下而上快速收窄，市場(chǎng)購(gòu)買力進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)資源及區(qū)域聚集。今年前三季度上海樓市在政策精準(zhǔn)發(fā)力與結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的雙重作用下，取得了階段性勝利。但這一勝利尚不足以改變市場(chǎng)整體的下行周期，年內(nèi)政策雖持續(xù)加碼以支持“上海保衛(wèi)戰(zhàn)”直至成功。