每經記者：黃婉銀 每經編輯：陳夢妤

“我們預計，如果沒有新的重大資本開支，2027年—2031年對恒隆而言將是一個較好的階段?！?/p>

近日，恒隆集團及恒隆地產（統(tǒng)稱恒隆）CEO盧韋柏在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）采訪時表示，隨著中國內地的中產階層收入提升和消費升級，優(yōu)質商業(yè)體在二線城市仍有較大潛力?！拔覀儗鹊厥袌龀錆M信心，無論是二線還是一線城市，都存在較多發(fā)展機會?！?/p>

其實對于商業(yè)地產賽道而言，面臨的挑戰(zhàn)尤為嚴峻：一線及重點二線城市新商業(yè)中心密集開業(yè)，同質化競爭加??；消費市場雖處復蘇期，但節(jié)奏偏弱、居民消費信心待恢復，疊加業(yè)態(tài)分流，項目面臨客流與銷售雙重壓力，如何盤活存量、破解供需錯配成破局關鍵。

恒隆集團及恒隆地產CEO盧韋柏 每經記者 黃婉銀 攝

二線領先商業(yè)項目的收益可能超過一線

與多數(shù)港資房企不同，恒隆長期押注內地市場，其在內地的租賃收入規(guī)模甚至超過香港。

近日，恒隆董事長陳文博對包括每經記者在內的媒體表示，當前內地市場確實面臨一定壓力，但據(jù)他觀察，尤其是近兩三個月，相關運營數(shù)據(jù)仍保持增長態(tài)勢?！拔覍鹊亓闶凼袌鋈杂行判摹Ｔ谂c租戶的溝通中也感受到，盡管大家仍持審慎態(tài)度，但實際數(shù)據(jù)的回升一定程度上緩解了之前的顧慮。長期來看，市場能否持續(xù)復蘇仍需觀察，但我認為內地消費市場基本面向好，潛力依然巨大?！?/p>

每經記者注意到，恒隆地產的核心業(yè)務為物業(yè)租賃業(yè)務，2025年上半年，其在內地的租賃收入為31.9億港元，占租賃業(yè)務總收入的68%；在香港的租賃業(yè)務規(guī)模為14.88億港元，占租賃業(yè)務總收入的32%。

盧韋柏告訴每經記者，公司過去兩三年比較辛苦，主要是因為杭州恒隆廣場投入較大。這個項目在2018年高點時購入，開發(fā)難度高，運輸、施工等環(huán)節(jié)都非常復雜。該項目總投資200多億元，占公司總貸款規(guī)模的一半。因此，如果這一項目能在2026年順利開業(yè)，2027年起有完整年度收入，其他項目也能隨著環(huán)境改善而表現(xiàn)更好，對公司將有重大積極影響。

“過去十幾年，公司一直處于持續(xù)開發(fā)狀態(tài)，2027年后有望放緩新項目投入，實現(xiàn)收入增長、支出控制的良性循環(huán)。因此，這個階段對公司來說是一個較好的發(fā)展時期?！北R韋柏說。

在具體的投資布局上，恒隆持續(xù)關注各線城市的機會，但不主張盲目擴張。

盧韋柏對每經記者表示，一線城市如上海等市場固然租金水平高，但二線城市也有發(fā)展機會。盡管二線市場競爭激烈，但只要有機會成為區(qū)域前三名，就能形成較好的運營優(yōu)勢。“二線城市是我們的機遇。如果能在當?shù)爻蔀閰^(qū)域性領先的商業(yè)項目，相較于作為某個一線城市眾多頭部項目之一，成為區(qū)域領先項目帶來的收益可能更高?！?/p>

當前香港開發(fā)商最關心降負債

盧韋柏坦言，香港開發(fā)商相比內地開發(fā)商更為保守。今年初，恒隆宣布通過銀團貸款拿到100多億港元作為儲備資金，當時是出于對市場不確定性的防范?！斑@筆錢至今還未動用，但持有現(xiàn)金至少讓我們有等待的底氣。如果沒有這筆資金，我們可能被迫在市場價格不佳時出售資產。而現(xiàn)在我們可以保持耐心，暫不出手?！?/p>

他補充道，當前香港開發(fā)商最關心的無疑是降低負債。在當前利率高企的環(huán)境下，減輕債務負擔是行業(yè)普遍面臨的壓力，不僅是中國，英國、西班牙、美國等市場也是如此。因此，目前絕大多數(shù)香港開發(fā)商都在思考如何穩(wěn)健去杠桿。全新公布的“恒隆V.3”戰(zhàn)略，就是通過物業(yè)升級改造和周邊拓展來提升現(xiàn)有資產價值，以最大限度地挖掘現(xiàn)有資產的價值。

對于地產行業(yè)的調整周期還會持續(xù)多久，盧韋柏認為還是看這幾年。最根本的困難在于全球長期利率居高不下，各國央行難以有效壓低利率。而相比之下，中國內地的情況反而相對較好，沒有通脹壓力，甚至打折促銷普遍。但作為港資企業(yè)，恒隆的融資主要來自香港市場，受全球利率影響更大。整體市場復蘇會是一個漸進的過程，不可能在短時間內迅速反轉。

今年以來，部分外資機構抄底內地或香港資產，恒隆是否看到抄底的信號？

對于這個問題，盧韋柏的回應是，這一方面要看美國長期利率是否下降，另一方面則需關注中國經濟基本面的恢復情況。如果能看到消費增長回歸到更正常的水平，結合利率環(huán)境改善，會對市場更有信心。至于具體何時是底部，其實沒人能準確預測。但只要公司資金充裕，不必過于糾結是否買在最低點，形勢不明朗時，現(xiàn)金留在手里還是更穩(wěn)妥。

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