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悉尼多地租金飆升，漲幅最高達30%！East Killara和Marsfield上榜

悉尼多地租金飆升，漲幅最高達30%！華人區(qū)East Killara和Marsfield上榜。

最新的Domain租金報告顯示，在截至9月的一年內，悉尼獨立屋租金中位數(shù)上漲了1.3%，達到了創(chuàng)紀錄的780澳元/周。

但部分高端城區(qū)的漲幅遠超這一水平，其中North Turramurra上漲了30.4%，至1500澳元/周。Double Bay上漲了28%，至2750澳元/周。

Clovelly上漲了21.2%，至2000澳元/周。華人區(qū)East Killara上漲了17.9%，至1650澳元/周。

Domain的研究與經濟主管Nicola Powell表示：“總體而言，擁有優(yōu)質學校和其它便利設施的家庭型城區(qū)的租金顯著上漲?！?/p>

與此同時，在第三季度，悉尼公寓租金中位數(shù)上漲了1.4%，至創(chuàng)紀錄的750澳元/周，全年上漲4.9%。

Katoomba的公寓租金在過去一年上漲了16.1%，至450澳元/周。Telopea上漲了15.4%，至600澳元/周。

華人區(qū)Marsfield上漲了9.7%，至680澳元/周。Woy Woy和Point Frederick分別上漲了14.3%和12.3%，至480澳元和595澳元/周

公寓租金一直是31歲的醫(yī)護人員Tom Murray最關心的問題，他在Bankstown工作，但住在東區(qū)Bellevue Hill一套三居室公寓。

他與弟弟Jack和朋友Nathan同住，后者都是26歲的木工。他們合租1400澳元/周的公寓，因為喜歡這個城區(qū)的生活方式，可以經常跑步和去海灘。

他說：“每周的開銷很難接受，因為這占據了周薪的很大一部分。令人沮喪的是，我很想和弟弟一起買房，但很難存下錢。”

Your Future Strategy的Gareth Croy表示，用于住房的收入占比在不斷增加。

“收入中用于支付租金的占比增加，就意味著可供儲蓄的占比減少?！?/p>

新州租戶聯(lián)盟的首席執(zhí)行官Leo Patterson Ross表示，如果按年計算悉尼獨立屋或公寓的租金支出，而非按周，就會發(fā)現(xiàn)這可能相當于一筆首付。

“但如今的租金如此之高，人們只能勉強支撐，等到下一個發(fā)薪日?！?/p>

“這迫使很多人搬到越來越偏遠的地區(qū)，并不得不支付通勤費去上班，或選擇合租、搬回父母家、搬去更小的房子，有時甚至是改造的城區(qū)車庫；在極端情況下，可能是改造的市區(qū)陽臺。

“壓力一直在不斷累積，人們真的在艱難支撐，這就像一列失控的火車?！?/p>

Domain的數(shù)據顯示，典型獨立屋和公寓每年52周的租金分別為40560澳元和39000澳元。

Ray White Touma Taylor的Shannon Cleary表示，Double Bay正處于“完美租賃風暴”的中心，該地是需求旺盛的高端藍籌城區(qū)，市議會對建筑高度設有上限。

“這里交通便利，可快速到達市區(qū)，且有Edgecliff和Bondi Junction火車站，同時兼具精品特色與類似歐洲村莊的國際化活力?！?/p>

“Double Bay有一些新建的高端公寓，推動了租金上漲，并吸引了愿意支付高價的企業(yè)高管、退休人士和海外歸國人士。”

在高檔的Double Bay，獨立屋和公寓租金都在漲。公寓租金在過去一年上漲了12.2%，至1100澳元/周，漲幅不到獨立屋的一半。

其它獨立屋租金大幅上漲的城區(qū)還包括Gosford（20.8%）和Crows Nest（18.2%）。公寓租金大幅上漲的城區(qū)則包括Fairfield Heights（12%）、St Ives和Fairlight（11.8%）。

02

房地產專家警告：長租才是穩(wěn)賺之道

各州政府加大對短期租賃的管控力度，房地產專家提醒投資者，切勿盲目追求通過愛彼迎（Airbnb）獲利。

隨著各國政府不斷加大管控壓力，希望通過愛彼迎及其他短期租賃平臺獲取高收入的房地產投資者，未來將面臨更大挑戰(zhàn)。對許多投資者而言，傳統(tǒng)的長期租客正成為更具吸引力的選擇。

自 2022 年以來，短期租賃市場規(guī)模大幅擴張 —— 目前數(shù)量已增至約 20 萬套，增幅約 56%。這一增長在很大程度上得益于短期租客支付的更高租金收益率，但專家指出，該領域的風險也在不斷上升。

房地產數(shù)據公司 Cotality 的數(shù)據顯示，澳大利亞首府城市周租金中位數(shù)首次突破 700 澳元；截至 9 月 30 日的一年內，周租金上漲 3.7%，達到 702 澳元。 regional（偏遠地區(qū)）周租金則上漲 5.9%，至 591 澳元。

與之形成對比的是，短期租賃平臺 Beyond Pricing 去年的研究顯示，度假屋及其他短期住宿的平均租金約為每晚 300 澳元。但該研究同時發(fā)現(xiàn)，短期租賃的空置率高達 51%—— 遠高于傳統(tǒng)住房目前 1.5% 的全國空置率。

麥加房地產集團（Mecca Property Group）創(chuàng)始人阿卜杜拉?努赫（Abdullah Nouh）表示，對于追求生活方式福利（例如一年中部分時間自己使用房產）的投資者來說，短期租賃有其存在的價值。

“但單靠短期租賃，很難成為積累長期財富的途徑，” 他說，“清潔和家具購置成本會迅速侵蝕收益，收入也不穩(wěn)定，而且最重要的是，相關監(jiān)管正在收緊?！?/p>

“許多州政府和地方政府已經對房產可用于短期租賃的天數(shù)設定了上限，還有些政府則通過征收額外稅費或許可費，抑制業(yè)主將房產從長期租賃市場轉向短期租賃的行為?！?/p>

努赫指出，南澳大利亞州政府是最新一個計劃對短期住宿業(yè)主征收新費用的政府。上個月，該州議會的一項調查建議推出新機制和登記制度，對短期租賃房產進行追蹤，并向業(yè)主征稅。

麥特波房地產公司（Metropole Property）創(chuàng)始人邁克爾?亞德尼（Michael Yardney）表示，維多利亞州今年已開始對短期住宿的總預訂費用征收 7.5% 的稅費，而新南威爾士州及其他州也在醞釀并調整新稅種、住宿夜數(shù)上限及其他相關規(guī)定。

亞德尼稱，目前澳大利亞尚無全國性登記制度來統(tǒng)計用于短期租賃的房產數(shù)量。他補充道，根據季節(jié)性活動及其他因素，行業(yè)估算的短期租賃房產數(shù)量在 13 萬至 28 萬套之間波動。

他表示，這一數(shù)字在全國長期租賃房產總量中仍占較小比例 —— 澳大利亞約 31% 的家庭為租房家庭，對應的長期租賃房產約有 300 萬套。

亞德尼認為，盡管短期住宿能為業(yè)主帶來更高的毛收入，“但如果將空置期以及運營成本（如家具購置、清潔與布草更換、物資補給、保險、租客輪換期間的維修、平臺與商戶手續(xù)費、專業(yè)管理費用等）考慮在內，凈收益的不確定性會大得多?！?/p>

“從表面上看，短期租賃往往很有吸引力，原因在于其更高的每晚租金，以及人們認為旅游業(yè)帶來的強勁需求。但一旦深入分析數(shù)據就會發(fā)現(xiàn)，它們很少能成為優(yōu)質的長期投資選擇。”

“主要問題在于，短期租賃更像是一門小型酒店服務業(yè)生意，而非房地產投資。你不再僅僅是房東 —— 實際上，你相當于在經營一家小型酒店，需要持續(xù)投入精力進行管理、清潔、維護、營銷，并與客人溝通?！?/p>

亞德尼表示，持續(xù)產生的成本會迅速抵消表面上的高收入，而從財富積累角度看，表現(xiàn)最佳的房產通常位于自住房占主導的城郊區(qū)域。

“長期租客會將房產視為自己的家，而非酒店房間，這意味著房產的損耗更小，收入流也更穩(wěn)定，” 他說，“在優(yōu)質旅游市場或出于生活方式考慮，短期租賃可能是一種小眾策略，但對于希望通過房地產獲取可持續(xù)復利財富的投資者而言，短期租賃往往會讓他們偏離積累長期財務自由的核心原則?！?/p>

作為買方代理，努赫認為，選擇短期租賃還是長期租賃，最終取決于個人的投資目標。

“如果你的首要目標是追求生活方式，同時希望獲得一些收入來補貼成本，那么短期租賃可能很適合你，” 他說，“但如果你的目標是積累長期財富，那么長期租賃仍是更好的選擇。”

“長期租賃房產能讓投資者更有把握地制定規(guī)劃。在構建投資組合的過程中，這種穩(wěn)定性會成為一種戰(zhàn)略優(yōu)勢?！?/p>

“你可以評估自己的借款能力，計算租金收益率，在不確定性更少的情況下做出決策。正是這種結構性和穩(wěn)定性，讓認真的投資者能夠隨著時間推移不斷收購更多資產，并利用資產凈值和租金收入為下一步投資提供資金支持?！?/p>

03

墨爾本又拉了！全澳墊底只比霍巴特強

自今年2月澳央行啟動首輪降息以來，澳洲房地產市場價格迅速回升，這令許多原本期待借助更低利率和更高貸款能力實現(xiàn) “上車” 的買家發(fā)現(xiàn)房價的上漲已經吞噬了他們本應獲得的利好空間。

根據房產數(shù)據機構Cotality的數(shù)據顯示：自2月首次降息、隨后5月與8月再度降息以來，全澳房價平均上漲了4.4%，各大首府城市則上漲了4.5%。

相比之下，同期借貸能力提升幅度估計約為7%。

Cotality Australia研究主管Eliza Owen表示：“雖然房價的漲幅確實對購房者造成壓力，但整體來看，收入增長和利率下調實際上仍提升了購買力。因此，我們看到買家需求明顯增強?！?/p>

不過，各城市之間的漲幅差異巨大：達爾文房價上漲12%，珀斯上漲6.7%，布里斯班6.6%，悉尼4.2%，堪培拉3.1%，而墨爾本僅為2.9%，全澳對比僅僅比霍巴特的1.2%強。

Owen指出：房價的全面回升主要受到利率下降、貸款能力增強和消費者信心提升的推動。

再加上勞動力市場緊張、通脹回落，讓人們的口袋里有了更多錢，從而進一步增強了借貸能力，帶動市場需求，進而推高房價。而與此同時，掛牌出售的房源卻創(chuàng)下歷史新低。

目前，除了墨爾本、霍巴特和首領地地區(qū)，澳洲其他所有首府城市的房價均創(chuàng)下歷史新高。

獨立經濟學家Saul Eslake也指出：10月1日開始擴展的新一輪 “政府5%首付擔保計劃” ，也將進一步推動降息帶來的購房需求。

利率下降，加上政府補貼和優(yōu)惠政策，讓購房者能申請更大額度的貸款。

市場上的房源有限，最終的結果就是房價上漲，購房者為住房支付更高的價格。

Eslake提到，類似的情況在疫情期間已見過一回：那時候澳央行大幅降息，房價很快飆升了15%。

而從統(tǒng)計數(shù)據看，投資者對利率變動的反應比自住型買家更敏感，

如今投資客的入市熱情也明顯上升。

Zippy Financial的貸款經紀Louisa Sanghera也觀察到，一旦降息消息公布，買家的情緒會迅速升溫：很多人會迫不及待地想要進場，開始搶著出價。

如果還能得到來自父母或祖輩的經濟支持，那更是火上加油。

但問題在于，買家變多了，房源卻沒有變多，結果只能是房價繼續(xù)上漲。

各城市之間漲幅不同，也說明它們正處于房價周期的不同階段。

漲幅最為驚人的達爾文，自2月以來房價已飆升12%。

Owen認為這表明達爾文市場或已真正迎來轉折點。

目前當?shù)胤績r中位數(shù)為$558,600，是全澳最具可負擔性的首府城市。

雖然投資活動是從較低基數(shù)上升，但已實現(xiàn)翻倍增長，市場吸引力增強。

悉尼方面，房價上漲4.2%，中位數(shù)突破124萬澳元。

Owen指出：盡管市場基本面穩(wěn)健，但高房價仍然制約了更多買家的入場，加之人口外流，對需求造成抑制。

墨爾本則是表現(xiàn)最弱的主要城市，自2月以來僅上漲2.9%，目前中位價約為$805,900。

Owen分析：墨爾本對降息的市場反應相對較弱，近期維州出現(xiàn)的州際人口外流也可能拖累了增長。

至于布里斯班和珀斯，過去幾年房價已累計上漲超過80%，這讓當?shù)胤恐鲹碛懈叩馁Y產凈值，可以更輕松地置換或投資。

這類 “加倉型” 買家進一步加劇了需求端的壓力。

當前布里斯班的房價中位數(shù)為$969,800，Perth接近$856,000。

Eslake強調，投資者在房價上漲中扮演了重要角色。他指出：不同城市房價漲幅存在差異，很大程度上取決于投資者對當?shù)厥袌龌貓蟮念A期。

比如維州政府近期的土地稅政策與其他調整，對墨爾本投資者形成了一定的抑制，反而在某種程度上幫助改善了住房可負擔性。

而昆州由于人口增長速度最快，帶動了更強勁的基礎住房需求。

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