“我這套房子，跟2022年最高價比，已經(jīng)跌了44%，可中介昨天還催我：再降10萬吧。”

深圳的業(yè)主涂樂樂苦笑著翻看手機里的成交記錄：“這房子我2022年花了800萬買的，現(xiàn)在掛400萬都沒人來看?！?/p>

他身后墻上還掛著當年搶到房時拍的全家福，那時候笑得特別開心，如今站在同一個位置，他嘴角只剩苦澀。

但跳出個人故事，看全國市場——二手房掛牌量正在飛速增加，連業(yè)內(nèi)的人都說：“我們簡直在創(chuàng)造一個人類奇跡?！?/p>

一、賣房現(xiàn)場像“大甩賣”，資產(chǎn)縮水席卷全球

看看全國二手房的數(shù)據(jù)，真讓人心頭一緊。2025年6月，全國法拍房掛拍量達3.2萬套，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

更夸張的是南京，取消限售政策當天，二手房掛牌量一天內(nèi)暴漲332%，從一天720套沖到3114套。

這股寒潮不只在中國。加拿大多倫多萬錦華人區(qū)有棟獨立屋，最近以183萬加元成交，比2022年買入時跌了60萬加元，價格一夜回到2016年。

而在山東乳山，那個曾經(jīng)火爆的海景房市場，現(xiàn)在二手房一平米跌至2000元，42平米的小戶型總價還不到7萬塊，比最高點時縮水超過80%。

再看看廣州珠江新城，那可是廣州最核心的豪華地段，有位業(yè)主在群里發(fā)了一張成交截圖：“去年我們小區(qū)還有人掛500萬，昨天同戶型331萬就賣了?！比豪镱D時一片沉默。

數(shù)據(jù)顯示，那個片區(qū)二季度的成交均價跌到10.67萬/㎡，比2023年最高點縮水了33.6%。

更讓人吃驚的是，現(xiàn)在全國二手房掛牌量已經(jīng)超過730萬套，按現(xiàn)在的賣房速度，全部賣完至少需要五年。

關(guān)鍵是，掛牌數(shù)量還在不斷上升。如：北京8月份新增近1.8萬套，比去年同期多33%；深圳新增近6000套，比去年多94%；上海新增1.55萬套，增長51%。

二、為什么大家拼命賣房？三大原因逼的

我分析發(fā)現(xiàn)，這場賣房潮背后，有三股力量在推動：

第一是人口下滑。2022年，中國人口自1963年以來首次出現(xiàn)負增長，之后連續(xù)三年人口持續(xù)減少，2024年就少了54萬人。

再加上現(xiàn)在生孩子的人越來越少，未來十年，可能減少2800萬有購房需求的年輕人。房子突然比人還多，這是我從業(yè)二十年來第一次看到這樣的逆轉(zhuǎn)。

第二是房貸壓力。現(xiàn)在房貸逾期率已經(jīng)升到1.7%。深圳有位康先生，每月要還1.2萬房貸，失業(yè)后只能降價賣房，他說：“再不賣就要斷供了?！?/p>

第三是中介施壓。某平臺內(nèi)部流出一份“砍價秘籍”，里面寫著針對不同人群的壓價話術(shù)：對中產(chǎn)強調(diào)資產(chǎn)在縮水，對老年人說子女要換房，對投資客就說現(xiàn)金流要斷了。

上海的周女士翻出十幾個中介的壓價錄音，內(nèi)容幾乎一模一樣：先說房子有缺陷，再編造說有更便宜的房源，最后嚇唬說“錯過這個買家，你再等半年也賣不掉”。

三、市場冰火兩重天，好房子依然搶手

仔細研究數(shù)據(jù)會發(fā)現(xiàn)，市場正在經(jīng)歷一場殘酷的分化：有的房子大跌，有的依然堅挺。

杭州富陽富春商圈的二手房價同比跌了14%，臨平新城跌13%，但核心區(qū)域的好房子價格依然穩(wěn)定。

廣州天河公園板塊有套70平米的房子以380萬成交，比2022年買入時虧了近300萬。

但另一邊，上海黃浦的金陵華庭項目開盤3小時就售馨；均價18.9萬/㎡的浦東前灘公館也有上千人搶購。而乳山卻有216套海景房在網(wǎng)上“1元起拍”都沒人要。

“現(xiàn)在買房的人精得很，連租金回報率都要和銀行三年定存利率比。”北京一位資深中介告訴我，核心區(qū)域一些較新的二手房，租金回報率能超過2.75%的定存利率，這才是它們抗跌的真正原因。

四、為了賣房，大家各出奇招

面對市場寒冬，賣家們想盡辦法。

上海的余樂樂把中介拉進群，每天推送自制的九宮格圖片：清晨陽光下的飄窗、對口學(xué)校的升學(xué)榜，甚至還附上設(shè)計師的改造方案。

當她發(fā)現(xiàn)中介第三次“忘記”推薦她的房子時，她直接帶著咖啡點心沖到門店，當著區(qū)域經(jīng)理的面，把戶型圖貼在了業(yè)績排行榜的正中央。

周女士了解到買家是一位企業(yè)高管后，連夜翻遍對方的社交賬號。得知他太太喜歡做法式甜點，她立刻買了個進口烤箱留在廚房，還手寫了一份甜品菜譜放在灶臺上。

簽約那天，買家摸著烤箱感慨：“這房子有生活的溫度?！弊罱K這套房比市場價多賣了8萬——在普遍降價15%的市場里，這簡直是個奇跡。

五、家庭財富縮水，政府出手救市

這場賣房潮正在影響很多家庭的財富。清華有份報告指出，房價跌10%，家庭財富平均縮水60萬。

有位李女士的房子從1200萬跌到960萬，她無奈地說：“本來想靠房子賺錢，現(xiàn)在反而在燒錢?！?/p>

地方財政也壓力山大。有的城市甚至“連路燈都關(guān)了”，因為賣地收入大幅減少。銀行也很緊張，六大銀行的房貸不良率已經(jīng)超過4%。

政府已經(jīng)開始出手。武漢硚口區(qū)推出“城市更新購房消費券”，換指定樓盤最高可獲30萬補貼。成都放寬限售，2024年10月前買的商品房不再受限。

信貸政策也在放松：5年以上公積金貸款利率降到史上最低的2.6%，商業(yè)貸款基準利率也降到3.5%。

六、這是“人類奇跡”，還是市場正常的調(diào)整？

有位開發(fā)商朋友深夜發(fā)微信問我：“三個月降價七次，總價砍掉三成才能成交，我們是不是在創(chuàng)造人類經(jīng)濟史上的奇跡？”

我查數(shù)據(jù)時感到震驚：2025年一季度，大中城市二手房價格累計跌了7.3%，連續(xù)15個月下跌。一線城市跌了約4.8%，三四線更是跌了驚人的9.2%。

但換個角度看，這也是房子價值回歸理性的過程。當北京某位炒房客在法拍市場虧掉千萬的消息上了熱搜，大家終于看清：房子正在變回它原本的樣子，是用來住的，不是用來炒的。