未來房價還會不會漲？

有人說人口下降了，房價肯定漲不動，但其實并不是。

第一，房價短期看供求關(guān)系。很多人擔(dān)心人口下降會影響房價，但我們看看日本的情況就明白了。日本連續(xù)16年人口減少，但房價卻連續(xù)上漲了10年。為什么？因為雖然全國人口在減少，但東京的人口還在增加。這說明什么？人口總量很重要，但人口流向更重要。

現(xiàn)在中國的城鎮(zhèn)化還有很長路要走，特大城市和超大城市的人口仍然保持了增長態(tài)勢，這意味著優(yōu)質(zhì)的城市人口紅利遠沒結(jié)束。從供求關(guān)系來看，前幾年因市場信息不足，很多購房需求被暫時壓抑了。

同時，全國新房的開工面積已經(jīng)降到高峰期的三分之一左右，建筑總面積也減少了20多億平方米，這意味著未來的新房供應(yīng)會明顯減少。一旦市場信息恢復(fù)，被壓制的需求釋放，而供應(yīng)又跟不上，就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這是短期房價可能上漲的第一個動力。

第二，房價中期看土地價格。商品房價格中，土地成本占了很大的比重。在一線城市，地價往往占到房價的三分之二左右。我們國內(nèi)土地供應(yīng)有一個特點，它是壟斷供應(yīng)。地方政府作為唯一的土地供應(yīng)方，有很強的定價權(quán)，即使市場不太好，地價也很難大幅下降。

因為一旦地價下降，以土地作為抵押的地方債就會出問題。現(xiàn)在地方債規(guī)模已經(jīng)超過40萬億，如果抵押的土地價值縮水，對整個金融系統(tǒng)都會造成沖擊。所以地方政府寧愿少賣地，也不愿輕易降價。

最近上海虹口區(qū)拍出了一塊地，樓板價高達每平米11.7萬，總價90億。后來這個項目的預(yù)售價格在17萬到18萬，直接帶動周邊二手房價格從8萬漲到了12萬。這種面粉比面包貴的現(xiàn)象在國際上通常被視為市場見底的信號。

第三，房價長期看貨幣供應(yīng)。貨幣發(fā)行量對房價有很深的影響。中國的M1貨幣供應(yīng)量一直在增長，目前已經(jīng)是GDP的2倍左右。這么多資金總量需要尋找去處。歷史上看，超發(fā)的貨幣往往不會立即反映在日常消費價格上，而會流向資產(chǎn)領(lǐng)域，特別是房地產(chǎn)。只要貨幣供應(yīng)量持續(xù)增長，從長期來看，資產(chǎn)價格有上漲的動力。這不是中國特有的現(xiàn)象，全世界都是如此。

當然，這并不意味著所有的房子都會漲，未來市場會更加分化，核心地段房產(chǎn)更有可能保持價值。而對于購買者來說，最重要的是看清大勢，做出適合自己的選擇。