咱先把最近這倆樓市大新聞擺到臺面上，都是實打?qū)嵉臄?shù)據(jù)，不帶半點虛的。上海內(nèi)環(huán)的新房，悄沒聲兒漲了 5%，就拿虹口那塊兒來說，金茂那個新盤均價干到 16.6 萬 / 平，比去年同地段的房子貴了快 3 萬，一年時間漲出個普通家庭的首付來。另一邊的海南更猛，前 8 個月商品房銷售額直接飆了 9.3%，光 10 月頭 7 天，賣房子的錢就比去年同期多了 115%，量價齊升的架勢看得人眼花繚亂。

這倆地兒一南一北，為啥偏偏這會兒集體冒頭？先扒上海內(nèi)環(huán)這波漲價的底。說白了就倆字：缺地！今年 7 月上海土拍，一下子拿出三宗內(nèi)環(huán)核心地，數(shù)量跟上半年加起來一樣多，結(jié)果徐家匯那塊地被搶瘋了，成交樓面價沖破 20 萬 /㎡，刷新了全國紀錄。你想啊，開發(fā)商拿地都花了 20 萬 / 平，蓋成房子能賣便宜嗎？而且現(xiàn)在內(nèi)環(huán)新盤全往豪宅方向走，靜安蘇河灣那塊壓軸宅地，規(guī)劃全是大平層，業(yè)內(nèi)都說賣價能破 20 萬 /㎡，普通中小套型早就不供應(yīng)了。供的全是貴的，需求還不少 —— 上海中原地產(chǎn)的分析師都直說，大家是真認上海核心區(qū)的價值，這漲價的邏輯可不就通了？

再看海南，這 9.3% 的增長根本不是偶然，全是自貿(mào)港政策砸出來的紅利。過去六年海南新設(shè)外資企業(yè)年均增長 65%，文昌航天城都聚了 700 多家航天企業(yè)，連馬耳他的公司都來注冊了。人來了、企業(yè)來了，住房需求自然就漲了。更關(guān)鍵的是，海南搞了安居房分流剛需，那些均價只有商品房 60% 的安居房，把本地人基本住房問題兜住了，剩下的商品房市場就能放心承接外來需求，量價齊升也就不奇怪了。說白了，海南這波是政策先搭臺，產(chǎn)業(yè)再唱戲，最后樓市跟著喝湯。

但咱得往深了想，這倆地兒的熱鬧，到底會掀出啥浪花？對上海來說，內(nèi)環(huán)漲價已經(jīng)開始 “傳染” 二手房了。貝殼數(shù)據(jù)顯示，瑞虹新城那些 10 年內(nèi)的次新房，成交單價都快追上新房了，但沒學(xué)區(qū)、沒配套的老破小，價格紋絲不動。以后上海內(nèi)環(huán)內(nèi)外可能就是兩個世界：核心區(qū)房子越漲越貴，外圍小區(qū)卻很難跟上。而海南的風險更隱蔽，現(xiàn)在銷售額漲得猛，但得看這些買房子的是真來工作的，還是抱著投機心態(tài)的。畢竟 2018 年那波炒作的教訓(xùn)還在，要是產(chǎn)業(yè)沒跟上，光靠政策吹起來的樓市，遲早得涼。

說到這兒，我得說句實在話：這倆熱點看著熱鬧，但跟咱大多數(shù)普通人沒直接關(guān)系，反而把現(xiàn)在樓市的 “分裂癥” 暴露得明明白白。上海內(nèi)環(huán)漲 5%，是因為核心地段的土地比黃金還稀缺，開發(fā)商敢豪賭，是認準了高端改善群體的需求；海南漲 9.3%，是政策紅利催生的階段性行情，本質(zhì)是 “特殊區(qū)位 + 政策傾斜” 的雙重作用。

但千萬別被這倆地方的漲幅騙了，以為全國樓市都在回暖。你看上海外環(huán)的房子，有的還在降價促銷；海南除了三亞、?？?，其他市縣的房價壓根沒動靜。現(xiàn)在的樓市早就不是 “一刀切” 了，而是 “核心資產(chǎn)漲，普通資產(chǎn)穩(wěn)，劣質(zhì)資產(chǎn)跌” 的分化格局。那些喊著 “樓市又行了” 的聲音，要么是盯著高端市場的開發(fā)商，要么是想趁機出貨的投資客。

更扎心的是，上海內(nèi)環(huán)取消中小套型限制，以后全是大平層豪宅，普通人想擠進去難如登天；海南的商品房漲價，受益的是開發(fā)商和早期購房者，本地剛需還得靠安居房托底。這波行情里，真正的贏家是手握核心資源的少數(shù)人，而咱大多數(shù)人，只能站在岸邊看個熱鬧。

最后想說，別光盯著那幾個百分比激動，得看背后的邏輯。上海的漲是 “稀缺性溢價”，海南的漲是 “政策預(yù)期溢價”，兩者都不具備普適性。以后看樓市，得拆開了看：哪個城市有產(chǎn)業(yè)支撐？哪個區(qū)域有資源稀缺性？政策紅利是短期炒作還是長期利好？想明白這些，才不會被表面的漲幅帶偏。