仲量聯(lián)行2025年第三季度北京房地產(chǎn)市場回顧

北京，2025年10月14日——2025年前三季度，北京市圍繞提振消費(fèi)、科技創(chuàng)新、深化改革等方面實(shí)施了一系列針對性政策，旨在推動經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行?！氨本┺k公樓市場發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，區(qū)域間租金壁壘的打破增強(qiáng)了跨區(qū)域流動性。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“盡管有效需求不足帶來整體北京商業(yè)地產(chǎn)市場全面的承壓，但各方業(yè)主正回歸理性，積極構(gòu)建多元化運(yùn)營策略，尋求‘第二增長曲線’，以提升核心競爭力，穿越市場周期?！?/p>

2025年第三季度，北京辦公樓市場增量需求持續(xù)疲軟，整體市場將維持對租戶方有利的環(huán)境。投資市場仍由內(nèi)資買家主導(dǎo)，延續(xù)了對零售物業(yè)、長租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。零售地產(chǎn)租金降幅加深，整體市場承壓下不乏IP消費(fèi)及情緒消費(fèi)帶來的新增亮點(diǎn)。工業(yè)物流市場，多個項(xiàng)目推遲竣工給市場供需關(guān)系改善帶來一定緩沖空間。在高端住宅市場，利好政策提振整體市場情緒，改善型需求成為市場主力。

甲級辦公樓

辦公樓 2025年第三季度

空置率 15.5%

新增供應(yīng) 0平方米

租金變化 環(huán)比下降3.2%

備注：空置率統(tǒng)計(jì)口徑不包含全市自用項(xiàng)目。

全市租賃活躍度持續(xù)緩步下行，業(yè)主重視樓內(nèi)現(xiàn)有租戶。由于增量需求相對疲軟，非續(xù)租租賃成交仍以搬遷為主，其中1,000平方米以下的面積段為市場主力需求。此外，各子市場租金差異收窄使得區(qū)域間搬遷壁壘打破，近期市場錄得若干跨區(qū)域租賃需求落地。辦公樓業(yè)主愈發(fā)重視現(xiàn)有租戶的續(xù)租留存，尤其是長期空置率高企或近期去化壓力較大的項(xiàng)目業(yè)主，正通過提供更為優(yōu)惠的續(xù)約條款穩(wěn)定樓內(nèi)租戶。優(yōu)質(zhì)的大面積租戶作為穩(wěn)定樓內(nèi)租賃結(jié)構(gòu)的壓艙石，部分業(yè)主愿意在續(xù)租時為其提供公區(qū)重新裝修等附加服務(wù)。

2025年第三季度，全市空置率維持穩(wěn)定。整體甲級辦公樓市場對外租賃項(xiàng)目空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)至15.5%，望京區(qū)域的大面積租賃成交做出了主要貢獻(xiàn)。區(qū)域內(nèi)空置壓力較大的項(xiàng)目通過提供更長免租期等激進(jìn)策略吸引成本至上的租戶入駐，從而在三季度錄得去化。2025年初至今無新增供應(yīng)入市。在北京這個以存量為主的市場中，中關(guān)村等部分區(qū)域的存量項(xiàng)目較為老舊，不過，部分近一至兩年入市的項(xiàng)目為這些區(qū)域提供了稀缺的全新辦公面積選擇，尤其是在近幾個季度具有競爭力的租賃條款加持下，這些項(xiàng)目去化進(jìn)程順利。

租戶承租能力持續(xù)下行。租戶對市場租金預(yù)期持續(xù)走低，其愿意承付的租金總成本下調(diào)，近期的搬遷成交除租金單價降低外，往往伴隨著部分面積的縮減。全市租金延續(xù)前幾個季度的下行趨勢，環(huán)比下降3.2%。由于增量需求有限，整體市場將維持對租戶方有利的環(huán)境。租戶將尋求更加靈活優(yōu)惠的租賃條款，并借助持續(xù)低租金環(huán)境做出降本提質(zhì)的搬遷決策。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“預(yù)計(jì)整體租金下行趨勢將至少延續(xù)至2027年?！?/p>

投資

2025年第三季度，北京投資市場延續(xù)了對零售物業(yè)、長租公寓與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的側(cè)重。三季度產(chǎn)業(yè)園區(qū)的交易亮點(diǎn)為康橋生命科學(xué)基礎(chǔ)設(shè)施核心基金一期成功收購康橋大興生命科學(xué)園。該基金是康橋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)設(shè)施平臺成功募集并設(shè)立的首支人民幣醫(yī)療健康不動產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施基金，總規(guī)模達(dá)9.25億人民幣，引入國際知名保險機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略投資人，專注投資中國優(yōu)質(zhì)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。

從買家結(jié)構(gòu)來看，內(nèi)資、外資買家都展現(xiàn)出一定參與度，其投資邏輯聚焦于資產(chǎn)現(xiàn)金流的安全性與長期資本價值。盡管外資機(jī)構(gòu)對北京大宗交易市場保持密切關(guān)注，但在整體經(jīng)濟(jì)不確定性及利率、匯率波動的共同影響下，其決策周期普遍較長，亦或持觀望態(tài)度。年初至今，除景順參與的長租公寓交易項(xiàng)目及康橋大興生命科學(xué)園交易項(xiàng)目外，未出現(xiàn)其他外資機(jī)構(gòu)參與的交易案例。仲量聯(lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務(wù)運(yùn)營主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“整體而言，北京大宗交易市場呈現(xiàn)內(nèi)資主導(dǎo)、聚焦特定細(xì)分賽道的特征，絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)投資人更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定性、安全性以及運(yùn)營能力。“

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

零售地產(chǎn) 2025年第三季度

空置率 7.1%

新增供應(yīng) 0平方米

租金變化 環(huán)比下降3.5%

備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場。

整體消費(fèi)品零售市場顯著承壓，餐飲品牌加速更替，情緒消費(fèi)熱度持續(xù)。1-8月份社會消費(fèi)品零售總額同比下降5.1%，較2024年同期降幅有所擴(kuò)大。在餐飲業(yè)態(tài)大量關(guān)店的同時，新的餐飲品牌和品類的開店需求依然在激增，品牌更替加速，行業(yè)下沉和內(nèi)卷加劇。雖然潮玩和戶外類品牌整體開店速度有所放緩，但平均店效仍維持穩(wěn)定增長。IP消費(fèi)及情緒消費(fèi)的熱度持續(xù)，高端手機(jī)殼頭部品牌Casetify在太古里南區(qū)和西單大悅城開出兩家新店，法國小眾皮具品牌Polene中國首店進(jìn)駐太古里北區(qū)，喪葬用品品牌歸從在三里屯區(qū)域開出首家實(shí)體店，提供獨(dú)特的情感釋放體驗(yàn)空間。此外，IP聯(lián)名帶來的情緒價值以及爆款產(chǎn)品席卷下的時尚風(fēng)潮使很多原本寂寂無聲的品牌強(qiáng)勢崛起。

市場轉(zhuǎn)型與調(diào)整周期下，全市租金降幅加深。整體經(jīng)濟(jì)的波動性對消費(fèi)者信心帶來影響，消費(fèi)潛力釋放受到明顯制約，迫使品牌方的擴(kuò)張行為更趨保守，在選址和成本預(yù)算上持謹(jǐn)慎態(tài)度，進(jìn)而使得業(yè)主方在當(dāng)前的市場環(huán)境下做出更多租金讓步。三季度市區(qū)市場有效租金環(huán)比下降3.5%。“消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型必然帶來短期陣痛，加之過去兩年高供應(yīng)周期下市場競爭壓力攀升，預(yù)計(jì)市區(qū)市場及郊區(qū)市場租金的同比跌幅在今年均有加深趨勢?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“運(yùn)營商為迎合不斷變化的消費(fèi)趨勢將加速業(yè)態(tài)及品牌調(diào)改，推動零售地產(chǎn)市場價值升級?！?/p>

工業(yè)物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn) 2025年第三季度

空置率 30.1%

新增供應(yīng) 0平方米

租金變化 環(huán)比下降4.4%

三季度整體租賃活躍度放緩，區(qū)域間搬遷型需求占主導(dǎo)。由于現(xiàn)階段業(yè)主對于保證續(xù)租和留住租戶的意愿較為強(qiáng)烈，市場租賃活躍度較上半年明顯放緩。加之外部環(huán)境帶來的需求外遷，以及退租縮租等現(xiàn)象延續(xù)，整體市場凈吸納量持續(xù)走低。截至三季度，全市整體市場空置率環(huán)比上升0.5個百分點(diǎn)至30.1%。雖然增量需求疲軟，區(qū)域間以降本為目的的搬遷活動相對活躍，主要由第三方物流和零售類企業(yè)等儲藏類需求所驅(qū)動，支撐平谷等新興子市場溫和去化。

當(dāng)前市場下行周期中，部分新增供應(yīng)入市節(jié)奏放緩。為緩解去化壓力，部分新項(xiàng)目業(yè)主選擇推遲竣工；另有業(yè)主通過主動提升在建倉庫消防等級等措施以促進(jìn)租賃，項(xiàng)目交付時間相應(yīng)延后。

核心子市場租金大幅縮減帶來區(qū)域間價差收縮。三季度，北京物流地產(chǎn)市場平均租金環(huán)比下降4.4%。核心子市場租金震蕩較為明顯，順義空港等成熟子市場租金環(huán)比降幅均超過5%，區(qū)域間租金價差正逐步收縮。紀(jì)明表示：“租金調(diào)整有利于市場需求潛力的釋放，未來汽車等制造類租戶以及醫(yī)藥類企業(yè)租戶將成為核心子市場筑底修復(fù)的有力支撐?！?/p>

高端住宅

豪華公寓 2025年第三季度

新增供應(yīng) 240套

價格變化 環(huán)比下降 3.1%

租金變化 環(huán)比下降1.0%

北京高端住宅市場供應(yīng)顯著回落，上半年開盤項(xiàng)目穩(wěn)定去化。經(jīng)歷二季度供應(yīng)高峰后，三季度北京豪華公寓市場進(jìn)入平穩(wěn)期，新開盤項(xiàng)目僅240套。政策利好支持新房市場活躍度保持平穩(wěn)，但受供應(yīng)減少影響，新房成交量下滑至約790套。上半年入市的新盤保持較好的去化節(jié)奏，貢獻(xiàn)了三季度超六成的成交量。

高品質(zhì)住房購買門檻持續(xù)降低，改善型需求成為市場主力。為把握政策窗口期加速去化，二手高端住宅市場多板塊掛牌量攀升，價格普遍有所回調(diào)。開發(fā)商同步推出折扣促銷。排除新開盤項(xiàng)目影響后，豪華公寓可比項(xiàng)目新房價格環(huán)比下降3.1%，降幅較二季度略有擴(kuò)大。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事陳晨表示：“隨著美聯(lián)儲開啟新一輪降息周期，中國預(yù)計(jì)也將適時調(diào)整利率政策。金融條件改善將推動潛在購房者加快決策，加之大量優(yōu)質(zhì)供應(yīng)提供充足選擇，市場中的改善型住房需求有望進(jìn)一步釋放?！?/p>

– 完 –