有一陣子沒(méi)有分享了，最近的投資體會(huì)有很多，但關(guān)于房地產(chǎn)，我實(shí)在是覺(jué)得沒(méi)有太多想講的。但由于后臺(tái)的咨詢一直不斷，令我體會(huì)到：有很多粉絲依然是處在買(mǎi)房OR買(mǎi)房“上下不得”的焦灼狀態(tài)，而其中有一些更是已經(jīng)是來(lái)來(lái)回回咨詢過(guò)好幾次的童鞋，更有的時(shí)間可以長(zhǎng)達(dá)接近2年。

這讓我意識(shí)到，僅僅是把行業(yè)與市場(chǎng)的問(wèn)題講明白，并不意味著人們就可以明白該怎么做、以及他們會(huì)果斷的做。

讓我們把集中性的問(wèn)題再描述一遍：許多粉絲關(guān)心的重點(diǎn)，并不是賣(mài)不賣(mài)房——事實(shí)上，當(dāng)人們發(fā)出“我是不是應(yīng)該把房子賣(mài)掉”這個(gè)問(wèn)題時(shí)本身就已經(jīng)暗示了他們的取向，而是以什么價(jià)格、在什么時(shí)機(jī)賣(mài)房子，許多人處在的心理狀態(tài)是“舍不得”、“不甘心”、“想著等等會(huì)不會(huì)來(lái)個(gè)反彈”……——和股市一樣。

市場(chǎng)上大量的觀點(diǎn)對(duì)此的答案是：簡(jiǎn)單粗暴又流于大路貨：統(tǒng)一的觀點(diǎn)是賣(mài)掉，理由是市場(chǎng)將長(zhǎng)期下行。

首先，我要闡明一點(diǎn)的是。針對(duì)粉絲的賣(mài)房詢問(wèn)，我從來(lái)都不是簡(jiǎn)單的一個(gè)建議：賣(mài)。我更是從來(lái)不贊成僅僅是基于市場(chǎng)波動(dòng)而賣(mài)房子（以及買(mǎi)房子）。

我把我的過(guò)往在文章（包括付費(fèi)文章）里分享的看法分為兩層來(lái)說(shuō)，用大白話說(shuō)：

一、市場(chǎng)與行業(yè)趨勢(shì)的分析。

這就是上述我們隨處可見(jiàn)的博主給出的答案的理?yè)?jù)所在，要賣(mài)房子，原因是市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)跌。

結(jié)論上，我沒(méi)有二致，在2022年我就明確表達(dá)市場(chǎng)會(huì)邁入長(zhǎng)程調(diào)整的觀點(diǎn)——那時(shí)候我提出的觀點(diǎn)是：本輪房地產(chǎn)調(diào)整堪比1998年那一輪。至今依然不變，在面對(duì)粉絲的提問(wèn)時(shí)，我常常坦率的回復(fù)說(shuō)：如果僅僅是基于未來(lái)市場(chǎng)走向判斷的話，那么還是會(huì)跌。

在《》、《》兩文中，我從宏觀、微觀兩個(gè)角度，分析了市場(chǎng)調(diào)整的方向與時(shí)長(zhǎng)，尤其是市場(chǎng)將會(huì)調(diào)整到何種程度的兩個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)——我認(rèn)為那兩個(gè)指標(biāo)更加的有直觀價(jià)值，普通人容易理解。這是我和市場(chǎng)上流行觀點(diǎn)的不同之處，當(dāng)然，也許我是錯(cuò)的，但我選擇按照這樣的指標(biāo)去行動(dòng)。

但我要強(qiáng)調(diào)的是：僅僅是市場(chǎng)與行業(yè)的波動(dòng)分析，并不足以令我們做出賣(mài)出的決定?；蛘哒f(shuō)，人們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的很多決策，并不單單來(lái)自于市場(chǎng)波動(dòng)，并不是說(shuō)未來(lái)市場(chǎng)走向會(huì)跌，我就一定要賣(mài)房子/或者我建議你一定要賣(mài)房子。如果僅僅是出于市場(chǎng)波動(dòng)而做出行動(dòng)，最終一定是導(dǎo)向投機(jī)。

所以，完整的框架一定包含下述。

二、家庭財(cái)務(wù)狀況的分析。

這是我在接受咨詢的時(shí)候，必要詳細(xì)詢問(wèn)的部分。促使我這么做的邏輯也非常簡(jiǎn)單：

我主張個(gè)人高度關(guān)注于兩個(gè)指標(biāo)：家庭的資產(chǎn)負(fù)債表與現(xiàn)金流創(chuàng)造能力，如果你的家庭資產(chǎn)負(fù)債表完好，以及如果你的家庭現(xiàn)金流創(chuàng)造能力依然OK（這些涉及到總負(fù)債率、月供收入比指標(biāo)），那么，你完全可以不賣(mài)房子的。這些我都寫(xiě)在了上面的文章里，有興趣的童鞋可以翻閱。

三、房產(chǎn)的分析。

并不是所有的房子都要賣(mài)掉，不存在一個(gè)一刀切的說(shuō)法，有的房子不需要賣(mài)。我們未必可以窮盡這樣的房子類型，因?yàn)榍ё內(nèi)f化，但我們可以確立一點(diǎn)：什么樣的房子應(yīng)該賣(mài)掉它。

1）價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力下降的房子、不創(chuàng)造現(xiàn)金流或者很少的房子，即便是未來(lái)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)，這兩類房子也難以有起色。比如不滿足我的“剛需三寶”、“改善四寶”的房產(chǎn)，我會(huì)選擇賣(mài)掉，遠(yuǎn)期競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)下降。比如大的別墅、毛坯房，難以出租或者是租金收益率太低（低過(guò)2%），留著的意義也不大。

2）家庭的唯一自住房，我并不主張賣(mài)掉。家庭應(yīng)該擁有一套自住房（尤其是有孩子在讀書(shū)的家庭），這事關(guān)家庭的生活質(zhì)量與幸福指數(shù)（當(dāng)然，這要從屬于上一個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表的指標(biāo)，如果負(fù)債太高，生活太苦，自住房也得賣(mài)）。我曾經(jīng)也有過(guò)憂慮，理論上所有的房產(chǎn)都可以賣(mài)掉，但后來(lái)想想，人生不全是買(mǎi)賣(mài)，有一套零負(fù)債的自住房，歸屬感會(huì)更好。以及，如果你有能力通過(guò)投資賺錢(qián)，不賣(mài)房也可以有辦法。后來(lái)我就打消了這個(gè)思想，人也輕松了很多。

以上是我的框架，我是這么認(rèn)為，也是這么行動(dòng)的。至于說(shuō)對(duì)錯(cuò)，也許各有50%可能，但我對(duì)此都做好了準(zhǔn)備。這恰是我下面要重點(diǎn)說(shuō)的。

基于上述的兩個(gè)框架，道理是不難講清楚的。很多粉絲到了這一層，可以在不到10分鐘內(nèi)就能把自己的情況計(jì)算得一清二楚。

但是，即便是他們計(jì)算的明明白白，就一定能夠轉(zhuǎn)化為行動(dòng)嗎？

完全不是，甚至說(shuō)，表現(xiàn)在不少粉絲身上，都恰恰相反，這是我注意到的一個(gè)重要現(xiàn)象。道理是明白了，但是遲遲不行動(dòng)。他們很想找到一個(gè)確定性——是不是未來(lái)的房?jī)r(jià)就一定跌，會(huì)不會(huì)來(lái)個(gè)反彈呢？他們很不甘心現(xiàn)在的價(jià)格還要被買(mǎi)家再狂砍幾刀才能賣(mài)掉，他們也很擔(dān)心賣(mài)掉了房子之后市場(chǎng)反彈了自己賣(mài)虧了，他們更關(guān)心新一波政策什么時(shí)候會(huì)出來(lái)會(huì)起到怎樣的效果……總之，各種擔(dān)心、各種不甘心、各種揣測(cè)。

這樣的經(jīng)歷我有過(guò)。所以，這個(gè)心情我非常能夠理解。

但，容我明確的說(shuō)一句，我在經(jīng)歷了多年同樣的心路歷程之后，我對(duì)自己的剖析是一句話：我只是不愿意面對(duì)做錯(cuò)決定的那個(gè)后果。所以，我要翻來(lái)覆去的分析、對(duì)比、揣度、詢問(wèn)，我要窮盡所有的變量，讓我的決定和市場(chǎng)的最終走向嚴(yán)絲合縫。在那個(gè)功課完成之前，我要不斷的“研究、研究、再研究”，直到……我把所有的好機(jī)會(huì)都錯(cuò)過(guò)——在我過(guò)去的投資與生活中，這樣的事情我干過(guò)好幾次。

時(shí)隔多年我才警醒，我才意識(shí)到：這就是一種操蛋的“完美主義”包袱。事實(shí)上，無(wú)論是投資還是人生，都不存在“完美的決定”。大多數(shù)事情，都是一思二思之后就可以行動(dòng)了，在行動(dòng)之中邊做邊修改。而且，我上面所謂的“研究”，根本不叫“研究”。沒(méi)有人可以窮盡所有的變量，也不需要。往往是，等你窮盡了變量之后，黃花菜都涼了，好時(shí)機(jī)全錯(cuò)過(guò)去了。

說(shuō)的就是這幾年。從2022年開(kāi)始，有一些粉絲堅(jiān)定的選擇相信我，我賣(mài)房子，他們也賣(mài)，我去買(mǎi)ETF他們也買(mǎi)，我去買(mǎi)港股他們也去買(mǎi)。但事實(shí)上，我在做這些的時(shí)候，我并不知道未來(lái)會(huì)怎樣，我更不知道會(huì)賺錢(qián)。但是，在彼時(shí)彼刻，我的分析告訴我：你需要往前走一步。那不是一個(gè)愉快的過(guò)程，但你為過(guò)去挽一個(gè)疙瘩，會(huì)有一個(gè)意想不到的好處：你發(fā)現(xiàn)你了卻了一樁心事，可以全身心投入未來(lái)全新的更有價(jià)值的事情里去。

同樣，也有不少粉絲在這個(gè)過(guò)程中，選擇了離去。包括開(kāi)頭所說(shuō)的，有一些粉絲翻來(lái)覆去詢問(wèn)了我2年，但是房子還是沒(méi)有賣(mài)。

這就等于是“內(nèi)耗”。把自己陷入一個(gè)“要不要做決定”、“萬(wàn)一錯(cuò)了怎么辦”的半空中，上，上不去，下，下不來(lái)。

我接收的咨詢里，許多人給我的感覺(jué)，并不是表面上的買(mǎi)房賣(mài)房問(wèn)題，這些才是表面之下的那個(gè)底層。

今天對(duì)于我，我當(dāng)然希望不做錯(cuò)，我依然也怕做錯(cuò)，但和以前相比，我現(xiàn)在可以坦然面對(duì)“我做錯(cuò)了”，我將重心放在：避免災(zāi)難性的犯錯(cuò)。在今天這個(gè)時(shí)候賣(mài)房子，哪怕是你賣(mài)了之后它反彈了，都?jí)虿簧蠟?zāi)難性的錯(cuò)誤。

所以，如果還是有粉絲來(lái)問(wèn)我賣(mài)不賣(mài)房子，我會(huì)請(qǐng)你看完我之前的文章，以及這一篇，之后我補(bǔ)充如下三句話：

1）大膽做出一個(gè)不完美的決定，一個(gè)不完美的行動(dòng)，遠(yuǎn)勝于一個(gè)完美思考但不行動(dòng)，更罔論思考必有缺陷。

2）賣(mài)房或者不賣(mài)房都可以有完整的邏輯鏈解釋，最終只有時(shí)間才能告訴我們對(duì)錯(cuò)，不是人。如果你決定賣(mài)出房子，賣(mài)掉之后不要再看房?jī)r(jià)，一眼都不要，不要回頭看，輕裝上陣往前看，去做更有價(jià)值的事；而如果你決定不賣(mài)房子，那么，也不要再看房?jī)r(jià)，出租出去安心當(dāng)包租公就好了。

3）價(jià)格與時(shí)機(jī)是細(xì)部。賣(mài)什么價(jià)格、何時(shí)賣(mài)，實(shí)際上并不由你定（尤其，這是買(mǎi)方市場(chǎng)），以何等價(jià)格何時(shí)賣(mài)掉你的房子，是買(mǎi)賣(mài)雙方談判出來(lái)的。它要從屬于上面你的目的和策略，賣(mài)不賣(mài)，要比什么價(jià)格賣(mài)、什么時(shí)候賣(mài)，更重要。賣(mài)不賣(mài)是戰(zhàn)略問(wèn)題，其它要從屬于這個(gè)。

人生要懂得把握何謂“重要的事”，學(xué)會(huì)這個(gè)才能進(jìn)入投資的大門(mén)，大多數(shù)人在房地產(chǎn)賺到了錢(qián)，但未必學(xué)會(huì)了這個(gè)道理。也許，可以將之作為本輪房地產(chǎn)大調(diào)整給到我們的一大教訓(xùn)與啟發(fā)吧。

前面我說(shuō)過(guò)，在9月份我會(huì)發(fā)出我的投資框架第三篇：面向未來(lái)10年的投資思路。但一直拖到現(xiàn)在還沒(méi)有成行，我會(huì)在這幾天把它完成，再和大家分享交流，也歡迎童鞋們后臺(tái)踴躍表達(dá)自己關(guān)于未來(lái)的投資高見(jiàn)。祝大家發(fā)財(cái)。

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