新規(guī)則落地，房東們的“好日子”邏輯，需要重新定義了…

最近，房東們都在焦慮，我國首部專門規(guī)范住房租賃的《住房租賃條例》 正式施行，同時，中央部委重磅會議為房地產(chǎn)市場定調(diào)多項政策組合拳正式出擊。

有人擔憂新規(guī)矩落地稅負要增加？還有人擔憂，稅費可能導(dǎo)致租客生活成本上升？

經(jīng)業(yè)內(nèi)分析，該《條例》聚焦于解決長期以來困擾租房市場的虛假房源、押金亂扣等亂象，致力于營造更加健康、有序的住房租賃環(huán)境。不過政策也有不同以往的方面，尤其是對于房東來說，建議10月起所有房東做好這5個準備工作：

01、

規(guī)矩變了：以后不能再“隨心所欲”，一切得“按規(guī)矩來”

過去20年，房價一路猛漲，租賃市場也幾乎處于野蠻生長狀態(tài)，加劇了租客與房東的矛盾，很多租客的權(quán)益受損。

比如我曾親眼目睹，租客因為未能及時交租，房東竟然扣掉租客整個月的押金。

還有江西上饒的“提燈定損”，深圳房東“拆窗驗灰”…過去這種事情屢屢出現(xiàn)，導(dǎo)致租客們損失慘重。

但以后，這種“房東說了算”的情況，不會再有了。根據(jù)《住房租賃條例》新的規(guī)定：除合同約定外，出租人無正當理由不得扣減押金。這說明，以后的租房市場會越來越規(guī)范了。

提統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，我國流動人口已達到3.76億，其中絕大多數(shù)靠租房解決居住問題。尤其是在北上廣深等大城市，租房人口比例已超過40%。

當租房從“臨時選擇”變?yōu)椤伴L期生活方式”，建立規(guī)則就成為必然。

這種情況下，房東們再被動或不接受，淘汰出局成必然，明智的做法：首先要學(xué)會怎么在新規(guī)則下繼續(xù)把房子租出去。以前那種隨口漲價、隨便扣錢的做法，以后就要面臨法律風險了。

02、

身份變了：從“收租的”變成“提供服務(wù)的”

除了知規(guī)合規(guī)，新規(guī)還提醒房東：思路得換一換了。以前你是個收房租的，以后你就得更像個“服務(wù)人員”。

比如杭州前些時候發(fā)生的事，租客和房東早幾年前就簽訂了15年的租約，并一次性支付了16萬的租金，去年租客因為家庭原因需要離開所在城市，于是就準備轉(zhuǎn)租房子，然而此舉卻遭到了房東不滿，甚至房東后來居然采取斷水斷電等極端手段逼迫租客搬離。

這類沖突，說到底，無非就是房東還覺得“房子是我的，我想怎樣就怎樣”，沒把合同和租客的權(quán)益當回事。

新政策下，這種做法不僅加速房子出租難，還可能因違約引發(fā)法律糾紛。房東們得跟上角色轉(zhuǎn)換，也就是說，你不僅要保證房子能住、符合標準，而且還要尊重合同、尊重租客。

《住房租賃條例》里寫的很清楚，廚房、衛(wèi)生間、陽臺這些本來不是住人的地方，不能單獨拿來出租；不僅如此，條例還明確了每個房間住幾個人、人均面積多少，這些規(guī)定都明確了房東的基本責任。

03、

成本變了：從“低投入高回報”到“透明化運營”

很多人覺得租房市場最大的不確定因素是房價，其實不是，真正的變數(shù)來自資金監(jiān)管和稅收調(diào)整。

根據(jù)新規(guī)，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)需要設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。雖然這主要是針對企業(yè)的，但個人房東以后同樣會面臨更為嚴格的資金監(jiān)管環(huán)境。

而且，政策也鼓勵房東給租客減免租金——如果減租，就可以按歸并減免房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅。這種激勵措施意味著國家正在通過稅收杠桿引導(dǎo)市場行為。

所以房東們得有個準備了：以后租房經(jīng)營的錢要將更公開透明，以前那種為了省稅搞“陰陽合同”的做法，以后越來越行不通了。正確的做法是老老實實備案合同，如實申報租金，合法地享受稅收優(yōu)惠。

04、

競爭之變：從“房東市場”變成“租客市場”

有數(shù)據(jù)顯示，全國已經(jīng)解決了2300多萬套過去有遺留問題的房子辦證難的問題，光今年就處理了230多萬套。同時，全國2300多個縣市已經(jīng)實行“交房就交證”改革，發(fā)出了840多萬本產(chǎn)權(quán)證。

這些政策也讓市場上能租的房子變多了，流通也更方便。

但是對房東來說，競爭也就更激烈了。以前可能房子位置好就不愁租，價格還一路上漲。但現(xiàn)在租客的選擇性更多了，他們會更看重房子的質(zhì)量、服務(wù)、和價格。

如今房東就得像做生意的賣家一樣思考了：我的房子有什么核心競爭力？是裝修好？服務(wù)到位？價格實惠？還是能提供別的附加價值？

05、

心態(tài)變了：從“投機炒房”到“長期經(jīng)營”

中央會議已經(jīng)明確要“大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。這意味著國家希望樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，而不是大漲大跌。

同時，政策也在推動“租購?fù)瑱?quán)”，讓租房的人也能享受到和買房人同樣的公共服務(wù)。這也將慢慢改變大家“必須買房才能安定”的老觀念。

這一趨勢變化下，對房東來說，就更需要調(diào)整心態(tài)了——炒房的賺錢的日子一去不復(fù)返了，得學(xué)會做長期打算。

房東們要把重點放在提升居住品質(zhì)和服務(wù)上，靠合法、靠譜的經(jīng)營，才能獲得穩(wěn)定收入。

接下來幾年，國家還會推動建設(shè)不同面積、不同價格的住房，滿足不同人的需求。房東們該想的不是“我有幾套房”，而是“我能給人什么樣的居住體驗”。

那些早點適應(yīng)新規(guī)則、主動提升服務(wù)、合法經(jīng)營的房東，會在新環(huán)境中越做越好。而那些還抱著老想法不放的，可能會越來越難做。

新的游戲規(guī)則已經(jīng)擺在這兒了，關(guān)鍵在于我們能不能盡快調(diào)整自己，找到在新環(huán)境里的生存方式。