2025 年以來，施羅德資本聯(lián)合西子國際設(shè)立 30 億元房地產(chǎn)私募基金、太盟投資牽頭拿下珠海萬達(dá)商管控制權(quán)等動作，讓 “全球資管巨頭抄底中國房地產(chǎn)” 成為市場熱議焦點(diǎn)。在國內(nèi)房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，黑石、普洛斯、凱德等國際巨頭的逆周期布局看似矛盾，實(shí)則暗藏對中國市場價(jià)值的精準(zhǔn)判斷。這種分化性投資行為，既折射出全球資本對中國經(jīng)濟(jì)韌性的長期信心，也揭示了房地產(chǎn)行業(yè)重構(gòu)期的價(jià)值邏輯變遷。

全球資管巨頭的 “抄底” 行動并非全面入場，而是呈現(xiàn)鮮明的結(jié)構(gòu)性特征，集中體現(xiàn)在投資領(lǐng)域、區(qū)域選擇和資產(chǎn)類型三個維度。在投資領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)中的細(xì)分賽道成為布局核心，物流地產(chǎn)與消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施尤其受青睞。普洛斯憑借在物流不動產(chǎn)領(lǐng)域的深耕第十次斬獲 PERE “全球最佳物流投資機(jī)構(gòu)”，其在中國運(yùn)營的物流園區(qū)已覆蓋 70 多座城市，且仍在加速擴(kuò)張。豐樹集團(tuán)同樣將中國視為核心海外市場，截至 2024 年 3 月，中國資產(chǎn)占其自有及托管總額的 25%，物流園區(qū)在建項(xiàng)目達(dá) 17 個。

區(qū)域布局上，長三角等經(jīng)濟(jì)活力區(qū)域成為外資聚焦的 “價(jià)值高地”。施羅德資本與西子國際的 30 億元基金明確將長三角作為投資重點(diǎn)，瞄準(zhǔn)該區(qū)域核心地段的成熟物業(yè)與改造潛力資產(chǎn)。這種選擇并非偶然 —— 長三角地區(qū)服務(wù)業(yè)占比持續(xù)提升，消費(fèi)升級催生的商業(yè)需求為不動產(chǎn)提供了穩(wěn)定現(xiàn)金流支撐，而核心城市的人口集聚效應(yīng)則構(gòu)筑了資產(chǎn)抗跌的安全墊。凱德集團(tuán)的布局更具代表性，其在華 2500 億元資產(chǎn)管理規(guī)模廣泛分布于 40 多個城市，但長三角、珠三角核心城市始終占據(jù)戰(zhàn)略重心。

資產(chǎn)選擇上，外資機(jī)構(gòu)呈現(xiàn) “優(yōu)質(zhì)成熟 + 潛力改造” 的雙軌策略。一方面，核心地段的成熟物業(yè)因穩(wěn)定租金回報(bào)成為 “壓艙石”，如太盟投資早年收購的上海悅達(dá) 889 廣場等核心商業(yè)資產(chǎn)，即便在市場調(diào)整期仍能保持現(xiàn)金流穩(wěn)定；另一方面，具備改造升級空間的老舊資產(chǎn)成為 “增長引擎”，通過業(yè)態(tài)重構(gòu)與設(shè)施升級實(shí)現(xiàn)價(jià)值躍升，這種模式在施羅德資本的投資組合中占據(jù)重要位置。

外資逆周期布局的背后，是多重價(jià)值邏輯的疊加驅(qū)動，既包括市場估值的吸引力，也涵蓋經(jīng)濟(jì)基本面與政策環(huán)境的支撐。從估值維度看，經(jīng)過持續(xù)調(diào)整的中國商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入價(jià)值洼地。北京甲級寫字樓租金較 2019 年下跌近 30%，上海核心商圈寫字樓空置率升至 22.1%，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格較峰值跌幅超過 40%。這種估值回調(diào)讓核心資產(chǎn)的投資回報(bào)率顯著高于全球其他主要市場，在全球低利率環(huán)境下形成獨(dú)特吸引力。MSCI 數(shù)據(jù)顯示，中國核心城市商業(yè)地產(chǎn)的資本化率普遍在 4.5%-6% 之間，遠(yuǎn)超歐美主要城市 3%-4% 的水平。

經(jīng)濟(jì)基本面的長期韌性為投資提供了底層支撐。盡管短期面臨調(diào)整壓力，但中國經(jīng)濟(jì)的增長潛力仍具全球競爭力，2024 年服務(wù)業(yè)占 GDP 比重已突破 55%，消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率持續(xù)提升。這種結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型直接利好商業(yè)地產(chǎn) —— 物流地產(chǎn)受益于電商滲透率的提升，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施則依托內(nèi)需擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)客流增長，普洛斯與豐樹的業(yè)績增長曲線與電商行業(yè)發(fā)展高度吻合便印證了這一點(diǎn)。黑石集團(tuán)掌門人蘇世民多次強(qiáng)調(diào) “最好的投資機(jī)會在中國”，其背后正是對這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性機(jī)遇的判斷。

政策環(huán)境的優(yōu)化則降低了投資的制度性成本。中國金融市場持續(xù)開放為外資入場提供了便利，QFII/RQFII 制度升級、不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場擴(kuò)容等舉措，構(gòu)建了更為順暢的 “投資 - 退出” 閉環(huán)。凱德集團(tuán)通過 “基金 + 資管” 模式在中國市場的成功運(yùn)作，正是借助政策紅利實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化與流動性管理的典型案例。此外，地方政府對存量資產(chǎn)改造的政策支持，也為外資參與老舊物業(yè)升級提供了操作空間。

值得警惕的是，外資 “抄底” 與部分機(jī)構(gòu)的撤離形成鮮明對比，揭示出市場內(nèi)部的深度分化。彭博數(shù)據(jù)顯示，2021 至 2024 年外資累計(jì)凈賣出中國商業(yè)地產(chǎn)達(dá) 112 億美元，2024 年凈拋售規(guī)模達(dá) 9.69 億美元，寫字樓成為拋售重災(zāi)區(qū)。2025 年初，黑石出售大灣區(qū)物流項(xiàng)目、貝萊德折價(jià)處置上海辦公樓等案例，與同期太盟、施羅德的加倉形成強(qiáng)烈反差。

這種分化本質(zhì)上是投資邏輯的分野：撤離者聚焦短期風(fēng)險(xiǎn)，而加倉者著眼長期價(jià)值。貝萊德處置的上海海濱廣場辦公樓，雖位于陸家嘴核心區(qū)，但因租戶流失導(dǎo)致現(xiàn)金流惡化，最終不得不以 30% 折扣轉(zhuǎn)讓；而太盟投資 600 億元收購珠海萬達(dá)商管，則看重其全國性商業(yè)網(wǎng)絡(luò)與消費(fèi)場景運(yùn)營能力，屬于典型的長期價(jià)值投資。這種 “有人辭官歸故里，有人星夜趕科場” 的景象，恰恰說明中國房地產(chǎn)市場已從 “普漲時(shí)代” 進(jìn)入 “精選時(shí)代”。

外資的布局策略對國內(nèi)市場具有重要啟示，也預(yù)示著中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展方向。對于行業(yè)而言，外資的進(jìn)入將加速市場出清與存量優(yōu)化，推動行業(yè)從 “增量開發(fā)” 向 “存量運(yùn)營” 轉(zhuǎn)型。施羅德資本與西子國際的合作模式頗具示范意義 —— 外資帶來資金與專業(yè)運(yùn)營能力，本土企業(yè)提供資源與落地經(jīng)驗(yàn)，這種優(yōu)勢互補(bǔ)將成為存量時(shí)代的主流合作范式。

對于投資者而言，外資的動向提供了清晰的價(jià)值錨點(diǎn)：核心城市、優(yōu)質(zhì)賽道與專業(yè)運(yùn)營將成為資產(chǎn)保值增值的關(guān)鍵。普洛斯在物流地產(chǎn)的持續(xù)領(lǐng)跑、凱德在商業(yè)綜合體的跨周期運(yùn)營，均證明專業(yè)能力能夠穿越市場周期。而寫字樓市場的分化則警示，脫離產(chǎn)業(yè)支撐與運(yùn)營能力的純物業(yè)投資已難以為繼。

從長期看，全球資管巨頭的 “抄底” 行動并非短期投機(jī)，而是對中國房地產(chǎn)市場重構(gòu)機(jī)遇的戰(zhàn)略布局。隨著城市化進(jìn)入下半場、消費(fèi)升級持續(xù)推進(jìn)，物流、消費(fèi)、數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的不動產(chǎn)需求將持續(xù)釋放。凱德集團(tuán) 2500 億元在華資產(chǎn)的穩(wěn)健運(yùn)營、普洛斯近 40 只中國主題基金的持續(xù)募資能力，均表明國際資本對中國市場的信心具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

當(dāng)然，外資布局也面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期可能影響租金回報(bào)，中美貿(mào)易摩擦可能加劇資本流動波動，部分城市的供應(yīng)過剩仍需時(shí)間消化。但從歷史經(jīng)驗(yàn)看，全球資管巨頭的逆周期投資往往能獲得超額回報(bào)，其對市場底部的判斷與價(jià)值標(biāo)的的選擇，值得國內(nèi)投資者深入研究。

中國房地產(chǎn)市場正處于從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，全球資管巨頭的 “抄底” 行動，既是對行業(yè)長期價(jià)值的認(rèn)可，也是對市場重構(gòu)機(jī)遇的把握。這種分化性、結(jié)構(gòu)性的投資布局，將加速行業(yè)的價(jià)值回歸與生態(tài)重構(gòu)。對于中國房地產(chǎn)而言，外資的進(jìn)入不僅帶來了資金活水，更引入了專業(yè)運(yùn)營理念與長期投資視角，這無疑將為行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展注入新的動力。在這場市場洗牌中，能夠順應(yīng)價(jià)值邏輯、聚焦核心能力的市場參與者，終將在重構(gòu)中占據(jù)先機(jī)。