一、最高院司法觀點(diǎn)

《〈關(guān)于適用婚姻法若干問題的解釋(三) 〉的理解與適用》中認(rèn)為：“假如離婚時房屋出現(xiàn)貶值的情形，從照顧子女和女方權(quán)益的原則出發(fā)，起碼應(yīng)補(bǔ)償女方婚后共同還貸部分的一半。因?yàn)榛楹蠊餐€貸的義務(wù)是因一方婚前購買房屋的行為派生出來的，只要夫妻雙方不是實(shí)行分別財產(chǎn)制，無論婚后用誰賺的錢歸還銀行貸款，都屬于夫妻共同還貸，因婚前一方?jīng)Q策行為而導(dǎo)致的房屋貶值由其承擔(dān)是合情合理的。從總體情況看，離婚時房屋暫時的貶值并不意味著以后不會升值，持有房產(chǎn)的一方只要不在房價低谷時拋售房屋，其實(shí)際利益不會蒙受損失。而對于配偶一方，可能意味著失去了最佳購房時機(jī)，離婚時拿回婚后還貸數(shù)額的一半是完全應(yīng)該的。法律沒有絕對的公平，只能是相對公平而已。”

二、司法案例

1.案例一：王某、趙某離婚后財產(chǎn)糾紛二審案件

審理法院：云南省昆明市中級人民法院

案號：(2017)云01民終1371號

法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用 <中華人民共和國婚姻法> 若干問題解釋（三）》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)商處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償”，依據(jù)該條規(guī)定，要求分割婚后共同還貸支付的款項(xiàng)對應(yīng)財產(chǎn)增值部分應(yīng)以該不動產(chǎn)增值為前提。如果發(fā)生增值，用共同還貸部分乘以不動產(chǎn)升值率除以2得出的數(shù)額即為補(bǔ)償對方的數(shù)額。這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值屬于一方的個人財產(chǎn)。上訴人趙某要求以上訴人購買房屋時的價值作為是否增值的參考不符合相關(guān)法律規(guī)定的精神。

而不動產(chǎn)增值率=離婚時不動產(chǎn)現(xiàn)價格÷不動產(chǎn)成本（結(jié)婚時不動產(chǎn)價格+共同已還利息+其他費(fèi)用），依據(jù)深圳市同致誠土地房地產(chǎn)估價顧問有限公司于××××年××月××日出具估價報告，本案中訴爭房屋從結(jié)婚到離婚并沒有增值，反而貶值，故也就不存在婚后共同還貸增值部分的分割，但被上訴人可以要求就婚后共同還貸支付的款項(xiàng)進(jìn)行分割。

同理，關(guān)于上訴人要求就房屋貶值部分要求對方承擔(dān)的上訴請求，本院認(rèn)為，該房產(chǎn)買賣合同系上訴人婚前簽訂，購買什么位置、樓層、朝向系上訴人自己的選擇，被上訴人只參與婚后共同還貸，上訴人自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險。同時房價暫時下跌并不會對其造成實(shí)質(zhì)性損失。上訴人作為產(chǎn)權(quán)登記一方至少應(yīng)給被上訴人共同還貸本息一半的補(bǔ)償。

2.案例二：

【案號】

（2015）甘民初字第8900號

【案情簡介】

原告喬某和被告王某原為夫妻關(guān)系，因婚后感情不睦提起離婚訴訟。2013年1月10日，原告貸款購買了房屋一套，位于大連市甘井子區(qū)某號，建筑面積為97.45平方米,其中用原告公積金貸款450，000元，商業(yè)貸款80，000元。在夫妻關(guān)系存續(xù)期間案涉房屋共同還貸金額為128,335.33元(公積金貸款還款92,487.09元＋商業(yè)貸款還款35,848.24元)。

根據(jù)原告提供的自己記錄的裝修花費(fèi)明細(xì)上顯示案涉房屋裝修花費(fèi)為60，000多元，原告自稱不包括家具家電部分。根據(jù)被告提供的自己記錄的裝修花費(fèi)明細(xì)上顯示案涉房屋裝修花費(fèi)共計96，830元。在庭審中原告稱案涉房屋已貶值，被告稱案涉房屋無升值。

【法院判決】

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，雙方協(xié)議不成時，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。本案中，案涉房屋系原告婚前購買，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同還貸，故本院認(rèn)定，案涉房屋歸原告所有，該房屋剩余貸款由原告負(fù)責(zé)償還。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，在原、被告夫妻關(guān)系存續(xù)期間截止到2016年7月共同還貸的數(shù)額為128,335.33元，原告認(rèn)為該房屋貶值，被告認(rèn)為該房屋沒有升值，故本院認(rèn)為該房屋不涉及升值的部分，原告應(yīng)給付被告夫妻共同還貸的數(shù)額應(yīng)為64,167.67元(128,335.33÷2)。

三、法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋(一)》

第七十八條 夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

四、總結(jié)

1.根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》婚姻家庭編的解釋（一）第78條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產(chǎn)還貸，不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產(chǎn)歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產(chǎn)登記一方的個人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)根據(jù)民法典第一千零八十七條第一款規(guī)定的原則，由不動產(chǎn)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”

主流觀點(diǎn)認(rèn)為，如果雙方結(jié)婚到離婚訴爭房屋并沒有增值,反而貶值，那也就不存在婚后共同還貸增值部分的分割，但對于婚后共同還貸支付的本息可以進(jìn)行分割。對于婚前購買方也不能主張另一方承擔(dān)房產(chǎn)貶值的風(fēng)險。因?yàn)榛榍百徺I方購買什么位置、樓層、朝向的房產(chǎn)都是其自己的選擇，另一方只被動的參與了婚后共同還貸，婚前購買方理應(yīng)自己承擔(dān)房價下跌的風(fēng)險。而且如果購買者購房是用于居住而非投資的話，房產(chǎn)價格暫時下跌不會有實(shí)質(zhì)影響，且房產(chǎn)價格將來還有可能上漲。[①]

計算公式：應(yīng)補(bǔ)償金額不少于共同還貸本息部分÷2

2.主流觀點(diǎn)及判決存在的問題：問題的關(guān)鍵在于對《民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》中“共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分”作何解釋。如果按照字面理解，如果房屋價值出現(xiàn)增長，那么增值部分就是正值，雙方共享增值；如果房產(chǎn)價格下跌，那么增值部分應(yīng)為負(fù)值，雙方應(yīng)共擔(dān)損失。(2017)云01民終1371號判決認(rèn)為，如果房屋價值下跌且跌破買入價的，則損失由婚前買房一方自行承擔(dān)；如果房屋價格上漲的，則由二人共同共享增值。此種判法存在明顯不公，期待未來會有典型判例或者司法解釋對此問題予以明確。[②]

3.最高院的觀點(diǎn)：基本上傾向于不考慮貶值因素，但貶值風(fēng)險由購房人承擔(dān)，另一方不需要為該決策失誤而買單。再結(jié)合上述兩個案例，可得知實(shí)務(wù)中對婚前一方買房、婚后夫妻共同還貸的，如房屋貶值，傾向于認(rèn)定作為產(chǎn)權(quán)登記一方至少應(yīng)給另一方支付共同還貸本息一半的補(bǔ)償款。

[①] 張義律師：《房產(chǎn)價值升降，離婚時如何分割婚后共同還貸部分？》

，載河北世紀(jì)方舟律師事務(wù)所微信公眾號，https://mp.weixin.qq.com/s?src=11×tamp=1740650833&ver=5838&signature=bDr7GiG0eU656ngUEJI5rcY*NU4Ov*gw7PWJSSpCN2*rxOQ6NNRmpgfgKPR0nFJt1ZXjCV01vLm69iCR-KpyUJuLyCWGQpxqMS5PRdjYj2S0Kejmpo6GoQx4MyaqAsNj&new=1

[②] 王能海、王一笑：《婚前買房價值跌破買入價，婚后共同還貸部分在離婚時如何分割？》，載“裁判研究”公眾號。

作者：張康兄，遼寧拓華律師事務(wù)所專職律師，211法學(xué)學(xué)士&法律碩士，專注婚姻家事、家族財富管理傳承、企業(yè)及私人法律顧問，大連市 律協(xié)婚姻家事及家族財富法律專業(yè)委員會副主任，遼寧省律協(xié)婚家委委員，大連市甘井子區(qū)人民法院婚家律師公益調(diào)解員，蟬聯(lián)兩屆大連市優(yōu)秀青年律師，大連市公共法律服務(wù)明星。 公眾號：婚姻家事與財富管理傳承，知乎ID：張康兄律師。