開(kāi)篇暴擊：44 公頃優(yōu)質(zhì)地入市，北京樓市釋放強(qiáng)烈信號(hào)

10 月 16 日，北京市規(guī)自委一紙公告攪動(dòng)市場(chǎng) ——2025 年第八輪擬供地清單正式出爐，9 宗地塊、44 公頃土地、103 萬(wàn)平方米建筑規(guī)模，全部瞄準(zhǔn) “配套成熟 + 需求突出” 的黃金區(qū)域。從海淀上地的互聯(lián)網(wǎng)大廠輻射圈，到豐臺(tái)三環(huán)邊的成熟居住區(qū)，再到副中心的潛力板塊，這場(chǎng)年末土地盛宴不僅是房企的戰(zhàn)略博弈場(chǎng)，更是購(gòu)房者把握市場(chǎng)風(fēng)向的關(guān)鍵窗口。

逐個(gè)拆解：9 宗地塊的 “王牌基因” 與購(gòu)房機(jī)遇

一、中心城區(qū)篇：3 宗核心地，海淀豐臺(tái)各有王牌

1. 海淀上地 0702 街區(qū)東地塊：互聯(lián)網(wǎng)大廠的 “近水樓臺(tái)”

關(guān)鍵詞：2 公里到中關(guān)村軟件園、雙地鐵覆蓋、配套天花板

這宗由三個(gè)子地塊組成的 “巨無(wú)霸”，堪稱(chēng)本輪供地的 “頂流擔(dān)當(dāng)”。位于上地街道五環(huán)至六環(huán)間，直線距離中關(guān)村軟件園不足 2 公里，是近年新供宅地中離后廠村互聯(lián)網(wǎng)大廠最近的一塊。對(duì)字節(jié)跳動(dòng)、百度等企業(yè)的員工來(lái)說(shuō)，“通勤半小時(shí)” 的夢(mèng)想即將落地。

交通上，地塊緊鄰地鐵 13 號(hào)線與昌平線換乘站清河站，雙軌交匯實(shí)現(xiàn) “一站到西二旗，兩站到上地”。商業(yè)配套更是 “滿級(jí)配置”：BHGMall 上地店、清河萬(wàn)象匯滿足日常消費(fèi)，中發(fā)百旺商城覆蓋數(shù)碼需求；醫(yī)療資源有上地醫(yī)院和積水潭醫(yī)院新龍澤院區(qū) “雙保障”，三大公園環(huán)繞的生態(tài)環(huán)境更是加分項(xiàng)。

以周邊次新盤(pán) “上地東里” 8.5 萬(wàn) /㎡的掛牌價(jià)推算，該地塊未來(lái)售價(jià)極可能突破 9 萬(wàn) /㎡，但憑借 “職住一體” 的稀缺性，仍有望成為高端改善客群的 “必爭(zhēng)之地”。

2. 豐臺(tái)花鄉(xiāng)中部組團(tuán)地塊：三環(huán)邊的 “生活熟地”

關(guān)鍵詞：三環(huán)至四環(huán)、雙地鐵換乘、三甲醫(yī)院環(huán)繞

豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道的這宗地塊，把 “成熟” 二字刻在了基因里。地處三環(huán)至四環(huán)黃金區(qū)位，鄰近房山線花鄉(xiāng)東橋站和 10 號(hào)線首經(jīng)貿(mào)站，10 分鐘可達(dá)麗澤商務(wù)區(qū)，30 分鐘直達(dá)金融街。

生活配套更是 “無(wú)可挑剔”：天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院兩大三甲醫(yī)院守護(hù)健康，花鄉(xiāng)奧萊村、天壇生活廣場(chǎng)形成商業(yè)閉環(huán)，紀(jì)家廟公園為日常休閑提供去處。作為城中村改造項(xiàng)目，地塊建筑規(guī)模達(dá) 17.92 萬(wàn)㎡，大概率會(huì)推出剛需至剛改戶型，參考周邊 “首經(jīng)貿(mào)家園” 6.8 萬(wàn) /㎡的二手房?jī)r(jià)格，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)明顯。

3. 豐臺(tái)張郭莊村 A 區(qū)地塊：永定河畔的 “生態(tài)宜居地”

關(guān)鍵詞：近園博園、地鐵 14 號(hào)線、低密潛力

位于永定河西的這宗棚改地塊，走的是 “生態(tài) + 交通” 路線。緊鄰地鐵 14 號(hào)線張郭莊站，40 分鐘直達(dá)國(guó)貿(mào)；毗鄰園博園的先天優(yōu)勢(shì)，讓它成為 “推窗見(jiàn)綠” 的典型代表。

周邊首聯(lián)世紀(jì)生活廣場(chǎng)、金瑞天霖等商業(yè)能滿足基礎(chǔ)需求，隨著永定河生態(tài)廊道的持續(xù)升級(jí)，未來(lái)宜居屬性將進(jìn)一步凸顯。建筑規(guī)模雖未明確，但五環(huán)至六環(huán)的區(qū)位和低密規(guī)劃，有望吸引追求生活品質(zhì)的年輕家庭。

二、副中心及平原多點(diǎn)篇：6 宗潛力股，覆蓋剛需改善全需求

1. 通州宋莊副中心地塊：城市副中心的 “價(jià)值洼地”

關(guān)鍵詞：安貞醫(yī)院通州院區(qū)、三大商圈加持、六環(huán)外潛力股

作為副中心唯一上榜的地塊，通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的這兩宗子地塊野心不小。雖處六環(huán)外，但周邊首開(kāi)通州萬(wàn)象匯、華聯(lián)購(gòu)物中心等三大商圈環(huán)繞，首都醫(yī)科大學(xué)附屬安貞醫(yī)院通州院區(qū)的落地，更是補(bǔ)上了醫(yī)療短板。

路縣故城遺址公園、減河公園等生態(tài)資源豐富，適合注重生活舒適度的家庭。當(dāng)前通州核心區(qū)房?jī)r(jià)已達(dá) 6.5 萬(wàn) /㎡，而宋莊板塊二手房均價(jià)約 4.8 萬(wàn) /㎡，這宗地塊未來(lái)入市或成 “剛需友好型” 選擇。

2. 順義國(guó)展三期地塊：臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的 “高端居住區(qū)”

關(guān)鍵詞：地鐵 15 號(hào)線、中糧祥云小鎮(zhèn)、臨空產(chǎn)業(yè)輻射

天竺鎮(zhèn)的這宗地塊，精準(zhǔn)對(duì)接臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的高端居住需求。鄰近地鐵 15 號(hào)線花梨坎站，25 分鐘直達(dá)望京；中糧祥云小鎮(zhèn)、歐陸廣場(chǎng)的高端商業(yè)配套，與北京友誼醫(yī)院順義院區(qū)的醫(yī)療資源形成互補(bǔ)。

隨著順義臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，大量高收入人群的居住需求外溢，這宗地塊大概率會(huì)打造改善型產(chǎn)品，參考 “中糧祥云賦” 7.2 萬(wàn) /㎡的售價(jià)，未來(lái)溢價(jià)空間值得期待。

3. 昌平未來(lái)科技城南區(qū)地塊：科技人才的 “專(zhuān)屬居所”

關(guān)鍵詞：地鐵 17 號(hào)線、濱水公園、產(chǎn)業(yè)人口適配

未來(lái)科技城的 “職住平衡” 樣本來(lái)了。鄰近 17 號(hào)線未來(lái)科學(xué)城站，這條 “縱貫線” 可直達(dá)亦莊、朝陽(yáng)；周邊王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、溫榆河公園等配套，精準(zhǔn)匹配科技人才的生活需求。

作為產(chǎn)業(yè)高地，未來(lái)科技城聚集了大量央企研發(fā)中心，地塊與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的 “無(wú)縫銜接”，使其成為 “職住一體” 的典范。預(yù)計(jì)將推出 90-140㎡的剛改戶型，滿足科技從業(yè)者的安家需求。

4. 昌平平西府地塊：回龍觀的 “配套升級(jí)版”

關(guān)鍵詞：地鐵 8 號(hào)線、三大商場(chǎng)、積水潭醫(yī)院

北七家鎮(zhèn)的這宗地塊，是回龍觀板塊的 “補(bǔ)位選手”。緊鄰地鐵 8 號(hào)線平西府站，30 分鐘直達(dá)奧森；首開(kāi) LONG 街、禧樂(lè)匯等商業(yè)配套成熟，積水潭醫(yī)院回龍觀院區(qū)為健康保駕護(hù)航。

回龍觀作為 “睡城” 的印象正在改變，隨著未來(lái)科學(xué)城生態(tài)休閑公園的建成，居住體驗(yàn)持續(xù)升級(jí)。周邊二手房均價(jià)約 5.5 萬(wàn) /㎡，該地塊或成為剛需上車(chē)的 “優(yōu)選項(xiàng)”。

5. 大興西紅門(mén)地塊：四環(huán)邊的 “規(guī)劃利好盤(pán)”

關(guān)鍵詞：地鐵 19 號(hào)線二期、薈聚商圈、四環(huán)稀缺地

西紅門(mén)鎮(zhèn)的這宗地塊，最大亮點(diǎn)是 “規(guī)劃地鐵 + 成熟商業(yè)” 的組合。鄰近規(guī)劃中的地鐵 19 號(hào)線二期西紅門(mén)東站，未來(lái)將實(shí)現(xiàn) “一站到金融街”；北京薈聚、山姆會(huì)員商店的商業(yè)配套，在全北京都屬頂級(jí)。

四環(huán)至五環(huán)的區(qū)位堪稱(chēng) “稀缺”，當(dāng)前西紅門(mén)板塊二手房均價(jià)約 5.8 萬(wàn) /㎡，而規(guī)劃地鐵的落地有望推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，剛需群體需重點(diǎn)關(guān)注。

6. 亦莊新城瀛海地塊：亦莊的 “剛需后花園”

關(guān)鍵詞：地鐵 8 號(hào)線、環(huán)宇坊商圈、產(chǎn)業(yè)外溢承接

瀛海鎮(zhèn)的這宗地塊，是亦莊產(chǎn)業(yè)外溢的 “承接者”。緊鄰地鐵 8 號(hào)線瀛海站，1 小時(shí)直達(dá)王府井；瀛海環(huán)宇坊滿足日常消費(fèi)，兩大公園提供休閑空間。

亦莊作為北京經(jīng)開(kāi)區(qū)的核心，房?jī)r(jià)已達(dá) 6.8 萬(wàn) /㎡，而瀛海板塊均價(jià)約 4.2 萬(wàn) /㎡，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。隨著亦莊產(chǎn)業(yè)的持續(xù)擴(kuò)張，這宗地塊或?qū)⒊蔀槟贻p人 “職住兩便” 的選擇。

深度解讀：這輪供地藏著北京樓市的三大趨勢(shì)

1. 供地邏輯轉(zhuǎn)變：“軌交 + 配套” 成硬標(biāo)準(zhǔn)

從清單可見(jiàn)，9 宗地塊全部鄰近地鐵站點(diǎn)，其中 6 宗位于雙軌或規(guī)劃軌交沿線。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“軌交已成為供地的‘敲門(mén)磚’，這種策略精準(zhǔn)契合了購(gòu)房者‘通勤優(yōu)先’的需求。” 配套上，商業(yè)、醫(yī)療、公園的 “全配齊” 成為常態(tài)，折射出北京從 “賣(mài)地” 到 “造城” 的思路轉(zhuǎn)變。

2. 市場(chǎng)分化加?。汉诵膮^(qū)與潛力區(qū)各有受眾

海淀、豐臺(tái)中心城區(qū)地塊主打 “高端改善”，憑借稀缺性吸引央企和頭部房企；副中心及平原多點(diǎn)地塊則聚焦 “剛需剛改”，通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)承接人口外溢。這種分化與 2025 年朝陽(yáng)黃杉木店地塊的 “126 億地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)” 形成呼應(yīng) —— 北京樓市已從 “普漲時(shí)代” 進(jìn)入 “精準(zhǔn)匹配時(shí)代”。

3. 房企策略調(diào)整：央企主導(dǎo)，聯(lián)合體成主流

結(jié)合上半年土拍情況，本輪供地大概率仍是央企的 “主戰(zhàn)場(chǎng)”。中建智地、金茂等企業(yè)的 “產(chǎn)品力 + 資源整合” 模式，以及聯(lián)合體拿地的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)策略，將成為競(jìng)爭(zhēng)核心。對(duì)購(gòu)房者而言，央企開(kāi)發(fā)意味著 “交付保障”，這也是未來(lái)選房的重要參考。

結(jié)語(yǔ)：購(gòu)房者該如何把握機(jī)遇？

這輪供地就像北京樓市的 “年度成績(jī)單”：中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊是 “尖子生”，適合有實(shí)力的改善家庭；副中心及平原多點(diǎn)的地塊是 “潛力股”，剛需群體可重點(diǎn)關(guān)注。

建議購(gòu)房者重點(diǎn)跟蹤海淀上地、豐臺(tái)花鄉(xiāng)、大興西紅門(mén)三宗地塊 —— 它們分別代表了 “產(chǎn)業(yè)適配”“成熟配套”“規(guī)劃利好” 三種核心價(jià)值。同時(shí)牢記：在市場(chǎng)分化的背景下，“軌交 + 配套” 的硬指標(biāo)永遠(yuǎn)是抗風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

年末的土地市場(chǎng)已吹響號(hào)角，2026 年的北京樓市，或許就藏在這 9 宗地塊里。