北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我孩子是2026年上小學一年級，本來打算買一個慧忠里的開間占坑房，上朝陽外國語，但是今年關(guān)注到北京師范大學附屬實驗中學朝陽分校合并入北師大附屬實驗集團辦學，然后也要建設(shè)高中，現(xiàn)在就有點糾結(jié)。

1、當前的房子比較小，一直考慮改善換房，但是鳳林綠洲塔樓臨街還貴，二期板樓都得1400-1500 買不起。

2、買慧忠里占坑房300多萬，然后持有兩年賣出的話，可能房價會進一步下跌，總感覺有些虧，而且看了成績，有些懷疑朝陽外國語真的那么好嘛。

3、當前看了京師園小區(qū)，感覺環(huán)境很不錯，改善三居差不多1000w就能搞定，壓力小很多，要是北師大朝陽能崛起，還能順道兼顧一下上學。

想咨詢一下您，像我們這種需求，是不改善，買一個占坑房上學好呢，還是直接改善去上北師大朝陽，現(xiàn)在在學校和改善上兩頭糾結(jié)，想咨詢一下您。

A：

1、2026不就是明年嗎？這都十月了，還有半年時間就信息采集了，做好時間規(guī)劃。

2、總價高的學區(qū)房的優(yōu)勢是溢價相對低，總價越高溢價率越低，1500萬應(yīng)該沒什么溢價了，朝陽特色。因為想買的家庭不多，也就很難抬高溢價，畢竟商品價格是供需關(guān)系決定的。但這種房的劣勢就是貴，出手時也或許掛牌期長，比占坑兒房難賣。

3、占坑兒房是常規(guī)選項。優(yōu)勢是占用資金少，出手時相對好賣。劣勢是溢價率高+居住的性價比低+保值風險大?；壑依锏囊鐑r基本等同于東西海平均值吧，朝外到目前為止還很受追捧，所以一分錢一分貨。

常規(guī)建議是用完了學位之后看行情，覺得不合適就盡快出手，置換成本就相當于當年的擇校費了。

4、學校的選擇只能家長決定，外人不敢建議。如果北師大朝陽能崛起為頭部校自然是各項兼顧了，上學+宜居+升值出學區(qū)溢價+流動性比現(xiàn)在強。但這誰敢保證啊，只能說現(xiàn)狀就是如此，看自己的判斷吧。

5、我沒建議，一邊是側(cè)重孩子，一邊是側(cè)重房子。我只能列出這些情況，看家長更重視哪方面了。

僅供參考。

二

Q:

咨詢下您，想幾年內(nèi)在上學附近置換3居，不會總租住。賣豐臺角門一套5層兩居，現(xiàn)在價一直降，是現(xiàn)在賣還是明年過完年賣更合適？ 無貸款，不太著急用錢，三居預(yù)算偏低，龍體、雙井這邊還沒有發(fā)現(xiàn)太合適的三居小區(qū)。

A：

1、幾年內(nèi)置換，那為什么要現(xiàn)在就著急賣啊？真的對北京房價這么悲觀嗎？要知道現(xiàn)在北京的租金收益率可已經(jīng)超過同期銀行利率了，您要是套現(xiàn)存銀行的話，收益可還沒有房租高呢?？紤]好再賣。

如果真想賣的話一般都是建議年初，大多數(shù)時期都會出現(xiàn)小陽春。尤其是這兩年一直在救市，出臺刺激政策的概率大。

2、角門一帶的兩居，如果是老房的話一般70平，售價300來萬吧。租金應(yīng)該是5/6000，租售比5/600。那即便扣除物業(yè)費和取暖費，租金收益也在2%左右或以上，這是現(xiàn)在北京老房的平均值。

而現(xiàn)在五大行的五年期存款利息是1.3-1.5%，國債1.7%。所以您考慮好吧，如果不著急用錢，這收益是否劃算？

3、反正我認為北京房價是沒什么下跌空間了，就因為銀行利息還在下行通道，而租金不可能下降太多。這也可以參考日韓和香港等地的歷史行情，下跌的底線都是對標同期銀行利率。畢竟賣房的和買房的都會算賬，誰都不傻。

4、龍體雙井，是要買龍體的學區(qū)房嗎？孩子上學了沒有？如果已經(jīng)入學，那此時或近幾年買學區(qū)房，考慮好溢價部分是否劃算+保值風險。反正人口的大趨勢是明擺著的，就看自己怎么判斷了。

5、總之常規(guī)建議是，如果有穩(wěn)妥+高息的理財渠道，那就賣房套現(xiàn)。如果沒有且不著急用錢，那就計算好哪種收益劃算。至于學區(qū)房看自己是否需要學位，需要的話就買，不需要的話考慮好居住的性價比+保值風險。

僅供參考。

三

Q:

真心請教，本人有一套平谷的別墅，首城匯景墅，戶型超級好，小區(qū)環(huán)境也非常不錯，400平2018年買的加裝修的成本是1400萬。本來設(shè)想是別墅用地稀缺又有地鐵的利好，但六年過去房價不漲反跌，現(xiàn)在不算裝修的價格剩800萬了。想聽聽您的建議，是繼續(xù)再留幾年還是就這么算了？

A：

1、400平1400萬？每平折合快4萬了，這可夠高的，您裝修花了多少錢??？或者說這1400里邊是不是還計算了利息成本??？要不然能有這么高嗎？

2、如果是直接成本1400萬，那說明您當時就是為了自住，所以才花這么多錢裝修。那房子本身就是用來住的，甭管價格漲跌都不影響您的居住體驗。那就繼續(xù)自住唄，什么時候不想住了再說。

3、如果確定不自住，常規(guī)建議是索性賣掉。因為馬坊這地段兒雖然挺適合別墅的，但畢竟是規(guī)模小，不太可能有什么太多的利好，想引進大型配套都沒地方，四邊都被高速+鐵道+河道給物理隔離了。

而且裝修這么好，出租的話也不合適。就算租客檔次高+注意維護，那也不如自己在意，用不了幾年這裝修就毀的不值錢了，還不如趁著比較新賣掉呢，比收的那點兒租金劃算。

4、其他沒什么建議，房子是用來住的，別墅更是用來住的。優(yōu)勢就是真喜歡的能享受居住體驗，但這種產(chǎn)品的投資性弱，如果不自住的話不建議長期持有。

僅供參考。

四

Q:

請問，我家里有兩個女兒，老大今年是六年級，明年要在副中心的北京學校小升初。我們計劃今年年底的時候在西城區(qū)月壇區(qū)落戶，然后在月壇參加全區(qū)派位。老二目前是上幼兒園，2028年的時候幼升小。想咨詢一下，在月壇買二手房，目前我們看的是鐵三區(qū)的老洋房。磚木結(jié)構(gòu)的不知道值不值得購買。

目前是看上鐵二中和鐵二中附近的小區(qū)環(huán)境，預(yù)算大概700萬左右。目前也是看了一些房子，從長安街南看到了長安街，往北越看價格越高，最后鎖定的是鐵三區(qū)的老洋房，因為那種房子比較特別，還是比較喜歡。也考慮到未來孩子上學還要住大概至少10多年，所以就想買一個，既有學習屬性，又可以適宜居住的一套房子。

A：

1、鐵三區(qū)還有“磚木結(jié)構(gòu)”的？這我不知道，按說都應(yīng)該是“磚混結(jié)構(gòu)”的，磚木的樓房辦理不了公房上市手續(xù)，也就買不了。

如果真的是磚木的那就趕緊下手唄，大概率是D級危房了，用不了多久就得原拆原建，占大便宜了，絕對值。但如果是磚混的就無所謂值不值，普通的老房而已，北京這種房子還有至少200萬套左右呢。

2、老洋房，蘇式老洋房吧，真要喜歡就買唄。房子是用來住的，學區(qū)房是用來上學的，自己覺得合適就行。

3、但您到底想問我什么呢？我的建議是看房的時候計算一下學區(qū)溢價率，或者說是居住的性價比也行，盡量選擇溢價低的，這樣性價比高，保值的風險也相對低。其他的看您自己的想法吧。

僅供參考。

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