10月底、11月中兩輪土地出讓接連登場(chǎng)，合肥樓市迎來供應(yīng)小高峰。

近日，合肥土地市場(chǎng)釋放重要信號(hào)：10月24日和11月21日將分兩個(gè)批次出讓四宗優(yōu)質(zhì)地塊，總出讓面積近380畝。這一集中推地節(jié)奏，為當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新的活力，也預(yù)示著年底樓市格局的新變化。

在金九銀十傳統(tǒng)銷售旺季之后，合肥選擇在10月底和11月中分兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)推地，這一安排頗具深意。不同批次的地塊各有特色，將滿足不同層次購(gòu)房者的需求。

NO.1|壹

11月壓軸登場(chǎng)，瑤海超百畝純居住地塊重塑龍崗板塊

11月21日，瑤海區(qū)YH202507號(hào)地塊將正式出讓，這宗占地面積達(dá)101.7478畝的純居住用地，堪稱年底土地市場(chǎng)的"壓軸大戲"。該地塊位于長(zhǎng)江東路以北、皇甫山路以東，容積率≤2.4，起叫價(jià)815萬元/畝，競(jìng)買保證金1.7億元。

從地理位置看，該地塊處于瑤海與肥東交界的龍崗板塊，南側(cè)緊鄰長(zhǎng)安東郡、金鵬瓏璟臺(tái)等成熟小區(qū)，北接去年底中建國(guó)際競(jìng)得的瑤海區(qū)202410號(hào)地塊。周邊雖有大店工業(yè)園等廠區(qū)，城市界面有待提升，但未來發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?/p>

根據(jù)出讓要求，競(jìng)得人須配套建設(shè)居家養(yǎng)老服務(wù)用房和設(shè)施、文體活動(dòng)室及室外文體活動(dòng)場(chǎng)地，這將有效彌補(bǔ)區(qū)域公建配套不足。與10月份出讓的地塊相比，這宗11月上市的地塊規(guī)模更大，更適合打造剛需產(chǎn)品。

參考周邊房?jī)r(jià)，瑤海范圍內(nèi)的龍湖春江酈城掛牌價(jià)1.48萬/㎡、偉星長(zhǎng)江賦1.79萬/㎡；肥東范圍內(nèi)的金鵬瓏璟臺(tái)8259元/㎡。同區(qū)域新房城投雲(yún)熙薈報(bào)價(jià)1.2-1.7萬/㎡、綠城燕語春風(fēng)1.4-2萬/㎡。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，該地塊入市價(jià)可能低至1萬出頭，成為市區(qū)價(jià)格最親民的新房之一。

NO.2|貳

10月底三宗優(yōu)質(zhì)地塊齊發(fā)，合肥樓市迎來"金十"盛宴

10月24日，合肥將率先出讓三宗優(yōu)質(zhì)地塊，包括蜀山區(qū)SS202507號(hào)、瑤海區(qū)YH202506號(hào)和包河區(qū)BH202527號(hào)地塊。這三宗地塊各有特色，覆蓋不同需求層次。

蜀山區(qū)SS202507號(hào)地塊：主城稀缺資源引關(guān)注

該地塊位于中科創(chuàng)新園（原中國(guó)科大科技園）片區(qū)城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)，占地面積150.7832畝，規(guī)劃為住宅、商務(wù)金融用地（商住比不小于6：4）。地塊南側(cè)緊鄰金隅南七天地商業(yè)綜合體，距離百大購(gòu)物中心、合肥市第三人民醫(yī)院望江路院區(qū)都很近，周邊配套十分醇熟。

最引人關(guān)注的是其學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)2025年學(xué)區(qū)劃分，地塊小學(xué)對(duì)口稻香村小學(xué)教育集團(tuán)肥西路校區(qū)，中學(xué)對(duì)口五十中東校教育集團(tuán)望江路校區(qū)。參考周邊金隅南七里2.7-3.1萬/㎡的掛牌價(jià)，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目入市價(jià)或?qū)⑼黄?萬/㎡，成為蜀山主城的新標(biāo)桿。

包河區(qū)BH202527號(hào)地塊：政務(wù)東板塊再添新成員

該地塊面積45.5924畝，規(guī)劃為居住用地，容積率≤1.6，起叫價(jià)1100萬元/畝。地塊位于包河政務(wù)東板塊，周邊就是淝淝南家園、錦繡蘭庭、江汽一村等成熟小區(qū)，西側(cè)不遠(yuǎn)處即是四川邦泰璟和朗月、意禾橙廬、天阜壹號(hào)等新房項(xiàng)目。

根據(jù)要求，競(jìng)得人須同步配建約31.383畝的綠地，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不低于450元/㎡，與住宅同步交付使用。參考地塊不大于1.6的容積率以及周邊配套，預(yù)計(jì)將打造小高層、洋房等改善產(chǎn)品，入市均價(jià)或在2.5萬/㎡左右。

瑤海區(qū)YH202506號(hào)地塊：東部新中心迎來星級(jí)配套

該地塊位于東部新中心遠(yuǎn)大九璟灣西側(cè)，占地約81.97畝，規(guī)劃為居住、商業(yè)、商務(wù)金融用地。地塊北側(cè)為市兒童醫(yī)院新區(qū)，南側(cè)直面南淝河，部分樓棟可享一線河景資源。

根據(jù)要求，競(jìng)得人須在商業(yè)地塊內(nèi)規(guī)劃建設(shè)計(jì)容建筑面積不低于20000平方米的星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店，且需整體持有運(yùn)營(yíng)，不得分割轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，還需同步配建約9.7畝公園綠地，與住宅同步交付。參考區(qū)域內(nèi)四川邦泰悅九章1.6-2.2萬/㎡的價(jià)格，該項(xiàng)目有望打造大面積洋房產(chǎn)品，入市價(jià)或?qū)⑼黄?萬/㎡。

NO.3|叁

結(jié)語

從推地節(jié)奏來看，合肥正在加大土地供應(yīng)力度，特別是增加了改善型需求地塊的供給，這有助于平衡市場(chǎng)供需關(guān)系。從地塊分布來看，重點(diǎn)向城市更新區(qū)域和新興發(fā)展區(qū)域傾斜，體現(xiàn)了合肥城市發(fā)展的新方向。

當(dāng)前合肥樓市正經(jīng)歷深刻變革，市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。核心區(qū)域地塊憑借稀缺資源和成熟配套，依然保持較強(qiáng)抗跌性；而新興區(qū)域則通過產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和配套完善，逐步提升區(qū)域價(jià)值。對(duì)于購(gòu)房者而言，需要根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，理性選擇適合自己的產(chǎn)品和區(qū)域。

第一房智庫觀點(diǎn)：

土地集中出讓，反映出合肥市政府通過增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)來穩(wěn)定市場(chǎng)的決心。四宗地塊各具特色，覆蓋不同需求層次，有助于形成多層次住房供應(yīng)體系。建議購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)注地塊的差異化優(yōu)勢(shì)，結(jié)合自身需求做出選擇。同時(shí)，房企在拿地時(shí)也需充分考慮市場(chǎng)接受度和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，避免盲目追高。合肥樓市正在進(jìn)入新一輪調(diào)整期，理性與耐心將成為關(guān)鍵。