最近走在小區(qū)里，總能聽見大爺大媽扎堆聊股票，話題十有八九離不開地產(chǎn)股：“你看萬科又漲了，要不要跟著買點(diǎn)？”“聽說有大佬重倉了，是不是樓市要回暖了？”就連樓下水果店老板都打趣，最近來買水果的顧客，三句不離“買房”“炒股”，仿佛一夜之間，冷清了許久的房地產(chǎn)話題又熱了起來。打開股市行情，萬科、保利等地產(chǎn)龍頭連日飄紅，地產(chǎn)板塊集體狂歡，再加上“私募大佬章建平豪賭萬科”的消息傳開，不少人心里犯起了嘀咕：這波地產(chǎn)股的熱度，到底是資金炒作的短期行情，還是樓市真正反彈的信號？咱們普通人該不該跟風(fēng)買房、炒股？

一、地產(chǎn)股飄紅：資金在蹭什么政策熱點(diǎn)？
地產(chǎn)股的狂歡，絕非空穴來風(fēng)，背后是2025年以來一波接一波的政策“組合拳”。早在3月18日，央行貨幣政策委員會2025年第一季度例會就明確提出，要“推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度”，還提到要擇機(jī)降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕 。這一信號直接給資本市場吃了顆定心丸，5年期以上LPR也連續(xù)6個(gè)月穩(wěn)定在3.5%的低位，降低了購房者的貸款成本，也緩解了房企的融資壓力 。
到了11月，政策支持力度進(jìn)一步加大。住建部召開全國城市更新工作推進(jìn)會，強(qiáng)調(diào)要建立可持續(xù)的投融資體系，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供長周期、低利率信貸支持 。財(cái)政部也提前下達(dá)了566億元中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金，涵蓋住房保障、老舊小區(qū)改造等重點(diǎn)領(lǐng)域 。地方層面更是動作不斷，全國已有超過60個(gè)城市出臺購房補(bǔ)貼或“以舊換新”政策，廣西每套住房補(bǔ)貼1萬元，云南“彩云住房消費(fèi)券”最高補(bǔ)貼1.5萬元，濟(jì)南“賣舊買新”最高支持10萬元，精準(zhǔn)刺激剛性和改善性需求 。這些官方政策的密集出臺，成為了地產(chǎn)股上漲的核心動力。
二、數(shù)據(jù)說話：2025年樓市真的“穩(wěn)”了嗎？
政策發(fā)力的同時(shí)，官方數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了一些積極變化。國家統(tǒng)計(jì)局2025年11月發(fā)布的1-10月數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積連續(xù)8個(gè)月減少，10月末待售面積75606萬平方米，比9月減少322萬平方米，去庫存成效顯著 。雖然全國新建商品房銷售面積和銷售額仍有同比下降，但降幅已經(jīng)比去年同期收窄了9個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)，說明市場正在逐步筑底 。
更關(guān)鍵的是，交易總量基本穩(wěn)住了。住建部數(shù)據(jù)顯示，2025年1-10月全國新建商品房和二手房交易總量同比僅下降1.9%，考慮到2024年“銀十”基數(shù)較高，這樣的表現(xiàn)已經(jīng)超出預(yù)期 。而且不少城市已經(jīng)出現(xiàn)增長，深圳、武漢、廈門等多個(gè)城市的一二手房交易總量同比均有所上升，上海中介的帶看量相比2024年同期更是增長了50%左右 。房價(jià)方面也有好轉(zhuǎn)，70個(gè)大中城市新建商品住宅降幅自2024年10月以來已連續(xù)13個(gè)月收窄，市場信心正在慢慢修復(fù) 。
三、結(jié)構(gòu)之變：二手房成主力，樓市邏輯已不同
這波樓市的積極變化，還藏著一個(gè)重要信號——二手房正在成為市場交易的主力。住建部2025年1-10月的數(shù)據(jù)顯示，全國二手房交易網(wǎng)簽面積同比增長4.7%，在交易總量中的占比已經(jīng)達(dá)到45%，上海、深圳、重慶等十幾個(gè)城市的二手房網(wǎng)簽面積同比增長更是超過10% 。這背后是住房市場進(jìn)入存量時(shí)代的必然趨勢，次新房供給增加，地段好、配套全的二手房更受有教育、養(yǎng)老需求的家庭青睞，再加上議價(jià)空間大，性價(jià)比優(yōu)勢明顯 。
土地市場也在同步優(yōu)化，各地不再盲目供地，而是“以需定供”。北京第8輪供地全是配套完善的熱門區(qū)域地塊，杭州則對去化周期過長的區(qū)域暫停新增住宅用地供應(yīng)，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的土拍溢價(jià)率甚至超過60% 。2025年1-10月，全國前100家房企拿地總額達(dá)7838億元，同比增長26.4%，說明房企對優(yōu)質(zhì)地塊的信心正在回升 。同時(shí)，7萬億房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目貸款已經(jīng)落地，爛尾樓復(fù)活戰(zhàn)全面打響，深圳、廣州等地的多個(gè)停工項(xiàng)目被國資接盤重啟，“保交樓”的推進(jìn)也讓購房者更放心。
四、冷靜看待：股市狂歡≠樓市反彈，別盲目跟風(fēng)
雖然政策、數(shù)據(jù)都有積極信號，但咱們不能把地產(chǎn)股的狂歡和樓市反彈畫上等號。首先，萬科的機(jī)構(gòu)持倉格局顯示，目前是深鐵集團(tuán)、中央?yún)R金等國資機(jī)構(gòu)穩(wěn)盤，外資和ETF基金微調(diào)，并沒有單一機(jī)構(gòu)“豪賭”的情況，股市的上漲更多是資金對政策利好的短期反應(yīng) 。其次，樓市仍處在轉(zhuǎn)型期，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額還在負(fù)值區(qū)間，部分城市的庫存壓力依然較大，市場分化的情況沒有改變 。
對于普通人來說，買房還是要回歸居住本質(zhì)，不能被股市行情帶偏。如果是剛需自住，現(xiàn)在利率低、政策支持力度大，遇到合適的房源可以考慮；但如果是投資，就要謹(jǐn)慎了，畢竟樓市已經(jīng)告別了過去的高速增長，未來更多是平穩(wěn)發(fā)展，核心城市、優(yōu)質(zhì)地段的房產(chǎn)才更有保值空間。而炒股更是高風(fēng)險(xiǎn)行為，地產(chǎn)股的短期熱度不代表行業(yè)基本面已經(jīng)完全好轉(zhuǎn)，跟風(fēng)入市很可能得不償失。
總的來說，2025年的樓市確實(shí)在政策托底下出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象，但這是一個(gè)緩慢、分化的過程，并非全面反彈。地產(chǎn)股的狂歡是資金對政策的敏感反應(yīng)，而樓市的真正回暖，還需要銷售、信心、投資等多方面的持續(xù)改善。無論是買房還是炒股，都要多看官方數(shù)據(jù)、多結(jié)合自身需求，理性決策才是王道。